Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 20 Mars 2026

N° RG 25/09838 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L6BS

Jugement du 20 Mars 2026 N°: 26/318

S.A [Localité 3] CONSTRUCTION

C/

[S] [A] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à SA [Localité 3] CONSTRUCTION COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Mars 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A [Localité 3] CONSTRUCTION [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Mme [D] [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [A] [B] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 5] non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, la société [Localité 3] CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [S] [A] [B] et Mme [J] [M] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394,46 euros et d’une provision pour charges de 102,48 euros.

Par lettre remise en main propre au bailleur le 1er octobre 2024, Mme [J] [M] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à M [A], resté seul locataire des lieux, un commandement de payer la somme principale de 2644,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [A] [B] le 25 avril 2025.

Par assignation du 25 novembre 2025, la société [Localité 3] CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : Constater la résiliation du bail au 24 novembre 2025 entre la société [Localité 3] CONSTRUCTION et M. [S] [A] [B], Ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique, Condamner M. [S] [A] [B] au paiement des sommes suivantes : 4009,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025 et ce avec intérêts de droit à compter du commandement, dont 4,00 euros de pénalité pour défaut d’assurance, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 23 janvier 2026, la société [Localité 3] CONSTRUCTION maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 janvier 2026, s'élève désormais à 5040,24 euros. La société [Localité 3] CONSTRUCTION considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [A] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [Localité 3] CONSTRUCTION a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [A] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 3] CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2644,91 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Localité 3] CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 3] CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2026, M. [S] [A] [B] lui devait la somme de 5040,24 euros, dont 36 euros au titre des pénalités pour défaut d’assurance, soustraction faite des frais de procédure. S’agissant de la somme de 36 euros sollicitée au titre des pénalités pour défaut d’assurance, la société [Localité 3] CONSTRUCTION verse au débat une attestation de l’assurance AXA France IARD justifiant d’un contrat d’assurance pour locataires non assurés dont le tarif est de 4 € en 2024 et 4,19 € en 2025, pour les locataires non assurés.

M. [S] [A] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 5040,24 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal courant à compter du 24 avril 2025 sur la somme de 2644,91 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1364,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 577,55 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 3] CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [S] [A] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2019 entre la société [Localité 3] CONSTRUCTION, d’une part, et M. [S] [A] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 25 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [A] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [A] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [A] [B] à payer à la société [Localité 3] CONSTRUCTION la somme de 5040,24 euros (cinq mille quarante euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025 sur la somme de 2644,91 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1364,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [S] [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 577,55 euros (cinq cent soixante-dix-sept euros et cinquante-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [A] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2025 et celui de l'assignation du 25 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge