Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 20 Mars 2026

N° RG 26/00051 - N° Portalis DBYC-W-B7K-L7YG

Jugement du 20 Mars 2026 N°: 26/326

OPH NEOTOA

C/

[Q] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH NEOTOA COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Mars 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Janvier 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA [Adresse 2] [Localité 3] représentée par M. [D] [P], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Q] [V] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 février 2023, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [Q] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5325,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par un procès-verbal de vérification de l’occupation d’un logement effectué par un commissaire de justice du 29 août 2024, le bailleur a demandé à ce que soit constaté l’occupation du logement. Il en ressort l’occupation du logement par un homme nommé M. [R] [O] qui ne connaît pas M. [Q] [V]. Il a été également constaté que quatre hommes vivent également dans le logement. 

Par assignation en date du 29 décembre 2025, l’établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : Déclarer la résiliation du contrat de bail pour défaut d’occupation du logement, Ordonner l’expulsion de M. [Q] [V], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique, Condamner M. [Q] [V] à payer les sommes suivantes Une provision de 13 113,03 euros, correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges au 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, Les loyers échus de décembre 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise, Une indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant. Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 23 janvier 2026, l’établissement NEOTOA a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, s’élève désormais à la somme de 13 535,93 euros. Le bailleur a précisé qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant. Il a également indiqué qu’il y a d’autres occupants dans le logement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [Q] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ».

L’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; […] ».

Enfin, l’article 1228 du même code prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 4 alinéa 1, des conditions particulières du contrat de bail, prévoit que « le locataire utilisera les lieux loués exclusivement à usage d’habitation […]. Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire qui devra occuper personnellement les lieux. La sous-location du logement est interdite […] ».

En l’espèce, par procès-verbal de vérification de l’occupation du logement du 29 août 2024, Maître [I], commissaire de justice, a permis d’établir que le logement loué par NEOTOA à M [V] est occupé par un homme nommé M. [R] [O] et par d’autres personnes qui y sont hébergées. qui ne connaît pas M. [Q] [V]. Le commissaire de justice a pu constater que quatre hommes vivent dans le logement.

Or, l’occupation personnelle du logement par le locataire est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut d’occupation du logement par le locataire caractérise un manquement contractuel qui doit être considéré comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Au surplus, aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 3 juillet 2024, M. [Q] [V] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 5235,01 euros qui y était mentionnée.

L'établissement NEOTOA verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, M. [Q] [V] lui devait la somme de 13 535,93 euros. La dette locative est donc de plus en plus importante, le locataire n’ayant honoré aucun règlement depuis le 10 juin 2023.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est aussi de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [V] et son expulsion.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Malgré la délivrance d’un commandement de payer, signifié le 3 juillet 2024, M. [Q] [V] n’a pas réglé la dette locative de 5325,01 euros mentionnée dans le délai de deux mois, visant une clause résolutoire.

L’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, M. [Q] [V] lui devait la somme de 13 535,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Q] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 5325,01 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 7 888,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [Q] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, à compter de ce jour, du bail d’habitation conclu le 9 février 2023 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et M. [Q] [V], d’autre part, concernant un logement situé au [Adresse 4] ;

ORDONNE à M. [Q] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] [Localité 5]), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [Q] [V] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 13 535,93 euros (treize mille cinq cent trente cinq euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026, avec intérêts au taux légal courant à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 5325,01 euros, à compter du 29 décembre 2025 sur la somme de 7 888,02 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT que le montant mensuel du loyer et des charges locatives continue d’être dû mensuellement par M [V] entre le 22 janvier 2026 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Q] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substituera au loyer à compter de la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur social ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Q] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente dé cision ;

CONDAMNE M. [Q] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 3 juillet 2024, du procès-verbal de vérification de l’occupation du logement en date du 29 août 2024 et de l’assignation en date du 29 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge