Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

Service des contentieux de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00381 - N° Portalis DBWX-W-B7J-DLVB

AFFAIRE :

S.A. HLM ERILIA

C/

[L] [P] époux [T] [R]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :

☒ Copie à :

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.A. HLM ERILIA dont le siège social est sis Résidence Les Anthémis - 6 rue Xavier Darasse - 31000 TOULOUSE

représentée par Maître Anaîs POLITANO de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [L] [P] époux [T] [R] né le 03 Octobre 1990 à demeurant 3 impasse des pampres - Res du mayral - Bât 8 - Apt 78 - 11100 NARBONNE représenté par Me Isabelle FORNAIRON, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES GREFFIER : Mme Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 02/02/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2021, la SA HLM ERILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [P] épouse [T] sur des locaux sis 3 impasse des Pampres, Résidence du Mayral, Bâtiment 8, Appartement 78 à Narbonne (11100), pour un loyer mensuel de 371,81 euros, outre une provision pour charges de 94,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la SA HLM ERILIA a fait délivrer à Mme [L] [P] épouse [T] un commandement de payer la somme principale de 1 002,46 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [P] épouse [T] le 27 janvier 2025.

La SA HLM ERILIA a ensuite fait assigner Mme [L] [P] épouse [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025 pour demander de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; Ordonner l'expulsion de Mme [L] [P] épouse [T] ; La condamner au paiement :

De l’arriéré locatif à la somme de 2 658,30 euros ; D’une indemnité mensuelle d’occupation ; De 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2025.

A l’audience du 2 février 2026, la SA HLM ERILIA, représentée, a indiqué qu'un échéancier a été mis en place le 30 septembre 2025 afin que Mme [L] [P] épouse [T] puisse s'acquitter de sa dette, sollicite son homologation mais précise qu'en cas de non-respect la clause résolutoire retrouvera son plein effet. Elle a maintenu sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [P] épouse [T], représentée par son conseil, a également sollicité l’homologation du plan d’apurement conclu avec sa bailleresse.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 4 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA HLM ERILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025 pour un montant principal de 1 002,46 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par Mme [L] [P] épouse [T] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

3. Sur l’homologation du plan

Aux termes de l'article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit. Il est rappelé qu'en application de l'article 2052 du même code, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

En application de l'article 1565 du Code de procédure civile, l'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes.

En vertu de l'article 1567 du même code, les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu'il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l'ensemble des parties à la transaction.

La SA HLM ERILIA produit un plan d’apurement signé avec Mme [L] [P] épouse [T], établissant qu’au 30 septembre 2025, cette dernière lui devait encore la somme de 2 540,71 euros. Aux termes de cet accord, Mme [L] [P] épouse [T] s’engage à régler, en sus de son loyer mensuel, un montant de 50 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments et du plan d’apurement signé entre les parties le 30 septembre 2025, Mme [L] [P] épouse [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités figurant dans ledit plan.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [L] [P] épouse [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant du loyer et des charges.

4. Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2021 entre la SA HLM ERILIA et Mme [L] [P] épouse [T] concernant les locaux à usage d’habitation sis 3 impasse des Pampres, Résidence du Mayral, Bâtiment 8, Appartement 78 à Narbonne (11100) sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

HOMOLOGUE l'accord autorisant Mme [L] [P] épouse [T] à s’acquitter de la somme de 2 540,71 euros, outre le loyer et les charges courants, conformément au plan d'apurement mis en place entre les parties le 30 septembre 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

-que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

-que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

-qu'à défaut pour Mme [L] [P] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM ERILIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

-que Mme [L] [P] épouse [T] soit condamnée à verser à la SA HLM ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge