Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

Service des contentieux de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00540 - N° Portalis DBWX-W-B7J-DNBU

AFFAIRE :

Etablissement public [E] AUDOIS

C/

[X] [H]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Etablissement public [E] AUDOIS

☒ Copie à :Etablissement public [E] AUDOIS

Copie dossier Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

Etablissement public [E] AUDOIS , dont le siège social est sis 1, place Saint Etienne - CS 40021 - 11890 CARCASSONNE CEDEX9 représenté par Madame [V] [N], munie d’un pouvoir de représentation

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [H] , demeurant 13 rue Amiral Courbet - Résidence Amiral Courbet, 32, Bâtiment B - 11200 LÉZIGNAN CORBIÈRES comparant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Frédérika ALCOVERE, GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 05/01/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 25 mai 2022, l'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS a consenti un bail d'habitation à M. [X] [H] sur des locaux sis 13 rue Amiral Courbet, 32 Bâtiment B, Résidence Amiral Courbet à Lézignan-Corbières (11200), pour un loyer mensuel de 488,85 euros, outre une provision pour charges de 73,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, l'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS a fait délivrer à M. [X] [H] un commandement de payer la somme principale de 1 790,01 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [H] le 27 mai 2025.

L'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS a ensuite fait assigner M. [X] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025 pour demander de :

- Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; - Ordonner l'expulsion de M. [X] [H] ; - Le condamner au paiement :

- De l'arriéré locatif à la somme de 2 542,05 euros ; - D'une indemnité mensuelle d'occupation ; De 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Des dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 septembre 2025.

A l'audience du 5 janvier 2026, l'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS, représenté, a indiqué qu'un échéancier a été mis en place 8 octobre 2025 afin que M. [X] [H] puisse s'acquitter de sa dette, sollicite son homologation mais précise qu'en cas de non-respect la clause résolutoire retrouvera son plein effet. Il a également maintenu sa demande au titre des dépens.

M. [X] [H], comparant, a également sollicité l'homologation du plan d'apurement convenu avec son bailleur.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l'[K] le 26 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 25 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2025 pour un montant principal de 1 790,01 euros.

Cette somme n'a pas été réglée par M. [X] [H] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juillet 2025.

3. Sur l'homologation du plan

Aux termes de l'article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit. Il est rappelé qu'en application de l'article 2052 du même code, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

En application de l'article 1565 du Code de procédure civile, l'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes.

En vertu de l'article 1567 du même code, les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu'il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l'ensemble des parties à la transaction.

L'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS produit un plan d'apurement signé avec M. [X] [H], établissant qu'au 8 octobre 2025, ce dernier lui devait encore la somme de 2 578,51 euros. Aux termes de cet accord, M. [X] [H] s'engage à régler, en sus de son loyer mensuel, un montant de 50 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments et du plan d'apurement signé entre les parties le 8 octobre 2025, M. [X] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités figurant dans ledit plan.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de M. [X] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant du loyer et des charges.

4. Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2022 entre l'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS et M. [X] [H] concernant les locaux à usage d'habitation sis 13 rue Amiral Courbet, 32 Bâtiment B, Résidence Amiral Courbet à Lézignan-Corbières (11200) sont réunies à la date du 27 juillet 2025;

HOMOLOGUE l'accord autorisant M. [X] [H] à s'acquitter de la somme de 2 578,51 euros, outre le loyer et les charges courants, conformément au plan d'apurement mis en place entre les parties le 8 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- qu'à défaut pour M. [X] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- que M. [X] [H] soit condamné à verser à l'office public de l'habitat de l'[K] [E] AUDOIS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation des baux, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge