Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/08960 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3YAO

AFFAIRE :

M. [P] [G] (Maître [Q] de la SELARL [Q]) C/ Mme [I] [K] (Maître [U] de la SCP [M]) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Pauline BILLO-BONIFAY, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Mars 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [P] [G] né le 08 Mai 1958 à [Localité 2] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [I] [K] née le 03 Décembre 1981 à [Localité 3] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [X] né le 28 Mars 1976 à [Localité 4] (AVEYRON) de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié établi le 09 septembre 2022 par Maître [C] [J], [P] [G] a consenti à [Y] [X] et à [I] [K] une promesse unilatérale de vente relativement à une maison située à [Localité 1] sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

La promesse unilatérale de vente expirait le 15 décembre 2022 et une indemnité d'immobilisation d'un montant de 41.500,00 Euros était prévue.

Par lettre recommandée AR en date du 07 décembre 2022, [Y] [X] et [I] [K] ont été mis en demeure de justifier de l'obtention ou non d'un prêt.

Le 16 décembre 2022, [Y] [X] et [I] [K] ont adressé à [P] [G] un courrier selon lequel ils étaient libérés de la promesse en l'état de l'absence de réalisation des conditions suspensives mises à sa charges et de vices du consentement.

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Par acte en date du 09 août 2023, [P] [G] a assigné [Y] [X] et [I] [K] aux fins d'obtenir avec exécution provisoire : - le versement de l'indemnité d'immobilisation entre ses mains, - la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

[P] [G] fait valoir : - que la vente ne s'étant pas réalisée, l'indemnité d'immobilisation était due, - que [Y] [X] et [I] [K] n'apportaient pas la preuve d'une contenance inférieure à celle mentionnée dans la promesse unilatérale de vente, - que la superficie invoquée par [Y] [X] et par [I] [K] ne tenait pas compte des dépendances, - que l'augmentation des taux d'intérêts l'avait amené à réduire le prix de vente, - que les maisons individuelles n'étaient pas soumises à la loi CARREZ, - que [Y] [X] et [I] [K] avaient été informés de l'absence d'autorisation administrative concernant la transformation de l'appentis en bureau, - qu'il avait été indiqué que la réfection de l'enduit de façade ne nécessitait pas de permis de construire, - qu'il n'avait jamais été indiqué que cette réfection ne nécessitait aucune autorisation, - qu'au moment de leur réalisation ces travaux ne nécessitaient pas d'autorisation, - qu'au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente, [Y] [X] et [I] [K] étaient assistés de leur notaire, - que [Y] [X] et [I] [K] n'avaient jamais justifié de l'obtention ou non d'un prêt avant le 09 novembre 2022, date figurant dans la promesse unilatérale de vente, que [Y] [X] et [I] [K] ne justifiaient pas de la non-réalisation des conditions suspensives mises à sa charge.

L'assignation a été dénoncée à Maître [C] [J].

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[Y] [X] et [I] [K] concluent au débouté, faisant valoir : - que la promesse unilatérale de vente était nulle pour vices du consentement, - que la superficie du bien mentionnée dans la promesse unilatérale de vente était largement inférieure à la superficie réelle ce qui impactait le prix de vente et qui constituait une erreur sur les qualités substantielles du bien, - que [P] [G] avait procédé à une réfection de l'enduit de façade sans déclaration préalable, ce qui faisait obstacle à tous travaux à venir, ce qui leur avait été dissimulé et qui constituait un dol, - que, subsidiairement, la condition d'obtention d'un prêt avait été réalisée, - que [P] [G] n'avait pas justifié des conditions suspensives mises à sa charge, - qu'ils n'avaient pas pu vérifier si des servitudes grevaient le bien, - qu'un titre de propriété trentenaire ne leur avait pas été communiqué, - que l'indemnité d'immobilisation devait leur être restituée.

Reconventionnellement, ils demandent la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

- Sur l'erreur sur les qualités substantielles

L'article 1132 du Code Civil prévoit : L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L'article 1133 du Code Civil prévoit : Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.

La promesse unilatérale de vente comporte une obligation d'information pesant sur [P] [G] qui reconnaît avoir été informé qu'un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité avec possibilité d'annulation du contrat s'il a vicié le consentement du bénéficiaire.

Il est également mentionné que la désignation du bien correspond à celle figurant sur la plaquette publicitaire de l'agence qui indiquait une superficie de 90 m2. Cette superficie est reprise dans le diagnostic de performance énergétique établi le 12 juillet 2022. Or, le diagnostic établi le 19 juillet 2022 indique une superficie de 70 m2.

La charge de la preuve de l'erreur incombe à [Y] [X] et à [I] [K].

[Y] [X] et [I] [K] ne produisent aucun métrage du bien alors que les éléments retenus pour déterminer la superficie dans les DPE et sur le site PAPPERS ne semblent pas se référer aux mêmes critères. Il est ainsi impossible de déterminer si le deuxième DPE a tenu compte des dépendances et si le site PAPPERS n'a pas tenu compte uniquement de la surface construite au sol.

En l'état de ces éléments, la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente pour erreur sur les qualités substantielles entre en voie de rejet.

- Sur le dol

L'article 1137 du Code Civil prévoit : Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

[Y] [X] et [I] [K] ont été informés de la transformation d'un appentis en bureau sans autorisation.

Le bien est situé dans le périmètre de protection d'un monument historique ou d'un immeuble classé ou inscrit. Le propriétaire ne peut pas faire de travaux en modifiant l'aspect extérieur sans autorisation spéciale.

[Y] [X] et [I] [K] invoquent l'article R421-17-1 du Code de l'Urbanisme qui prévoit dans sa version applicable au présent litige Lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16, les travaux de ravalement doivent être précédés d'une déclaration préalable dès lors qu'ils sont effectués sur tout ou partie d'une construction existante située : a) Dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d'un monument historique défini à l'article L. 621-30 du code du patrimoine, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ; b) Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1, L. 341-2 et L. 341-7 du code de l'environnement ; c) Dans les réserves naturelles ou à l'intérieur du cœur des parcs nationaux délimités en application de l'article L. 331-2 du même code ; d) Sur un immeuble protégé en application du 7° de l'article L. 123-1-5 du présent code ; e) Dans une commune ou périmètre d'une commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation.

L'article R421-17 du Code de l'Urbanisme qui exclut les travaux de ravalement de la nécessité d'une déclaration préalable n'est pas applicable en ce que l'article L421-17-1 est dérogatoire et que le bien en cause se situe dans le périmètre de protection d'un monument historique ou d'un immeuble classé ou inscrit.

En 2015, [P] [G] a fait réaliser un enduit de façade pour le bureau et il a précisé que ces travaux ne nécessitaient pas de permis de construire, ce qui est exact. Par contre, [P] [G] n'a pas informé [Y] [X] et [I] [K] de l'absence de déclaration préalable ni de ses conséquences.

Cette absence d'information constitue une réticence dolosive de nature à entraîner la nullité de la promesse unilatérale de vente.

En l'état de la nullité de la promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation doit être restituée à [Y] [X] et à [I] [K].

- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d'allouer à [Y] [X] et à [I] [K] ensemble la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [P] [G] les frais irrépétibles par exposés.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile applicable à compter du 01 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

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PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

PRONONCE la nullité de la promesse unilatérale de vente consentie le 09 septembre 2022 par [P] [G] à [Y] [X] et à [I] [K] portant sur une propriété située [Adresse 3],

ORDONNE à Maître [C] [J] de verser à [Y] [X] et à [I] [K] ensemble la somme de 41.500,00 Euros séquestrée entre ses mains,

CONDAMNE [P] [G] à verser à [Y] [X] et à [I] [K] ensemble la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par [P] [G] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE [P] [G] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 23 mars 2026.

LE GREFFIER                                                 LE PRESIDENT