Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

Service des contentieux de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00514 - N° Portalis DBWX-W-B7J-DM2Z

AFFAIRE :

S.C.I. KOMEANS

C/

[H], [T] [V]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :Me Claire FAGES

☒ Copie à : Me Claire FAGES Copie dossier Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.C.I. KOMEANS dont le siège social est sis 5 rue de Provence - 13520 MAUSSANE LES ALPILLES

représentée par Maître Pascal CLEMENT, avocat au barreau de Narbonne substituant par Me Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H], [T] [V] demeurant 1 A rue de Blida - Bât B - 11100 NARBONNE non comparant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, Juge du contentieux et de la protecion au tribunal judiciaire de Narbonne GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 02/02/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

La SCI KOMEANS est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation sis 1A rue de Bilda, Bâtiment B, 1er étage porte gauche à Narbonne (11100).

La SCI KOMEANS a soucier auprès de la société HDL un contrat de mandat de gestion sur ce bien immobilier.

Suivant acte sous seing privé du 31 juillet 2017, modifié par avenant du 25 octobre 2024, la société HDL, dans le cadre de son mandat de gestion, a consenti un bail d’habitation à M. [H] [V] et Mme [Q] [V] sur des locaux sis 1A rue de Bilda, Bâtiment B, 1er étage porte gauche à Narbonne (11100), pour un loyer mensuel de 365 euros, outre une provision pour charges de 15 euros.

Le 26 septembre 2024, Mme [Q] [V] est décédée.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, la SCI KOMEANS a fait délivrer à M. [H] [V] un commandement de payer la somme principale de 898,96 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [V] le 30 juillet 2025.

La SCI KOMEANS a ensuite fait assigner M. [H] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025 pour demander de :

A titre principal,

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

Constater l’expiration du bail par effet du congé délivré le 1er août 2025 ;

En tout état de cause,

Ordonner l'expulsion de M. [H] [V] ; Le condamner au paiement :

De l’arriéré locatif à la somme de 2 356 euros ; D’une indemnité mensuelle d’occupation ; De 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2025.

A l’audience du 2 février 2026, la SCI KOMEANS, représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

M. [H] [V] n'a pas comparu ni personne pour le représenter.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 17 novembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI KOMEANS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 juillet 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2025 pour un montant principal de 898,96 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par M. [H] [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [H] [V] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI KOMEANS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI KOMEANS produit, outre le contrat de bail signé le 31 juillet 2017, le commandement signifié le 29 juillet 2025 un décompte démontrant que M. [H] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 356 euros.

M. [H] [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 356 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2025, M. [H] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [H] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI KOMEANS, M. [H] [V] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2017, modifié par avenant du 26 septembre 2024, entre la société HDL agissant en qualité de mandataire de la SCI KOMEANS, d’une part, et M. [H] [V] concernant les locaux à usage d’habitation sis 1A rue de Bilda, Bâtiment B, 1er étage porte gauche à Narbonne (11100) sont réunies à la date du 30 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI KOMEANS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser à la SCI KOMEANS à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 2 356 euros (décompte arrêté au jour de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la SCI KOMEANS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNE M. [H] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [H] [V] à verser à la SCI KOMEANS la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge