Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5 AFFAIRE: N° RG 24/11440 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2FM7 N° de MINUTE : 26/00213

Monsieur [S] [J] né le 06 Novembre 1972 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3]

Madame [U] [E] née le 31 Juillet 1971 à [Localité 2] (29) [Adresse 1] [Localité 3]

Madame [U] [Z] née le 11 Avril 1948 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] [Localité 6]

tous représentés par Maître Muriel GALIA de la SELARL GALIA, avocats au barreau de BREST, plaidant et Me Dalia MIMOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 29, postulant

DEMANDEURS

C/

Madame [C] [W] née le 06 Avril 1963 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Me Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 38

S.A. CREDIT LYONNAIS [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Maître Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R010

S.E.L.A.S. [D] - [K] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 10] représentée par Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

S.A.S. GUYANE CONSEILS IMMOBILIERS [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 11] représentée par Me Myriam DOUILLET BEN-AROCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0398

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’ article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026. JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DES FAITS et DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2023, M. [J], Mme [E] et Mme [Z] ont consenti à Mme [W] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9], la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 16 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2024, M. [J], Mme [E] et Mme [Z] ont mis en demeure Mme [W] d’avoir à réitérer la vente.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 19 novembre 2024, M. [J], Mme [E] et Mme [Z] ont fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de solliciter le paiement de la clause pénale.

Mme [W] a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’être garantie de toute condamnation qui serait mise à sa charge : - la SA Crédit Lyonnais, par acte d’huissier du 9 avril 2025 ; - la SELAS [D] - [K], par acte d’huissier du 14 avril 2025 ; - la SAS Guyane conseils immobilier, par acte d’huissier du 9 avril 2025.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 décembre 2025 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 16 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, M. [J], Mme [E] et Mme [Z] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter Mme [W] de ses entières demandes, fins et prétentions, - constater que Mme [W] est responsable de la non-réitération de l’acte authentique et par suite condamnée au paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente ; Par conséquent, - condamner Mme [W] à verser à la M. [J] la somme de 18 800 euros au titre de la clause pénale contenu dans le compromis de vente régularisé le 11 octobre 2023 ; - condamner solidairement la SELAS [D] et [K] et le Crédit lyonnais à garantir M. [J], Mme [E] et Mme [Z] de toute condamnation prononcée à l’encontre de Mme [W] ; - condamner Mme [W] à verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [W] aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, Mme [W] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

À titre principal, - débouter les consorts [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - déclarer Mme [W] bien fondée en sa demande reconventionnelle ; - condamner les Consorts [J] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ; - condamner les Consorts [J] à rembourser à Mme [W] la somme de 9 400 euros qu’elle a versée à titre d’acompte en la comptabilité de l’office notarial [D] et [K], notaires, et ce avec intérêt au taux légal à compter de première demande, soit le 20 mars 2024 ; - ordonner à la SELAS [D] et [K], notaires, de restituer à Mme [W] son acompte de 9 400 euros ;

À titre subsidiaire si par impossible, les consorts [J] étaient déclarés bien fondés en leur action, il est demandé au tribunal de : - moduler le montant de la clause pénale au regard du préjudice réellement subi par les vendeurs et de l’exécution de bonne foi de ses obligations contractuelles par Mme [W] au visa de l’article 1231-5 du code civil ; - condamner conjointement et solidairement les défendeurs à garantir Mme [W] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au bénéfice des consorts [J], lesquelles devraient être supportées dans les proportions que le tribunal décidera par : 7) la SAS Guyane conseils immobilier ; 8) la SA Crédit lyonnais ; 9) la SELAS [D] et [K] ;

En toute hypothèse, - ordonner la décharge de Mme [W] de payer toute commission au bénéfice de l’agence immobilière ORPI réclamée à hauteur de 9 000 euros, vu l’absence de réalisation de la vente ; - condamner conjointement et solidairement la SELAS [D] et [K], du LCL et de la SAS Guyane conseils immobilier (ORPI GCI) au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi pour négligence et manquement à leur devoir de conseil ; - condamner la SELAS [D] et [K] au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la rétention abusive des fonds ; - condamner encore conjointement et solidairement les consorts [J], la SELAS [D] et [K], le LCL et de la SAS Guyane conseils immobilier (ORPI GCI) au paiement de la somme de 7 200 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la SA Crédit lyonnais demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- déclarer recevable et bien-fondé le Crédit lyonnais en toute ses demandes, fins et conclusions ; - prendre acte que le Crédit lyonnais s’en rapporte à justice concernant les demandes formulées par les consorts [J] à l’encontre de Mme [W] ; - débouter Mme [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’égard du Crédit lyonnais ; - débouter les consorts [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusion à l’égard du Crédit lyonnais ; - condamner la/ les partie(s) succombante(s) à verser la somme 5 000 euros au Crédit lyonnais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la ou le (s) même(s) aux entiers dépens ;

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la SELAS [D] - [K] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- statuer ce que de droit sur le sort des fonds séquestrés ; - débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de la SELAS [D] et [K] ; - débouter M. [S] [J], Mme [U] [E] et Mme [U] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions présentées à l’encontre de la SELAS [D] et [K] ; - condamner Mme [W] et/ou tout succombant à payer à la SELAS [D] et [K] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [W] et/ou tout succombant aux dépens ; - dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

* Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la SAS Guyane conseils immobilier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter Mme [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Guyane conseils immobilier ;

A titre reconventionnel, - constater que Mme [W] est responsable de l’échec de la vente ; En conséquence, - condamner Mme [W] à payer à la société Guyane conseils immobilier, la somme de 9 000 euros en réparation du préjudice financier souffert consistant en la perte de rémunération du fait de l’échec de la vente ; - condamner Mme [W] à payer à la société Guyane conseils immobilier, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [W] aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l’espèce, est sollicité le paiement de la clause pénale ainsi stipulée à l’acte :

« La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : - invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de dix-huit mille huit cents euros (18800 euros), - ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. »

Il y a donc lieu d’envisager la réalisation de la condition suspensive de prêt ainsi stipulée :

« l’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 163000 euros, A concurrence : - cent soixante-trois mille euros dans le cadre d’un prêt (…) sur une durée maximum de 15 ans au taux maximum de 5% (hors assurances). Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt. (…) OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum 20 jours à compter du dépôt de la demande. (…) REALISATION DE LA CONDITION Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite (...). La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 16 décembre 2023. »

Sur ce, le tribunal ne peut que constater que, le délai de réalisation ayant d’un commun accord été repoussé au 29 février 2024 (date de signature de la vente convenue ultérieurement entre les parties), Mme [W] avait, à cette date, obtenu un accord de prêt de sa banque.

Les conditions de paiement de la clause pénale sont ainsi réunies, Mme [W] ne pouvant ni se prévaloir de la faute du tiers qui n’est pas exonératoire de responsabilité sauf à présenter le caractère de la force majeure, ni de sa bonne foi qui ne peut faire obstacle au jeu des clauses contractuelles librement convenues, ni de l’impossibilité de libérer les fonds du PERO en l’absence de clause contractuelle en ce sens.

C’est donc légitimement que M. [J], Mme [E] et Mme [Z] sollicitent le paiement de la clause pénale, dont le montant apparait cependant disproportionné au regard du fait qu’ils ne rapportent la preuve d’aucun préjudice et que l’immobilisation du bien ne s’est pas prolongée au-delà du 29 février 2024.

Il y a donc lieu de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 10 000 euros, de condamner Mme [W] à la payer aux demandeurs et d’autoriser le séquestre à libérer les sommes détenues entre leurs mains.

M. [J], Mme [E] et Mme [Z] n’ayant fait que se prévaloir de droits librement convenus entre les parties, les demandes reconventionnelles en paiement de Mme [W] dirigées à leur égard seront rejetées.

Sur les demandes de Mme [W]

Sur l’appel en garantie contre la SELAS [D] et [K]

Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.

En particulier, le notaire qui reçoit une vente immobilière est tenu d'informer l'acquéreur de l'étendue des droits de propriété cédés avec précision et sans ambiguïté, et de vérifier les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession.

En l’espèce, le notaire n’ayant pas reçu la promesse synallagmatique de vente et n’étant intervenu qu’une fois scellés les engagements ayant conduit à la condamnation de Mme [W], aucun lien de causalité entre une éventuelle faute de conseil et le préjudice constitué par le fait de devoir payer une clause pénale aux demandeurs ne peut être caractérisé.

Il ne saurait en outre être considéré que la SELAS [D] et [K] a retenu les fonds de façon abusive au regard du litige né entre les parties.

Les demandes de Mme [W] contre la SELAS [D] et [K] seront rejetées.

Sur l’appel en garantie contre LCL

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée, l'établissement de crédit est débiteur d’un devoir de renseignement et doit ainsi recueillir des informations sur la viabilité du projet financé et les capacités financières de l'emprunteur afin de pouvoir apprécier si le crédit a de bonnes chances d'être remboursé.

En l’espèce, la banque, dans le cadre de la constitution du dossier de crédit, aurait dû s’enquérir auprès de Mme [W] des moyens utilisés pour financer son acquisition, ce qui lui aurait permis d’avoir connaissance de son souhait de débloquer de façon anticipée les fonds placés sur le PERO et ainsi de l’alerter quant aux conditions particulières de ce type d’instrument.

La banque a ainsi commis une faute exposant sa responsabilité à l’égard de Mme [W] et sera condamnée à la garantir de la condamnation prononcée contre elle dès lors que, mieux informée, Mme [W] ne se serait pas exposée au paiement de la clause pénale.

La demande indemnitaire sera en revanche rejetée faute de démonstration du moindre préjudice, qui ne peut se déduire de la seule existence d’une faute.

Sur l’appel en garantie contre la SAS Guyane conseils immobilier L'agent immobilier qui a reçu mandat de vendre ou d’acheter un immeuble, garantit, par sa présence, la régularité et la loyauté des pourparlers. En tant que professionnel, il est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments fournis par l'agent immobilier devant être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux, ce dernier doit vérifier le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs et se renseigner au préalable sur l'exactitude des informations délivrées, notamment tout ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.

En l’espèce, si l’agence immobilière est, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, tenue d’un devoir de conseil à l’égard des parties aux opérations qu’elle réalise, ce devoir ne peut s’étendre à l’ingénierie financière qui excède à l’évidence sa sphère de compétence.

Partant, les demandes dirigées contre la SAS Guyane conseils immobilier seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SAS Guyane conseils immobilier

Si, en application de l'article 6 I alinéa 5 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, l’agent immobilier mandaté comme intermédiaire dans le cadre d’une vente immobilière n’a droit à aucune commission en cas d’échec de ladite vente, il lui est reconnu un droit à dédommagement lorsque l’échec de la vente est imputable à un comportement fautif de l’une ou l’autre des parties sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun, le préjudice en résultant consistant, non en la perte de la commission prévue, mais en la perte de chance de percevoir ladite commission, appelant une réparation partielle, en fonction de l’aléa quant au sort de la vente.

En l’espèce, le fait que Mme [W] n’ait pu obtenir la libération des fonds détenus sur son PERO du fait de sa méconnaissance des mécanismes de cet instrument ne saurait s’analyser en une faute civile, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SA Crédit lyonnais, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SA Crédit lyonnais, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [J], Mme [E] et Mme [Z] une somme qu’il est équitable, en l’absence de preuve des frais exposés, de fixer à 3 500 euros.

En équité et considération prise du fait que Mme [W] aurait parfaitement pu chercher à se renseigner par elle-même quant aux conditions de déblocage des fonds de son PERO, les autres demandes présentées de ce chef seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [W] à payer à M. [J], Mme [E] et Mme [Z] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

AUTORISE Me [D], notaire, à libérer la somme de 9 400 euros détenue à titre de séquestre entre les mains de M. [J], Mme [E] et Mme [Z] ;

DIT que cette somme s’imputera sur le quantum de la condamnation prononcée contre Mme [W] au profit de M. [J], Mme [E] et Mme [Z] ;

DEBOUTE Mme [W] de sa demande tendant à voir ordonner à la SELAS [D] et [K], notaires, de lui restituer son acompte de 9 400 euros ;

DEBOUTE Mme [W] de ses demandes reconventionnelles en paiement dirigées contre M. [J], Mme [E] et Mme [Z] ;

DEBOUTE Mme [W] de ses demandes dirigées contre la SAS Guyane conseils immobilier ;

DEBOUTE Mme [W] de ses demandes dirigées contre la SELAS [D] et [K] ;

CONDAMNE la SA Crédit lyonnais à garantir Mme [W] de la condamnation prononcée contre elle au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Mme [W] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour négligence et manquement au devoir de conseil dirigée contre la SA Crédit lyonnais ;

DEBOUTE la SAS Guyane conseils immobilier de sa demande reconventionnelle en paiement dirigée contre Mme [W] ;

MET les dépens à la charge de la SA Crédit lyonnais ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA Crédit lyonnais à payer à M. [J], Mme [E] et Mme [Z] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les autres parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

La minute est signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le président,