Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : 18/03/2026 à : Maitre Sébastien PREVOT

Copie exécutoire délivrée le : 18/03/2026 à : Maitre Marie-alix CHANUT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/00199 N° Portalis 352J-W-B7K-DBXUV

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 mars 2026

DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Maitre Marie-alix CHANUT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D1387

DÉFENDERESSE Madame [K] [E] [G] [X], demeurant [Adresse 3] (loge gardienne) - [Localité 2] comparante en personne assistée de Maitre Sébastien PREVOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G871

COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 février 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 mars 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 18 mars 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/00199 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXUV

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de travail du 27 avril 2024, ayant pris effet à cette même date, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CRAUNOT, a embauché Mme [K] [E] [G] [X] en qualité de gardienne à service partiel, l’a affectée à l’ensemble immobilier situé à la même adresse et lui a octroyé le bénéfice d’un logement de fonction d'une surface de 20 m², situé à l’adresse de l’immeuble et composé de deux pièces.

Le contrat régi par la convention collective nationale de travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles, prévoyait qu’en cas de cessation du contrat de travail, Mme [K] [E] [G] [X] devrait libérer le logement, cette occupation ne lui étant consentie qu’en raison des fonctions exercées au titre de son contrat.

Le 4 avril 2025, Mme [K] [E] [G] [X] a été convoquée à un entretien préalable de licenciement par lettre recommandée avec accusé de réception, non réclamé.

Le 23 avril 2025, Mme [K] [E] [G] [X] a été licenciée par lettre recommandée avec accusé réception, lettre présentée le 25 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a notifié à Mme [K] [E] [G] [X] un courrier du cabinet CRAUNOT, syndic, en date du 12 juin 2025 rappelant que le préavis se termine le 25 juillet 2025 et que le logement de fonction doit être libéré pour cette même date.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet CRAUNOT, a assigné Mme [K] [E] [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir : - constater que Mme [K] [E] [G] [X] est occupante sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir avec l’aide si nécessaire d’un commissaire de police, de la force armée et d’un serrurier en tant que de besoin, - l’autoriser à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, - condamner Mme [K] [E] [G] [X] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 1000 euros à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective du logement qui se matérialisera par la remise des clés, - condamner Mme [K] [E] [G] [X] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, expose que Mme [K] [E] [G] [X] a été licenciée un an après son embauche. Il indique que la défenderesse ne réceptionne aucun courrier avec accusé réception, ce qui perturbe la gestion de l’immeuble et que les copropriétaires sont excédés par le climat régnant dans l’immeuble du fait du litige qui les oppose à euros Mme [K] [E] [G] [X].

Mme [K] [E] [G] [X], présente et assistée de son conseil demande au tribunal de : lui donner acte qu’elle quittera la loge de gardienne le 1er mars 2026 au plus tard,en conséquence ; débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande d’expulsion sous astreinte,débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de fixation à compter du 26 juillet 2025 d’une indemnité provisionnelle d’occupation et la fixer à compter du 1er mars 2026 à défaut de départ,débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de la demande de fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de la somme de 1000 euros par mois et la ramener à de plus justes proportions,débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle sur les dépens. Mme [K] [E] [G] [X] fait valoir qu’elle a succédé à sa mère qui tenait la loge auparavant. Elle sollicite qu’il lui soit donné acte qu’elle va quitter la loge le 1er mars 2026, sa mère devant lui obtenir une chambre de bonne à compter de cette date. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle précise qu’elle est en demande d’un logement social depuis huit ans qu’elle a sollicité une demande [A] ainsi que les adjoints à la mairie de [Localité 1], sans résultats concrets. Elle précise qu’elle a toujours informé le syndicat des copropriétaires de toutes ses démarches et qu’elle avait eu un accord pour se maintenir dans les lieux jusqu’à la fin du mois d’octobre 2025 et qu’elle a même proposé de payer un loyer. Dès lors, s’agissant du point de départ de la demande relative à l’indemnité d’occupation, elle considère que celle-ci ne peut être due qu’à compter du 1er mars 2026, dans le cas où elle resterait dans le logement. S’agissant du quantum de l’indemnité d’occupation, elle fait valoir aucuns travaux n’a été faite depuis 10 ans dans la loge et que l’indemnité sollicitée de 1000 euros est disproportionnée et demande de la ramener à de plus justes proportions.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 mars 2026.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré pour justifier du départ de Mme [K] [E] [G] [X] au 1er mars 2026.

A la date du 18 mars 2026 aucune note n’a été adressée au tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du logement d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant de justifier la compétence du juge des référés.

Aux termes de l'article L.7212-1 du code du travail, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement avant un délai minimum déterminé par décret en Conseil d'État ou sans le paiement d'une indemnité. Le montant de cette indemnité est égal au prix de la location trimestrielle d'un logement équivalent à celui que le salarié occupe et des avantages en nature qu'il perçoit. Décision du 18 mars 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/00199 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXUV

Selon l'article R.7212-1 du même code, le délai minimum avant lequel, en application de l'article L. 7212- 1, le salarié dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de l'employeur ne peut être obligé à quitter son logement est de trois mois.

En outre, l'article 14 de la convention collective des gardiens d'immeubles dispose que le licenciement du gardien salarié devra être motivé et l'employeur sera tenu dans le cas prévu par la loi de respecter la procédure prévue à la partie I, livre II, titre III du code du travail. La notification du licenciement devra être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception, avec un délai de préavis de trois mois. Le logement de fonction devra être libre à l'expiration du préavis sous réserve de l'application des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail, lesquels fixent un délai minimum de trois mois.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a notifié à Mme [K] [E] [G] [X] son licenciement le 23 avril 2025 par lettre recommandée avec accusé réception, présentée le 25 avril 2025.

La lettre précisait la durée du préavis de trois mois et l’obligation de libérer le logement de fonction, accessoire du contrat de travail à l’issue de la période de préavis.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a notifié à Mme [K] [E] [G] [X] un courrier du cabinet CRAUNOT en date du 12 juin 2025 rappelant que le préavis se termine le 25 juillet 2025 et que le logement de fonction doit être libéré pour cette même date.

Selon le contrat de travail produit aux débats, le logement est mis à disposition de Mme [K] [E] [G] [X] pour son habitation personnelle en tant qu’accessoire du contrat de travail.

Du fait de la rupture du contrat de travail et à défaut d’avoir libéré le logement accessoire de son contrat de travail, Mme [K] [E] [G] [X] occupe sans droit ni titre les lieux, à l’expiration du délai de préavis, soit depuis le 25 juillet 2025, ce qui n’est pas contesté.

L'occupation sans titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er, du code de procédure civile.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] [E] [G] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sollicitant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’indemnité d'occupation est destinée à compenser le préjudice résultant pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du maintien de l'ancienne gardienne dans le logement de fonction, et la fixation de son montant entre dans le champ des pouvoirs du juge des référés.

Décision du 18 mars 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/00199 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXUV

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sollicite une indemnité d’occupation à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective du logement. Mme [K] [E] [G] [X] fait valoir un accord intervenu avec le cabinet CRAUNOT, syndic, au terme duquel elle a été autorisée à rester dans les lieux jusqu’à octobre 2025.

Force est de constater que Mme [K] [E] [G] [X] produit des échanges de courriels avec Monsieur [Z] [R] directeur d’agence du cabinet CRAUNOT établissant qu’un délai supplémentaire d’occupation de la loge avait été accordé jusqu’au 15 octobre 2025. Au vu du courriel du 16 octobre 2025, émanant du syndic et mentionnant expressément un maintien dans les lieux jusqu’au 15 octobre 2025, il s’en déduit un accord temporaire entre les parties. Cet accord, bien qu’informel, est opposable au syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas son authenticité. En conséquence, il convient de considérer que l’indemnité d’occupation et due à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sollicite la somme mensuelle de 1000 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour un logement non meublé, de 20 m2.

Mme [K] [E] [G] [X] conclut à la réduction de cette somme.

Il convient de rappeler que pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation, le juge peut s'appuyer sur des éléments objectifs tels que la valeur locative du logement, procéder par comparaison au montant des loyers et charges stipulés pour un logement similaire ou se référer au prix de location moyen au mètre carré dans le même secteur géographique.

Compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés, notamment de leur superficie (20 m2 pour la loge), de leur localisation, des données de la DRIHL produites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] qui ne rapporte pas la preuve que ceux-ci ont fait l’objet du moindre travaux et, d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur, l'indemnité d'occupation sera fixée à 388 euros par mois correspondant au loyer de référence minoré (19,4 euros) pour un logement non meublé, multiplié par la surface de la loge (20 m2).

En conséquence, Mme [K] [E] [G] [X] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme provisionnelle de 388 euros par mois à compter du 16 octobre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [E] [G] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il ne paraît pas inéquitable, compte tenu de la situation économique respective des parties, de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

Constatons que Mme [K] [E] [G] [X] est occupante sans droit ni titre de la loge de gardienne de l’immeuble situé [Adresse 1] ce, depuis le 26 juillet 2025 ;

Disons qu'à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [K] [E] [G] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique et celui d'un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Mme [K] [E] [G] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation pour la loge d'un montant de 388 euros à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, volontaire ou en suite de l'expulsion ;

Déboutons Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du surplus de ses demandes et notamment de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [K] [E] [G] [X] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La juge des contentieux et de la protection,