Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le : à Me GUERRIER et Me CANDAN

Copie certifiée conforme délivrée le : à Me ALTMANN

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8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10509 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZSZ

N° MINUTE :

Assignation du : 27 Juillet 2020

JUGEMENT rendu le 17 Mars 2026 DEMANDERESSE

S.A.R.L. [W], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2070

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. [B] & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

Décision du 17 Mars 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/10509 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZSZ

S.A.R.L. [B] & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente Madame Alexandra GOUIN, Juge Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

***

Par acte notarié du 19 janvier 2018, la SARL [W] est devenue propriétaire du lot n°1, local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Soutenant avoir subi des infiltrations peu après son acquisition, la SARL [W] a par acte d’huissier du 27 juillet 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires et le cabinet [B] & Associés aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à réaliser des travaux nécessaires à la suppression des désordres et à l’indemniser de ses préjudices.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 juin 2024, la SARL [W] demande au tribunal de :

« Vu le constat du 31 décembre 2019, Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées au débat, Juger recevable les demandes, fins et conclusions de la Société [W] ; Juger que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son Syndic le Cabinet [B], est responsable des désordres affectant le lot de la Société [W] ; Juger que le Cabinet [B] a engagé sa responsabilité personnelle dans les désordres subis par la requérante ; Juger que la Société [W] a subi un préjudice, dont elle est fondée à solliciter réparation;

En conséquence :

Débouter les demandes fins et conclusions de la Société [B], d’une part, et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son Syndic, d’autre part.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son Syndic, le Cabinet [B], à réaliser les travaux nécessaires à la suppression des désordres, et ce sous astreinte journalière provisoire de 50 euros, par jour.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son Syndic, le Cabinet [B] et le Cabinet [B], en sa qualité de syndic à verser une somme qui ne saurait être inférieure à celle de 11.887, 20 euros représentant l’indemnisation de son préjudice et les frais de peinture ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner solidairement les défendeurs à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; »

En défense, le syndicat des copropriétaires, par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 mars 2024, sollicite du tribunal de :

« Débouter le société [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société [W] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens de l’instance. »

Enfin, le cabinet [B] & Associés (ci-après « le cabinet [B] »), aux termes de ses conclusions récapitulatives en défense n°3 notifiées par RPVA le 23 décembre 2024, demande au tribunal de :

« Vu les articles 1353 et 1992 du Code civil, Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Il est demandé au Tribunal de :

- Juger que la société [B] & Associés n’a pas engagé sa responsabilité dans les désordres subis par la société [W]. - Juger que la société [W] ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain et actuel. En conséquence, - Débouter la société [W] de l’ensemble de ses demandes formées à l‘encontre de la société [B] & Associés. - Condamner la société [W] à payer à la société [B] & Associés la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. - Condamner la société [W] aux entiers dépens. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 10 mars 2025 et fixée à l'audience du 22 octobre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 prorogé au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger »

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de travaux et d’indemnisation de la SARL [W]

La SARL [W] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic à réaliser les travaux afin de mettre un terme aux désordres et à l’indemniser de son préjudice.

Sur les désordres

La SARL [W] verse un procès-verbal de constat d’huissier du 31 décembre 2019 lequel expose : -dans la salle d’eau et dans le local WC, d’importantes écailles de peinture et plusieurs cloques notamment sur le mur situé côté cour intérieure avec un relevé d’humidité anormal en partie basse du mur ; -dans la chambre arrière gauche, côté [Adresse 7], des dégradations du plâtre et de la peinture en angle sur le mur gauche ainsi que sur le coffrage de l’angle avec une humidité anormale en de multiples endroits ; -dans la chambre arrière droite, côté [Adresse 7], des écailles de peinture et des cloques en angle de la pièce côté droit en partie basse du mur avec un taux d’humidité très élevé.

Un autre procès-verbal de constat d’huissier du 30 juin 2020 fait état des mêmes désordres avec la précision apportée par M. [X], représentant légal de la SARL [W] que la descente d’eaux pluviales qu’il considère être à l’origine des désordres dans les chambres, située à l‘extrémité droite de la façade arrière de l’immeuble, a été récemment remplacée. M. [X] y ajoute en outre que des écoulements en provenance de la véranda du 1er étage seraient également à l’origine des désordres

Décision du 17 Mars 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/10509 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZSZ

Le rapport de mission de la société CCI du 11 février 2019, missionnée par le syndic pour la vérification des planchers haut du sous-sol et l’identification de l’origine des infiltrations, expose des dégradations du planchers haut des caves et des désordres dans la courette de l’immeuble en particulier une corrosion de la structure terrasse-verrière, des murs humides et sablonneux, des menuiseries altérées par l’humidité, l’absence d’étanchéité entre le mur et le sol, un sol perméable et fissuré, un siphon obstrué. Il fait également état de traces d’humidité dans l’appartement au rez-de-chaussée sur les murs de la salle d’eau et le WC et des deux chambres donnant sur l’impasse des bœufs.

Il relève sur la façade avant des remontées d’humidité dans le mur de la porte d’entrée, la présence de fissures en bord de soupiraux avec des infiltrations au droit de ces zones. Sur la façade arrière, il constate plusieurs zones d’infiltrations en raison d’une absence d’étanchéité entre le sol et le mur, des fissurations du revêtement du sol ainsi qu’une absence d’étanchéité derrière la descente d’eaux pluviales.

Il préconise la pose d’étais dans le sous-sol et la condamnation de la cour intérieure ainsi qu’une reprise en sous-face des planchers haut et la création d’un plancher neuf dans la courette. Il considère que la majeure partie de l’humidité relevée au rez-de-chaussée provient des infiltrations par capillarité dans les murs de l’ouvrage. Il préconise ainsi outre le remplacement de la structure plancher de la courette, la mise en place d’une étanchéité en cueillie afin d’éviter les infiltrations dans le plancher sur les quatre cotés de l’ouvrage ainsi que la mise en place dans ce plancher d’un siphon avec évacuation des eaux pluviales. Sur la façade arrière et avant, il recommande après la purge du revêtement de trottoir, la mise en place d’une étanchéité en cueillie afin d’éviter les infiltrations dans le plancher.

Il ressort des éléments versés par le syndicat des copropriétaires que suite à des travaux d’investigations : -la remise en état de la porte d’entrée sur la façade avant et la réalisation d’un joint entre le soubassement et le bitume sur la façade arrière côté [Adresse 7] ont été réalisés le 25 novembre 2019 -des travaux de remplacement du pied de chute entre la façade et le logement en souplex et les caves ont été réalisés le 10 janvier 2020.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SARL [W] a subi des dégradations de peinture et de plâtres dans la salle d’eau et le WC. En outre, son lot a également été affecté de désordres dans ses deux chambres.

Sur les responsabilités et les préjudices

L'article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu'en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'a commis aucune faute.

*

La SARL [W] recherche la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires en se fondant respectivement sur les articles 18 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que : -la copropriété n’a pas pris les mesures nécessaires pour endiguer les désordres en dépit de l’urgence économique liée à sur son activité de location saisonnière Airbnb ; -elle a fait réaliser des peintures à ses frais afin de pouvoir poursuivre son activité alors qu’aucune mesure pérenne n’a été entreprise par la copropriété pour mettre un terme aux infiltrations ; -le syndic a failli à sa mission de bonne administration de l’immeuble par son inaction. En effet, deux ans après avoir été informé des désordres, ce dernier n’a entrepris que des études techniques et s’est abstenu de diligenter des travaux en urgence et de les faire valider en assemblée générale ; -en dépit des allégations de la société [B], les désordres ont perduré au-delà de janvier 2020 comme le démontre le constat d’huissier du 30 juin 2020 ; -le syndicat des copropriétaires n’a pris aucune décision pour faire cesser les désordres.

La SARL [W] sollicite un dédommagement résultant de l’absence de location de son bien durant plusieurs semaines d’un montant de 11.887,20 euros comprenant une perte de chiffres d’affaires de 5.350 euros, 5.000 euros du fait de la suspension du « costumer service Airbnb » et des frais de peinture.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en opposant que : -il a diligenté des entreprises aux fins de réaliser des recherches de fuite et des diagnostics ; -les infiltrations ont des origines multiples émanant de parties privatives, de la colonne d’eaux pluviales et des joints de dilatation au niveau de murs mitoyens à d’autres copropriétés ; -les travaux sur la colonne d’eaux pluviales ont été réalisés ; -la SARL [W] ne prouve pas qu’il serait responsable de ces désordres ; -le constat d’huissier ne démontre pas que les travaux n’ont pas été réalisés ; -la SARL [W] n’indique aucunement les démarches qu’elle aurait faites auprès de son assureur pour les désordres d’origine privative et des syndicats des copropriétaires des immeubles voisins.

Par ailleurs, il conteste les préjudices en soutenant que : - l’absence de location n’est pas établi alors que la SARL [W] a toujours loué son bien malgré les infiltrations ; - le courriel d’Airbnb produit fait état d’une suspension de l’annonce durant dix jours correspondant à la durée des travaux de peinture effectués alors que la colonne EP n’avait pas été réparée ; -la perte de chiffre d’affaires de 5.350 euros n’est pas établie et ce, alors que les locataires ont mis en exergue d’autres défauts du logement ; -la crise sanitaire de la Covic-19 a pu expliquer cette perte financière ; - la SARL [W] ne justifie pas du quantum de son préjudice lié à la suspension du « costumer service Airbnb » ni à quoi correspond ce service et en quoi cette suspension lui a causé un préjudice.

Pour sa part, le cabinet [B] conteste sa responsabilité en objectant que la demanderesse ne démontre pas une quelconque négligence de sa part : -elle a été diligente pour faire établir les devis et les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations ; - elle a ainsi obtenu de la société Profil Bâtiment un devis le 18 mai 2018 en vue du remplacement du pied de chute entre la façade et le logement en souplex et les caves, de la société Leclere Fils et [H] un devis de remise en état de la porte d'entrée le 19 mars 2019 ; à sa demande, la société Pluritech a réalisé des investigations par camera au niveau de la descente d’eaux pluviales ; -les travaux de remise en état de la porte d’entrée et de pose de joint entre le soubassement et le bitume ont été réalisés le 25 février 2020 et le remplacement du pied de chute le 10 janvier 2020 ; -le procès-verbal de constat du 30 juin 2020 ne montre pas qu’il s’agit de fuites actives ni d’identifier l’origine des infiltrations ; -la demanderesse ne prouve pas que des fuites actives trouveraient leurs origines dans les parties communes ; -ces désordres ne caractérisent pas des travaux urgents qu’il aurait diligenté de sa propre initiative sans convoquer une assemblée générale dans la mesure où ils ne relèvent pas de la sauvegarde de l’immeuble mais seulement d’un unique lot.

S’agissant des préjudices, il conclut au rejet en se fondant sur l’article 1353 du code civil et en souscrivant aux moyens développés par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

Afin d’engager la responsabilité des défendeurs sur les fondements des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL [W] à qui incombe la charge de la preuve, doit établir que les désordres proviennent des parties communes de l’immeuble.

En l’espèce, en l’absence de versement du règlement de copropriété, elle ne démontre pas que les éléments que la société CCI a identifié comme origines de certaines infiltrations à savoir la descente d’eaux pluviales, la façade arrière et avant de l’immeuble, la véranda au premier étage et le plancher de la courette constitueraient des parties communes, ce qui n’est au demeurant pas davantage allégué. Au surplus, si la descente d’eaux pluviales et le gros œuvre des façades avant et arrière seraient présumés parties communes, il ressort des pièces versées par le syndic que des travaux réparatoires sur la descente d’eaux pluviales ont été effectués le 10 janvier 2020 ainsi que sur l’étanchéité de la façade arrière et de la porte d’entrée le 25 novembre 2019.

Si le procès-verbal du 30 juin 2020 fait encore état de la persistance des désordres en dépit des travaux réparatoires évoqués, il sera relevé que les deux procès-verbaux ont été dressés à six mois d’intervalle et que les taux d’humidité relevés ont sensiblement baissé de sorte que ces pièces sont insuffisantes pour démontrer une persistance des désordres, une éventuelle inefficacité des mesures réparatoires et des infiltrations imputables à des parties communes.

Enfin, comme l’observent utilement les défenderesses, la SARL [W] n’apporte aucun élément sur la mise en cause ou non des immeubles mitoyens alors qu’il est évoqué dans les échanges de courriels entre les parties que des infiltrations trouveraient possiblement leurs origines dans l’immeuble n°16 de la rue.

En tout état de cause, la SARL [W] qui sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires « à réaliser les travaux nécessaires à la suppression des désordres, et ce sous astreinte journalière provisoire de 50 euros, par jour » au dispositif de ses conclusions ne présente aucun développement sur cette demande dans le corps de ses écritures. Ainsi, elle n’indique pas quels travaux elle sollicite et en quoi ces travaux concerneraient des parties communes.

Sur la responsabilité du syndic, cette dernière n’est pas davantage susceptible d’être engagée en l’absence de règlement de copropriété démontrant la nature de parties communes des éléments mis en cause par la société CCI. Au surplus, au vu des désordres exposés dans les constats d’huissier et bien qu’il soit regrettable qu’un délai de plus d’un an se soit écoulé entre les devis et les travaux, il ne peut être reproché au syndic d’avoir fait procéder à des travaux d’urgence sans autorisation de l’assemblée générale.

Par conséquent, à défaut de justifier que ces désordres seraient imputables à des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du cabinet [B] ne saurait être engagée.

A titre surabondant, les préjudices dont se prévaut la SARL [W] ne sont pas suffisamment justifiés. Cette dernière ne conteste pas avoir continué à louer son bien. Si elle affirme n’avoir pu le louer pendant plusieurs semaines, elle n’en justifie pas. Elle ne démontre pas davantage que cette perte de chiffre d’affaires s’élèverait à 5.350 euros puisque sa pièce n°15 qui présente une comparaison sur les chiffres d’affaires de 2018 et de 2019 demeure purement déclarative. Au surplus, elle ne justifie pas d’un préjudice du fait de la suspension du « costumer service Airbnb » tant dans son principe que dans son quantum.

La SARL [W] sera en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombant, la SARL [W] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. A ce titre, elle sera également condamnée à payer la même somme au cabinet [B].

Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre des sociétés du syndicat des copropriétaires et du cabinet [B].

Il n'y a pas lieu, enfin, d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL [W] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [W] à payer au cabinet [B] & Associés la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Mars 2026.

La Greffière La Présidente