Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

ORDONNANCE DU : 26 Février 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00287 - N° Portalis DB3C-W-B7J-ENRF AFFAIRE : Société [F] [J] C/ [D] [O] [C] NAC : 30G

Copies le 2 mars 2026 à : Me Gautier DE MALAFOSSE Me Florence SIMEON Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Monsieur FOUQUET, Président

GREFFIER : Madame FORNILI, lors des débats Madame CILLIERES, lors de la mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [F] [J] immatriculée au RCS de MONTAUBAN sous le n° 900 213 372 dont le siège social est sis 13 Place Nationale - 82000 MONTAUBAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Gautier DE MALAFOSSE de la SARL MALAFOSSE - VEDEL, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [O] [C] né le 15 Janvier 1976 à PARIS (14ÈME) demeurant 168 Avenue Victor Hugo - 75116 PARIS

représenté par Maître Florence SIMEON de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

Débats tenus à l'audience publique du 05 Février 2026 Délibéré au 26 Février 2026, par mise à disposition au greffe

FAITS ET PROCÉDURE :

La société [F] [J] a acquis le 1er juillet 2021 un fonds de commerce de salon de thé, restauration sur place ou à emporter situé 14, Place nationale à Montauban. Les locaux étaient loués en vertu d’un bail commercial reçu par Maître [S] [Z] et Maître [R] [Y] notaires à Montauban le 19 octobre 1984.

Le 10 mars 2023, M. [D] [C] a fait l’acquisition des murs.

Par exploit du 17 octobre 2025, la société [F] [J] a fait assigner M. [D] [C] devant le juge des référés.

A l’audience du 05 février 2026, la société [F] [J] demande au juge des référés de : - condamner M. [D] [C] à payer à la société [F] [J] une somme de 272 825 € à titre de provision en réparation du préjudice éprouvé. - débouter M. [D] [C] de l’ensemble de ses demandes. - condamner M. [D] [C] à payer à la société [F] [J] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance. - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que M. [D] [C] a entrepris dans l’immeuble des travaux qui l’ont totalement privé de la jouissance du bien et ont généré le préjudice dont elle sollicite la réparation par application de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 1719 et 1724 du code civil.

M. [D] [C] demande au juge des référés de débouter la société [F] [J] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser une provision de 6 000 € au titre de l’arriéré locatif pour la période du mois d’avril 2025 au mois de janvier 2026. Elle sollicite en outre la condamnation de la société [F] [J] au paiement de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions il fait valoir que le bail comporte une clause de souffrance qui impose au preneur de faire la démonstration que les travaux lui causent une gêne excessive et conduisent à rendre les locaux inutilisables ou inexploitables et que cette appréciation relève des juges du fond. Sur le fond elle fait valoir que les travaux n’ont pas porté sur le local mais sur les abords et que l’arrêt de l’activité procède de la volonté du preneur et non d’une contrainte imposée par le bailleur. Subsidiairement il fait valoir que les demandes indemnitaires reposent sur des pièces tendant à maximiser indûment les montants. S’agissant de sa demande reconventionnelle elle fait valoir que la société [F] [J] a cessé le paiement des loyers à partir d’avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS :

L'article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1103 du Code civil prévoit que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". L'article 1104 précise qu'ils doivent "être négociés, formés et exécutés de bonne foi”.

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière “d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

En l’espèce, il est inséré au septièmement du bail du 19 octobre 1984 la clause suivante : “le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution du loyer ni interruption de paiement du loyer, quelle que soit l'importance de la durée de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours, à la condition toutefois qu'il soit exécuté sans interruption sauf le cas de force majeure”.

Néanmoins, il n’est pas sérieusement contestable qu’une telle clause ne peut affranchir le bailleur de son obligation de délivrer les lieux loués.

La société [F] [J] produit des constats de justice montrant la présence de poussière et d’humidité au sein des locaux loués. Elle produit en outre un rapport d’inspection de la DDETSPP de Tarn-et-Garonne qui conclut :

“Les locaux présentent un état de saleté du à la poussière générée par les travaux réalisés dans l’immeuble. La non-utilisation des locaux combinés aux dits travaux entraînent une augmentation significative du taux d’humidité ambiant. Dans ces conditions le respect des bonnes pratiques d’hygiène et des circuits des denrées ne peut être garantis. Par conséquent la décision de fermeture temporaire de l’établissement prise par (l’exploitante) dans l’attente de la fin des travaux, apparaît comme la mesure la plus adaptée au regard des enjeux de santé publique.”

Ces éléments indiquent qu’il existe une discussion sérieuse sur l’exécution par le bailleur de ses obligations. Il n’y a donc pas lieu à référé s’agissant de la demande de paiement de loyer.

S’agissant des demandes indemnitaires, celles-ci supposent que la responsabilité du bailleur ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, les conclusions du rapport de la DDETSPP de Tarn-et-Garonne ainsi que les échanges avec la société [F] [J] produits par M. [D] [C] indiquent qu’il existe une discussion possible sur la cause de la cessation de l’exploitation qui nécessite une appréciation des juges du fond. Il n’y a donc lieu à référé sur ce point.

Les parties succombant l’une et l’autre en leurs demandes chacune conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne justifie pas l’allocation d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’article 1533 du code de procédure civile prévoit que le juge peut enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

La nature du litige rend opportun d’imposer aux parties de recevoir une information sur la médiation avant toute saisine de la juridiction au fond.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront,

DISONS que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

REJETONS les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Faisons INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur :

Le mercredi 29 avril 2026 à 14 heures 00 au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTAUBAN- Place du Coq 82000 MONTAUBAN Bureau du CDAD - RDC

LA PRÉSENTE ORDONNANCE VAUT CONVOCATION

Seule la présence des parties est obligatoire, assistées ou non de leurs avocats.

Les parties doivent respecter cette convocation judiciaire et s’y présenter.

DISONS que le médiateur devra informer les parties du déroulement d'une mesure de médiation,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président