Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

AFFAIRE : N° RG 25/00299 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAGT-W-B7J-EAHW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil - Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00299 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAGT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 23 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - MANCHE HABITAT immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024 dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX, Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [M] [A], non comparante représentée par Madame [C] [E], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [S] né le 15 mai 1996 à SOR MAL demeurant 92 Bis Boulevard Montparnasse - 75014 PARIS non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de [L] [D], auditrice de justice, siégeant en surnombre, Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 08 décembre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 09 février 2026, délibéré prorogé au 23 février 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

AFFAIRE : N° RG 25/00299 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAGT-W-B7J-EAHW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2021, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “MANCHE HABITAT”, a donné à bail à M. [W] [S] un local à usage d’habitation situé 120 rue John Kennedy, porte 11, à SAINT LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel de 165,11 euros et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

L’état des lieux d’entrée a été effectué le 27 avril 2021 en présence des parties.

M. [W] [S] a notifié son préavis de départ le 22 mars 2024 et a bénéficié d’un préavis réduit à un mois sous présentation d’un justificatif le 27 mars 2024.

Le bail a pris fin le 27 avril 2024. L’état des lieux de sortie amiable a eu lieu le 29 avril 2024, M. [W] [S] s’étant fait représenter. Après tentative amiable de recouvrement, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 avril 2025, avisé le 26 avril 2025 et non réclamé, MANCHE HABITAT a mis en demeure M. [W] [S] de régler une somme de 2780,09 euros au titre de réparations locatives en l’invitant à participer à la procédure simplifiée de recouvrement des sommes dues. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 25 août 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner M. [W] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : -condamner M. [W] [S] au paiement de la somme de 2780,09 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, -condamner M. [W] [S] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir, comprenant notammant les frais des démarches amiables entreprises antérieurement et les honoraires de rédaction du présent acte, -condamner M. [W] [S] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment tous les frais accessoires de procédure et divers engagés à ce jour, et de ses suites.

A l’audience du 8 décembre 2025, MANCHE HABITAT, représenté par Mme [C] [E] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 25 août 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [W] [S] n’était pas présent ni représenté et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026, prorogé au 23 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l'exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l'article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, MANCHE HABITAT verse aux débats : - l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 27 avril 2021, - l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement en date du 29 avril 2024, - les barèmes de réparations locatives 2021 et 2024, - un décompte des réparations locatives pour la somme de 3026,44 euros, - des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 7693,91 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 3 ans.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant : - dans la cuisine : une trace de colle sur la fenêtre, auréole et choc sur les arêtes sur le meuble sous évier, traces, trous rebouchés et défaut d’application de peinture sur le mur, tâches de pied de meubles et traces de remplacement sur le sol en pvc, - dans le dégagement : traces sur le sol en pvc ; - dans la salle d’eau : carreau cassé sur paillasse et deux trous de chevilles ; - dans la salle de séjour : traces de remplacement chauffage, petits accros et traces sur l’ensemble des murs tapissé, traces de remplacement chauffage sur la peinture des boiseries, une trace devant fenêtre et traces de remplacement au plafond, petites traces de peinture sur le vitrage imprimé de la porte intérieure, traces de remplacement chauffage sur le sol pvc et une tâche près du radiateur.

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état général et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux : - dans la cuisine : appareil électrique avec défaut de propreté, radiateur avec robinet thermostatique cassé, évier avec bouchon absent et joint silicone défectueux, défaut de propreté sur le meuble sous évier, mur peint extrêmement tâché sur l’ensemble, plinthes et canalisations avec défaut de propreté, sol pvc avec défaut de propreté, - dans le dégagement : un interrupteur cassé et une prise cassée, interphone cassé avec téléphone manquant, mur tapissé extrêmement taché sur l’ensemble, peinture boiseries fortement écaillée, placard en état d’usage, sol pvc avec traces et défaut de propreté, - hors pièce : cave en mauvais état, absence de la clé de la porte métallique, clé vigic rouge et jaune absente, entretien mauvais du logement dont l’ensemble présente un défaut de propreté avec présence d’urine et d’excrément d’animaux outre la présence de meuble, - dans le rangement : murs en paille extrêmement rongés, peinture des boiseries fortement rongée sur le bâti, poste machine à laver cassé, porte intérieure absente,sol pvc en mauvais état avec défaut de propreté, - dans la salle d’eau : appareil électrique en mauvais état avec plafonnier cassé, un interupteur cassé et une moulure contre séjour rongée, cabine de douche avec joint cassé, plafond avec défaut de propreté, plinthes et canalisations avec défaut de propreté, receveur de douche extra en mauvais état avec une bonde absente, wc en mauvais état et entartré, - dans la salle de séjour : appareil électrique en mauvais état avec 2 pc cassées, entrée d’air avec défaut de propreté, joint de la fenêtre rongé, mur tapissé avec petits accrocs et traces sur l’ensemble des murs et déchirures sur l’ensemble, peinture boiseries avec écaillages importants, plafond présentant de nombreux petits chocs, tringle du volet roulant pvc cassée.

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, des barèmes de réparations locatives de 2021 et de 2024 applicables à l’espèce ainsi que des factures produites par MANCHE HABITAT :

Libellé des réparations Coefficient de vétusté Prix unitaire sollicité Prix unitaire alloué Quantité Montant sollicité Montant alloué Taux horaire de main d’oeuvre pour remplacer le joint de la fenêtre salle de séjour 0% 44,07 euros 13,68 euros TTC selon facture Menuiserie Asseline du 19 juin 2024 1 44,07 euros 13,68 euros TTC Remplacement de la manivelle de manoeuvre salle de séjour 0% 79,32 euros 75,28 euros TTC selon facture Menuiserie Asseline du 19 juin 2024 1 79,32 euros 75,28 euros TTC Indemnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche indélébile, décolement sur papier peint salle de séjour 0% 21,34 euros 21,34 euros selon référence 212 du bârème des réparations locatives 2024 1 21,34 euros 21,34 euros Remplacement interrupteur, prise de courant ou téléphone salle de séjour 0% 33,39 euros 36,09 euros TTC selon facture Lafosse du 30 octobre 2024 2 66,78 euros 66,78 euros Détartrage de la cuvette WC salle d’eau 0% 52,06 euros 35,80 euros TTC selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 1 52,06 euros 35,80 euros TTC Taux horaire de main d’oeuvre pour remplacer le joint de la porte coulissante de la cabine de douche de la salle d’eau 0% 50,95 euros 39,85 euros TTC selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 1 50,95 euros 39,85 euros TTC Remplacement interrupteur, prise de courant ou téléphone salle d’eau 0% 33,39 eurso 38,36 euros TTC selon facture Lafosse du 30 octobre 2024 1 33,39 euros 33,39 euros Fourniture et pose de moulure PVC salle d’eau 0% 22,41 euros 40,71 euros TTC selon facture Lafosse du 30 octobre 2024 1 22,41 euros 22,41 euros Remplacement d’un hublot rond ou plafonnier salle d’eau 0% 63,69 euros 64,57euros TTC selon facture Lafosse du 30 octobre 2024 1 63,69 euros 63,69 euros Réfection en peinture boiseries salle d’eau 0% 24 euros 157,42euros TTC selon facture Jean [B] [R] du 28 juin 2024 2 48 euros 48 euros Remplacement de la bonde receveur de douche salle d’eau 0% 54,60 euros 69,18 euros TTC euros selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 1 54,60 euros 54,60 euros Taux horaire de main d’oeuvre pour remplacer le poste machine à laver rangement 0% 32,49 euros 61,03 euros TTC selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 2 64,98 euros 61,03 euros TTC Remplacement porte de placard rangement 0% 281,57 euros 306,85 euros TTC euros selon facture Menuiserie Asseline du 19 juin 2024 1 281,57 euros 281,57 euros Réfection en peinture boiseries rangement 50% 24 euros 216,45 euros TTC selon facture [F] [R] du 28 juin 2024 2 48 euros 24 euros Huisserie de porte et greffe sur bâti rangement 0% 84,62 euros 79,85 euros TTC euros selon facture Menuiserie Asseline du 19 juin 2024 1 84,62 euros 79,85 euros TTC Raccord de plâtre rangement 0% 22,04 euros 51,16 euros TTC selon facture [F] [R] du 28 juin 2024 1 22,04 euros 22,04 euros Remplacement du papier peint dégagement 0% 21,34 euros 22,96 euros TTC selon facture [F] [R] du 28 juin 2024 16 341,44 euros 341,44 euros Forfait déplacement de l’électricien dégagement 0% 48,61 euros 39,54 euros TTC selon facture Lafosse du 30 octobre 2024 1 48,61 euros 39,54 euros TTC Remplacement interrupteur, prise de courant ou téléphone dégagement 0% 33,39 euros 36,09 euros TTC selon facture Lafosse du 30 octobre 2024 2 66,78 euros 66,78 euros Réfection en peinture boiseries dégagement 0% 24 euros 282,04 euros TTC selon facture [F] [R] du 28 juin 2024 3 72 euros 72 euros Remplacement du combiné interphone dégagement 0% 60,08 euros 60,08 euros TTC selon facture Candelé SAS du 23 octobre 2024 1 60,08 euros 60,08 euros TTC Remplacement détecteur de fumée sécurité 0% 53,71 euros 44,59 euros TTC selon facture Lafosse du 30 octobre 2024 1 53,71 euros 44,59 euros TTC Remplacement de clé manquante ordinaire 0% 10,60 euros 10,60 euros selon référence 420 du bârème des réparations locatives 2024 1 10,60 euros 10,60 euros Forfait déplacement du menuisier 0% 49,70 euros 57,04 euros TTC selon facture Menuiserie Asseline du 19 juin 2024 1 49,70 euros 49,70 euros Remplacement du cylindre de la porte d’entrée ou de service 0% 34,18 euros 34,22 euros TTC selon facture SARL MPS du 26 juillet 2024 1 34,18 euros 34,18 euros Ouverture de la porte par un serrurier 0% 82,70 euros 25,09 euros TTC selon facture SARL MPS du 26 juillet 2024 1 82,70 euros 25,09 euros Nettoyage de la cave ou garage 0% 85,97 euros 85,97 euros selon référence 719 du bârème des réparations locatives 2024 1 85,97 euros 85,97 euros Forfait de déplacement de l’entreprise de nettoyage 0% 35,20 euros 27,30 euros TTC selon facture JBS Propreté du 31 juillet 2024 1 35,20 euros 27,30 euros TTC Nettoyage complet du logement T1 (forfait) 0% 94,76 euros 86,87 euros TTC selon facture JBS Propreté du 31 juillet 2024 1 94,76 euros 86,87 euros TTC Désinfection du logement 0% 175,99 euros 161,33 euros TTC selon facture JBS Propreté du 30 avril 2024 1 175,99 euros 161,33 euros TTC Evacuation des meubles, gravois ou détritus divers logement T1/T2 0% 446,75 euros 372,29 euros TTC selon facture JBS Propreté du 30 avril 2024 1 446,75 euros 372,29 euros TTC Remplacement du cylindre de la porte d’entrée ou de service 0% 34,18 euros 43,35 euros TTC selon facture SARL MPS du 26 juillet 2024 1 34,18 euros 34,18 euros Clé électronique simple (badge) 0% 4,95 euros 4,95 euros selon référence 4211 du bârème des réparations locatives 2024 2 9,90 euros 9,90 euros Réfection en peinture boiseries cuisine 40% 24 euros 11,80 euros TTCselon facture [F] [R] du 28 juin 2024 5 57,60 euros 35,40 euros TTC Remplacement robinet thermostatique cuisine 0% 91,01 euros 28,82 euros TTC selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 1 91,01 euros 28,82 euros TTC Forfait déplacement du plombier cuisine 0% 44,85 euros 39,85 euros TTC selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 1 44,85 euros 39,85 euros TTC Remplacement du bouchon évier cuisine 0% 18,17 euros 12,11 euros TTC selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 1 18,17 euros 12,11 euros TTC Remplacement du joint silicone évier cuisine 0% 29,10 euros 32,67 euros TTC selon facture Lafosse du 13 décembre 2024 1 29,10 euros 29,10 euros Indermnité pour déchirure, accroc, brûlure ou petite tâche indélébile, décollement sur papier peint salle de séjour 0% 21,34 euros 21,34 euros selon référence 212 du bârème des réparations locatives 2024 1 21,34 euros 21,34 euros Réfection en peinture plafond salle de séjour 90% 24 euros 20,98 euros TTC selon facture [F] [R] du 28 juin 2024 10 24 euros 20,98 euros

Les demandes se rapportant aux barèmes et non aux factures sont accordées selon les termes du barème de 2024.

Par conséquent, M. [W] [S] est redevable de la somme de 2652,75 euros au titre des réparations locatives.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que MANCHE HABITAT détient sur le locataire une créance à hauteur de 2652,75 euros au titre des réparations locatives.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de 165,11 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 2 487,64 euros et condamnation de M. [W] [S] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

M. [W] [S] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [W] [S] à payer à MANCHE HABITAT la somme de 2 487,64 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE MANCHE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [W] [S] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION