Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026 Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE : Le 13 février 2026 à Me SANGUINETTI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/03699 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6TPQ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [D] né le 02 Juin 1960 à [Localité 1], domicilié : chez SAS FONCIA [Localité 2], [Adresse 1] représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [A] [I] née le 22 Mai 1990 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2] non comparante

Monsieur [K] [X] né le 03 Avril 1987 à [Localité 2] demeurant [Adresse 2] non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 avril 2021, M. [P] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 554 euros et d’une provision pour charges de 60 euros. Par avenant au contrat du 16 octobre 2023, M. [X] [K] est devenu colocataire solidaire de Mme [I] [A].

Par actes de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 443,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [A] et M. [X] [K] le 28 janvier 2025.

Par assignations du 21 mai 2025, M. [P] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [A] et M. [X] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes: une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 541,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 novembre 2025, M. [P] [D] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [P] [D] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [I] [A] et M. [X] [K] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

M. [P] [D] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 443,01 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [P] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 avril 2025, Mme [I] [A] et M. [X] [K] lui devaient la somme de 3 541,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [I] [A] et M. [X] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 1 443,01 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 673,14 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [A] et M. [X] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [P] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 avril 2021 entre M. [P] [D], d’une part, et Mme [I] [A] et M. [X] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 4] est résilié depuis le 28 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [I] [A] et M. [X] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [I] [A] et M. [X] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [A] et M. [X] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 673,14 euros (six cent soixante-treize euros et quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [A] et M. [X] [K] à payer à M. [P] [D] la somme de 3 541,18 euros (trois mille cinq cent quarante et un euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 1 443,01 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [A] et M. [X] [K] à payer à M. [P] [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [A] et M. [X] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 janvier 2025 et celui desassignations du 21 mai 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge