Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [W] [A]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07413 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATG5

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 février 2026

DEMANDERESSE E.P.I.C [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSES Association [W] [A], Tuteur de Mme [U] [Q], dont le siège social est sis [Adresse 2] comparante en personne Madame [U] [Q], demeurant- [Adresse 3] représentée par l’association [W] [A] es qualité de tuteur

COMPOSITION DU TRIBUNAL Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 février 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/07413 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATG5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 mars 1999, l'OPAC de [Localité 1] aux droits duquel vient aujourd'hui l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [Q] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2.186,94 francs.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 5 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire et à son curateur, un commandement de payer la somme principale de 3.696,86 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [U] le 06 mai 2025.

Par assignations du 7 août 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [Q] [U], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 3.753,08 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 5 décembre 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il précise qu'il va bénéficier d'un rappel d'APL et qu'il se désiste de ses demandes accessoires.

Mme [Q] [U] et Mme [E] [Y] tutrice de Mme [U] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elles précisent qu'un dossier FSL a été déposé le 20 octobre 2025 ; Mme [U] perçoit 1.100 euros par mois environ au titre de l'AAH, elle vit seule dans les lieux dans lesquels elle souhaite se maintenir.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Q] [U] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3.696,86 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juillet 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 novembre 2025, Mme [Q] [U] lui devaient la somme de 1.486,77 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Q] [U] et sa tutrice n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, Mme [U] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Q] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH se désiste de ses demandes accessoires.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 mars 1999 entre l'OPAC de [Localité 1] aux droits duquel vient l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [Q] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 6 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [Q] [U] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 1.486,77 euros (mille quatre cent quatre-vingt-six euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025,

AUTORISE Mme [Q] [U] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [Q] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 juillet 2025,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [Q] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [Q] [U] sera condamnée à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONSTATE que l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH se désiste de ses demandes accessoires,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge