Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Février 2026 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : DE ANGELIS, Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

GROSSE : Le ................................................... à Me ...........[R] [Z].................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/02081 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6I5P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MINA, dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant par son gérant social - En exercice HR PARTICIPATIONS - [Localité 1] [Adresse 2]

représentée par Me Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [H] né le 04 Mars 1988 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 29 décembre 2023, la SCI MINA a loué à Monsieur [K] [H] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 420 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MINA a fait signifier à Monsieur [K] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SCI MINA a fait assigner Monsieur [K] [H] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 17 novembre 2025.

A cette audience, la SCI MINA, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [K] [H] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que régulièrement cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI MINA produit la notification à la CCAPEX en date du 20 novembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [K] [H], soit deux mois au moins avant l’assignation du 11 mars 2025.

La SCI MINA produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 novembre 2025.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [K] [H] le 20 novembre 2024, pour un arriéré locatif de 1 356,09 euros.

Les sommes visées au commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 20 janvier 2025, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [H] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [K] [H] sera condamné à payer à la SCI MINA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 460,36 euros), à compter du 21 janvier 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI MINA.

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu le contrat de bail,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par les locataires.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation qu’au 12 septembre 2024, la dette locative de Monsieur [K] [H] s’élevait à la somme de 1 826,81 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [K] [H] à payer à la SCI MINA cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts Vu l’article 1240 du code civil,

Si la demande de la SCI MINA a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [K] [H] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

La SCI MINA sera donc déboutée de sa demande à cet égard.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens  Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n'entre pas dans les dépens si l’huissier n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ; L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [H] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [K] [H] sera condamné à verser à la SCI MINA la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SCI MINA recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 29 décembre 2023 concernant l’appartement sis [Adresse 3], à effet au 20 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MINA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à la SCI MINA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 460,36 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à verser à la SCI MINA la somme de 1 826,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI MINA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à la SCI MINA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,