Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/04378 N° Portalis DBX4-W-B7I-TQZA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[P] [F]

C/

[K] [Y] [L] [Y], prise en sa qualité de caution de Madame [K] [Y]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [K] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Maybeline LUCIANI, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [L] [Y], prise en sa qualité de caution de Madame [K] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julien PINET, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 juin 2023, sous signature électronique, à effet du 1er juillet 2023, Monsieur [P] [F] a donné à bail à Madame [K] [Y], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3], assorti d’un parking n° 42 en sous-sol, pour un loyer de 635 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 60 euros.

Par acte du même jour, également sous signature électronique, Monsieur [L] [Y] s’est porté caution solidaire, afin de garantir le paiement des loyers, charges, indemnités d'occupation ou astreintes, dégradations et réparations locatives, frais et indemnités éventuels de procédure, dans la limite du montant de 100.080 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [F] a fait signifier le 22 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Puis, par acte du 27 février 2024, le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [L] [Y], en sa qualité de caution.

Le 14 novembre 2024, Monsieur [P] [F] a fait assigner Madame [K] [Y] et en sa qualité de caution, Monsieur [L] [Y], devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 17 janvier 2025 en lui demandant de : - déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail au profit du requérant, - d’ordonner en conséquence, son expulsion, et de tous occupants de son chef, et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués, - de voir accorder le concours de la force publique à la présente ordonnance en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance du Commissaire de police ou représentant de l’ordre public, si besoin est, - les condamner solidairement au paiement d’une provision de 4.090,78 euros, représentant le montant des loyers et accessoires dus au 23 octobre 2024, à parfaire au jour de l’audience, assortie du taux d’intérêt légal à compter du 22 février 2024, date du commandement, - les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à l’expulsion définitive de l’occupant, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et de la dénonce en date du 27 février 2024.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 17 janvier 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [P] [F], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions déposées à l’audience, maintient ses demandes initiales - sauf à porter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1.200 euros, qu’il complète en sollicitant du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de débouter Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [Y] de toutes leurs demandes, comme injustes et en tout cas mal fondées. Monsieur [P] [F] actualise sa créance à la somme de 6.190,44 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Au soutien de ses demandes, il indique que Madame [K] [Y] n’a pas satisfait aux causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, ce qui lui permet de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et de reprendre possession de son bien. En réponse aux demandes formées par Madame [K] [Y], il admet avoir omis de déduire du décompte locatif initial, la somme de 413 euros effectuée directement entre les mains du bailleur, ce qu’il a corrigé dans le décompte versé aux débats du 24 juin 2025. En revanche, il s’oppose aux délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, sollicités en défense, car le loyer n’a pas été repris au jour de l’audience et les ressources du couple ne permettent pas de dire que la défenderesse est en situation de pouvoir régler sa dette locative, en sus du loyer courant.

En réponse aux demandes formées par Monsieur [L] [Y], il soutient que l’acte de cautionnement n’est pas irrégulier du fait de la signature électronique, car celle-ci bénéficie d’une présomption de fiabilité et le processus utilisé permet l’indentification du signataire, lui-même protégé par une authentification à double facteur. Il indique que la signature électronique ne fait pas obstacle à la mention manuscrite exigée par les textes. Il conteste la nullité du commandement de payer tenant au délai de six semaines qui y est porté, exposant qu’il s’agit d’une erreur matérielle qui ne vicie pas l’acte et qu’aucun grief n’est rapporté. Il indique que la dette locative est claire et constituée de toutes les sommes dont est redevable un locataire en cours de bail, sans que la caution, comme la locataire ne rapporte un grief réel. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par la caution.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [P] [F].

Madame [K] [Y], représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : - constater qu’elle a réglé la somme de 413 euros entre les mains de Monsieur [F] le 10 octobre 2024, - déduire du décompte la somme de 413 euros au titre des loyers impayés, - lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour se libérer de sa dette locative, - suspendre les effets de la clause résolutoire du bail, jusqu’au parfait paiement de la dette locative, - dire n’y avoir lieu à résiliation du bail dans la mesure où elle respecte les délais accordés, - juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais, - dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [K] [Y] fait état de ressources d’environ 1.900 euros, constituées, la concernant, d’une allocation chômage à hauteur de 1.000 euros par mois, de la prime d’activité pour son compagnon de 467 euros par mois, ainsi que des prestations sociales depuis la naissance de leurs fils, de 900 euros par mois. Bénéficiaire de l’allocation personnalisée au logement, celle-ci est versée à hauteur de 422 euros par mois directement au bailleur. Elle estime leurs charges courantes mensuelles à 913 euros et rapporte avoir repris le paiement du loyer depuis janvier 2025, précisant avoir payé pour les mois d’avril et de mai 2025, le solde du loyer après versement des allocations logement.

Elle indique qu’un paiement de 413 euros payé directement au bailleur n’a pas été déduit du décompte communiqué.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [K] [Y], pour l'exposé complet de ses prétentions.

Monsieur [L] [Y], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : - débouter Monsieur [P] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions, A titre subsidiaire, - débouter Monsieur [P] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions, - réduire le montant de la créance invoquée au titre des sommes qu’il expose et afférentes à l’assurance habitation, aux frais de courtage annexes et à la contribution attentat annuelle, - condamner Madame [K] [Y] à le garantir indemne de l’ensemble des sommes en principal, frais et accessoires éventuellement mises à sa charge en qualité de caution solidaire, - lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge en qualité de caution solidaire, En tout état de cause, - Débouter Monsieur [P] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions, - Le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Le condamner aux entiers dépens de l’instance

Au soutien de ses demandes, Monsieur [L] [Y] expose une contestation sérieuse tenant à ce que Monsieur [P] [F] ne rapporte pas la preuve que les mentions exigées dans l’acte de cautionnement, passé sous signature électronique, ont été tapées par celui-ci lors de l’authentification de la signature, ainsi qu’il n’établit pas la preuve de la remise à la caution d’un exemplaire du contrat de location. Il soutient que la signature électronique ne bénéficie pas de la présomption de fiabilité, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il a bien signé cet acte de cautionnement.

S’agissant du commandement de payer, il expose que c’est à tort qu’un délai de 6 semaines a été laissé pour apurer la dette locative, le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023, ce qui justifie sa nullité. Si grief il doit y avoir, il expose un raccourcissement du délai. Il élève une contestation sérieuse tenant également à ce que le décompte de la dette appelée ne se limite pas aux loyers et charges, mais inclus d’autres charges non récupérables, qui n’a pas mis la locataire en mesure de connaître exactement le montant de sa dette locative, et qui l’a empêchée d’agir utilement avant le délai requis.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, Monsieur [L] [Y] expose avoir un recours en garantie contre la locataire et indique que l’étendue de son engagement de caution limite sa condamnation, qui doit être diminuée de l’assurance habitation, des frais de courtage annexes et de la contribution attentat annuelle. Il fait état de sa composition familiale, ses ressources et charges pour justifier un délai de paiement de 24 mois.

Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [L] [Y], pour l'exposé complet de ses prétentions.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’il ne sera pas statué sur les demandes de « constater, voir, déduire » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. - Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

Monsieur [P] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 29 février 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Sur l’existence de contestations sérieuses portant sur le commandement de payer Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, selon l’avis rendu le 13 juin 2023 par la Cour de cassation, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 2.369,90 euros, avec un délai de 6 semaines laissé à Madame [K] [Y] pour apurer sa dette locative.

Néanmoins, le décompte produit révèle qu’entre le 22 février 2024 et le 22 avril 2024, soit dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, plusieurs paiements sont intervenus pour un montant total de 1.627 euros.

Or, la substitution du délai applicable de deux mois, au délai de 6 semaines erroné, n’a pas généré un grief à la locataire, celle-ci n’ayant pas davantage réglé les causes du commandement dans ce délai modifié.

En conséquence, ce moyen, ne faisant pas obstacle à la régularité du commandement de payer, n’est pas sérieux et doit donc être rejeté.

Sur le fond, il est rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due et qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre du commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le commandement de payer pour la somme en principal de 2.369,90 euros, au titre de la période du 19 juin 2023 au 01 février 2024 inclus, détaille de manière précise et pour chaque mensualité, d’une part, le montant du loyer et la provision sur charges, d’autre part, différents frais dont la contribution attentat annuelle et les mensualités assurance habitation, de sorte que Madame [K] [Y] a été en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées par le bailleur.

Il sera observé que Madame [K] [Y] ne conteste d’ailleurs pas avoir souscrit le contrat relatif à l’assurance habitation, ni devoir ces sommes, qu’elle règle depuis l’origine et surtout, même en déduisant ces sommes du commandement de payer, la dette locative se serait élevée au 22 février 2024, à la somme de 2.209,10 euros (2.369,90€-160.80€), encore supérieure aux sommes versées dans le délai de deux mois.

En conséquence, les demandes de nullité du commandement de payer et les contestations soulevées par Monsieur [L] [Y] seront rejetées.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 22 avril 2024. Cependant Madame [K] [Y] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [K] [Y] a effectué depuis le mois de janvier 2025 des virements couvrants parfois totalement, parfois partiellement le loyer courant, mais n’a pas réglé le loyer du mois de juin, les deux derniers versements d’un montant de 280 euros des 5 et 19 mai ne suffisant pas à couvrir le loyer du même mois. Le diagnostic social et financier fait état d’une diminution de ressources du couple en raison de la baisse de chantiers pour Monsieur dans le cadre de son activité d’artisan, en même temps que Madame [Y] s’est retrouvée au chômage et est tombée enceinte de leur enfant, et évoque une situation du surendettement. Madame [K] [Y] expose des ressources à hauteur de 1.900 euros, pour des charges courantes de 913 euros.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [K] [Y] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [K] [Y], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [P] [F] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [K] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.190,44 euros à la date du 25 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Madame [K] [Y] soutient avoir payé la somme de 413 euros entre les mains du bailleur, sans que cette somme ne soit déduite de sa dette locative. Il ressort du décompte produit par Monsieur [P] [F], en date du 25 juin 2025, que cette somme est bien venue en déduction de sa dette locative en date du 14 mai 2025, l’intitulé de la ligne étant « règlement direct au prop du 11/10/24 », de sorte que cette demande est devenue sans objet.

Monsieur [L] [Y] conteste les sommes appelées au titre de l’assurance habitation, des frais de courtage annexes, ainsi que la contribution attentat annuelle. Or, ces sommes sont en lien avec le contrat d’assurance habitation souscrit par Madame [K] [Y] auprès de ALTIMA ASSURANCE par l’intermédiaire de CITYA et qui en sont donc la conséquence.

Par suite, la créance relative à l’arriéré locatif étant parfaitement déterminée dans son montant et son principe, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par Madame [K] [Y], la contestation soulevée par Monsieur [L] [Y] n’est pas sérieuse et sera donc rejetée.

Cette somme correspondant à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, la défenderesse doit donc s’en acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.

Madame [K] [Y] doit être condamnée au paiement de la somme de 6.190,44 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La demande relative au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 22 février 2024, sera donc rejetée.

Madame [K] [Y] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 739,62 euros à compter de cette date.

- Sur la caution :

Aux termes du dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au 1er janvier 2022, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 1366 du code civil, l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. L'article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache.

Il en résulte qu'il existe deux types de signatures dites électroniques, la différence se situant au niveau de la charge de la preuve : - la signature électronique « qualifiée », répondant aux conditions de l'article 1367 du code civil et obtenue dans les conditions fixées par le décret n° 2001-272 du 30 mars 2001 (auquel s’est substitué le décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017 lequel renvoie au règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014), laquelle repose sur un certificat qualifié de signature électronique délivré au signataire par un prestataire de services de certification électronique (PSCE) notamment après identification du signataire, signature dont la fiabilité est présumée, - la signature électronique « simple » ne répondant pas à ces conditions (signature accompagnée d'un certificat électronique qui n'est pas qualifié ou sans vérifications de l'identité du signataire) et qui n'est pas dépourvue de toute valeur, mais pour laquelle il appartient à celui qui s’en prévaut de justifier en outre que les exigences de fiabilité de l'article 1367 du code civil sont respectées, à savoir l'identification de l'auteur et l'intégrité de l'acte.

Monsieur [L] [Y] soutient que Monsieur [P] [F] échoue à rapporter la preuve de sa signature de l’acte de cautionnement, ce qui justifie des contestions sérieuses ne pouvant être tranchées par le juge des référés. La notion de contestation sérieuse peut être définie par le fait qu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparait pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite ;

Il ressort des éléments versés aux débats, qu’un acte de cautionnement a été signé électroniquement le 19 juin 2023 par « Monsieur [L] [Y] ». Monsieur [P] [F] produit un processus de signature V SIGN sur lequel figure le nom de l’autorité de certification, VIALINK EU STANDARD CA, ainsi que les transactions signées par Madame [K] [Y] et Monsieur [L] [Y]. Ce document fait état de la signature à 9h35 par Monsieur [L] [Y] du « contrat de location ou de colocation de logement nu », l’acte de cautionnement sous format pdf toujours à 9h35, ces deux signatures ayant une empreinte distincte. Il est également relevé que pour chacun, figurent le numéro de téléphone portable, ainsi que le mail.

Néanmoins, aucun certificat qualifié de signature électronique relatif au prestataire V SIGN n’est communiqué, de sorte qu’il n’est pas démontré, avec l’évidence que requiert le référé, que ce prestataire de service est un prestataire de service de signature électronique dont la fiabilité de la signature est présumée.

Également, aucun fichier de preuve retraçant les étapes de la signature électronique n’est produit, ce qui ne permet pas de constater que Monsieur [L] [Y] a eu connaissance de l’étendue de son engagement notamment dans le cadre de la reproduction de la mention de l’article 2297 du code civil.

Il s’en déduit que la demande de condamnation de Monsieur [L] [Y] au paiement se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient de dire, en présence de contestations sérieuses, n’y avoir lieu à référé.

L’existence de contestations sérieuses étant établies au titre de sa condamnation au paiement, les autres demandes de Monsieur [L] [Y] sont devenues sans objet.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter les demandes formées par Monsieur [P] [F] et Monsieur [L] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant les frais irrépétibles engagés dans le cadre de cette instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite, CONSTATONS, à la date du 22 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2023 et liant Monsieur [P] [F] à Madame [K] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] et le parking n°42 en sous-sol ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (739,62 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement à l’encontre de Monsieur [L] [Y] formée par Monsieur [P] [F] ; et en conséquence, DISONS que les demandes subséquentes de Monsieur [L] [Y] sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS Madame [K] [Y] à payer à Monsieur [P] [F] à titre provisionnel la somme de 6.190,44 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise, intégrant la somme versée de 413 euros en déduction), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [P] [F] de faire courir les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande de Monsieur [P] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de Monsieur [L] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE