Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04870 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JDDH

Minute : 2025/ Cabinet D

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

[Y] [C] épouse [L]

C/

[R] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [Y] [C] épouse [L]

Me Oumou MINET - 139

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [Y] [C] épouse [L]

Me Oumou MINET - 139

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [Y] [C] épouse [L] née le 02 Août 1950 à [Localité 2] demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [M] né le 02 Juin 1991 à [Localité 1] demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Oumou MINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 139

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025 Date des débats : 06 Mai 2025 Date de la mise à disposition : 02 septembre 2025 prorogée au 16 septembre 2025 puis au 16 octobre 2025 EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 9 décembre 2022, Madame [Y] [C] épouse [L] a donné à bail à Monsieur [R] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 560 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 40 euros ainsi que, le règlement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Par acte extrajudiciaire du 4 mars 2024, Madame [L] a fait délivrer à Monsieur [M] une sommation de payer la somme en principal de 460,74 euros au titre du loyer impayé d’octobre 2022, de la facture A.L. Paysage, de la facture établie par Monsieur [K] [X], de la facture Bricomarché et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022, après déduction des acomptes reçus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Madame [L] a fait assigner Monsieur [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamnation au paiement de :

la somme principale de 1.060,74 euros, avec intérêts à compter de la mise en demeure,

la somme de 200 euros à titre indemnitaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement des dépens.

À l’audience du 6 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Madame [L], comparante en personne, sollicite la condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 486,35 euros, au titre des loyers impayés, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie ainsi qu’au paiement des frais de commissaire de justice relatifs à l’assignation.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que le locataire a quitté les lieux le 30 octobre 2023 sans signer l’état des lieux de sortie mais que, des dégradations ont été constatées et ont nécessité des réparations : la tonte de la haie pour la somme de 120 euros, la réfection de la peinture de la chambre pour la somme de 200 euros et le remplacement du robinet mousseur pour la somme de 5,90 euros, qu’outre le loyer impayé et le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère, après déduction du montant du dépôt de garantie, la somme restant due s’élève à 486,35 euros.

Enfin, elle explique que, les doubles de clés sont à [Localité 3] et que, si elle rentre chez les locataires, c’est sur rendez-vous.

Monsieur [M], représenté par son conseil, s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [L], sauf en ce qu’il doit la somme de 134,84 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

la condamnation de Madame [L] à lui payer la somme de 600 euros au titre du trouble de jouissance subi,

la condamnation de Madame [L] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens. Il reconnaît devoir la somme relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mais conteste le surplus. Il explique avoir fait la peinture et le jardinage du logement litigieux lui-même.

Au soutien de sa demande indemnitaire, il fait valoir avoir subi un préjudice, dans la mesure où la bailleresse n’a pas respecté son obligation de jouissance paisible, en entrant dans le logement en son absence.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 prorogée au 16 septembre 2025 puis au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des sommes dues à l’issue du bail :

Il appartient, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [L] sollicite la condamnation de Monsieur [M] au paiement de la somme de 486,35 euros, répartie comme suit :

600 euros au titre du loyer impayé d’octobre 2023,

160,45 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022 et 2023,

325,90 euros au titre des réparations et dégradations locatives, après déduction de la somme 600 euros au titre du dépôt de garantie.

sur les loyers et charges impayés :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ; 1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ; 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Conformément à l’article 15-1 de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois dans certains cas et notamment pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. Le locataire souhaitant bénéficier de ce délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. En l’espèce, la bailleresse produit aux débats : - le contrat de bail conclu entre les parties le 9 décembre 2022, duquel il s’infère qu’outre la provision mensuelle pour charges, le locataire est redevable chaque année de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, - le congé du locataire, - un extrait de taxe foncière accompagné d’un relevé de propriété, - un décompte de sortie établi en mai 2025.

Si Monsieur [M] ne reconnaît être redevable que de la somme de 134,84 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il ne s’explique pas sur son calcul, ni ne justifie d’un paiement alors même que, la bailleresse sollicite la somme de 160,45 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022 et 2023, dont elle justifie.

De même, il ne démontre pas non plus avoir réglé l’échéance d’octobre 2023 au prorata de son occupation, soit jusqu’au 30 octobre 2023, date à laquelle la bailleresse a accepté son congé.

En effet, quand bien même Monsieur [M] a délivré congé pour le 20 octobre 2023, se prévalant d’un délai de préavis réduit du fait de l’obtention d’un logement social, dont il a justifié auprès de la bailleresse, il ressort du bordereau du recommandé avec avis de réception joint au congé, que ce courrier a été déposé en bureau de poste le 2 octobre 2023 de sorte qu’il ne pouvait valablement délivrer congé pour le 20 octobre 2023.

Cependant la bailleresse ayant accepté son congé de manière anticipé pour le 30 octobre 2023 et les clés ayant été remises à cette date, elle doit être retenue comme la date de fin bail effective.

Dès lors, Monsieur [M] était redevable des loyers et charges jusqu’au 30 octobre 2023 conformément aux dispositions précitées.

Or, il ne démontre pas avoir réglé le prorata du terme d’octobre 2023, soit la somme de 580,65 euros, calculée comme suit : ((600 euros / 31 jours) x 30 jours).

De sorte que, Monsieur [M] est redevable de la somme de 741,10 euros (160,45 euros + 580,65 euros) au titre des loyers et charges dus à l’issue du bail, prorata du terme d’octobre 2023 et taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2022 et 2023 inclus, selon décompte arrêté à la date de l’audience.

sur les réparations et dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 du même article poursuit en indiquant que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la bailleresse qui réclame la somme de 325,90 euros au titre des réparations et dégradations locatives, produit aux débats : - l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 12 décembre 2022, - l’état des lieux de sortie établi non contradictoirement le 30 octobre 2023, - un ticket d’achat Bricomarché d’un montant de 5,90 euros TTC, - un devis du 8 novembre 2023 d’un montant de 200 euros TTC, - une facture du 24 novembre 2023 d’un montant de 120 euros.

Si la bailleresse produit bien l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement, l’état des lieux de sortie a, quant à lui, été rédigé unilatéralement par la bailleresse ; or, la charge de la preuve des réparations et dégradations locatives reposant sur la bailleresse, elle ne peut se constituer preuve à soi-même en produisant un document qu’elle a établi unilatéralement ; de sorte qu’il ne peut pas être procédé à la comparaison des différents états des lieux.

De même, les photographies produites aux débats sont inopérantes, dans la mesure où il n’est pas permis de savoir s’il s’agit des lieux litigieux, ni à quelle date elles ont été prises.

Par ailleurs, si la bailleresse prétend que Monsieur [M] a refusé de signer l’état des lieux de sortie, elle ne le démontre toutefois pas.

En outre, elle ne produit aucune convocation du locataire sortant en vue de l’établissement de l’état de sortie des lieux le 30 octobre 2023.

Au surplus, il ressort des échanges ayant eu lieu par SMS entre les parties qu’elles avaient convenus entre elles d’effectuer l’état des lieux de sortie le 27 octobre 2023, ce qui n’a vraisemblablement pas été le cas et ce, dans la mesure où aucun état des lieux de sortie à cette date n’est produit.

Au demeurant, s’il n’était pas possible d’établir un état des lieux de sortie amiablement du fait du refus du locataire, il appartenait à la bailleresse de le faire établir par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié entre les parties, ce dont elle s’est abstenue.

De sorte que, Madame [L] sera déboutée de sa demande au titre des réparations et dégradations locatives.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 741,10 euros Dépôt de garantie : - 600 euros

TOTAL : 141,10 euros

Par conséquent, Monsieur [M] sera condamné à payer à Madame [L] la somme de 141,10 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail et après déduction du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle en réparation du trouble de jouissance subi :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail.

Il est admis, en application de ce texte, que le bailleur peut être condamné à des dommages-intérêts sanctionnant les troubles de jouissance, suffisamment graves, subis par le locataire et que, tel n’est pas le cas lorsque le preneur n’a adressé aucune réclamation, au bailleur, pendant son occupation des lieux.

En l’espèce, Monsieur [M] prétend que Madame [L] est entrée dans son domicile en son absence et qu’une autre fois, elle s’est introduite chez lui pour faire une visite des lieux alors qu’il dormait.

Toutefois, les photographies produites aux débats sont insuffisantes à démonter de la faute de la bailleresse, à savoir son intrusion dans le logement pris à bail par Monsieur [M] et de l’existence d’un préjudice pour ce dernier ainsi que, d’un lien direct et certain entre ces 2 éléments.

Il en est de même des SMS échangés entre les parties qui démontrent seulement que Monsieur [M] a refusé certaines visites sans démontrer que Madame [L] s’est tout de même introduite à son domicile pour faire visiter les lieux à des potentiels locataires.

Au surplus, l’attestation produite aux débats par l’ancienne locataire des lieux litigieux et selon laquelle, Madame [L] s’était introduite dans le logement avant son arrivée et sans son accord afin de rédiger l’état des lieux de sortie est inopérante à démonter du préjudice prétendument subi par Monsieur [M].

De sorte que, Monsieur [M] sera débouté de sa demande indemnitaire résultant d’un trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens, en ce compris le coût de l’assignation qui lui a été délivré.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à Madame [Y] [C] épouse [L] la somme de 141,10 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 4] et après déduction du montant du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [R] [M] au paiement de réparations et dégradations locatives formée par Madame [Y] [C] épouse [L] ;

REJETTE la demande indemnitaire pour trouble de jouissance formée par Monsieur [R] [M] à l’encontre de Madame [Y] [C] épouse [L] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] au paiement des dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,