Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur

N° RG 24/01288 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FLJM

Minute n° :

S.A.R.L. CODIJADE, S.A.R.L. VISIOR

C/

[L] [M], [R] [M] épouse [N], [I] [H]

Copie exécutoire + exp. délivrées le :

à Me KIERZKOWSKI-CHATAL Me N. OLLICHON (Nantes) Me Martine GRUBER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE -------

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

1ére chambre civile

Du treize Octobre deux mil vingt cinq

S.A.R.L. CODIJADE, dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le n°413.352.634 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

S.A.R.L. VISIOR, dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le n°519.902.076 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Toutes deux Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEMANDERESSES AU PRINCIPAL ________________________________________________________

Monsieur [L] [M] en son nom personnel et es qualité d’ayants droits de feux Monsieur [L] [M] et Madame [D] [C] épouse [M], né le 24 Mai 1961 à [Localité 1], de nationalité française demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [M] épouse [N] en son nom personnel et es qualité d’ayants droits de feux Monsieur [L] [M] et Madame [D] [C] épouse [M] née le 09 Juin 1966 à [Localité 1], de nationalité française demeurant [Adresse 3]

Tous deux Rep/assistant : Maître Natacha OLLICHON de la SELARL OL AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

*** Madame [I] [H] née le 11 Septembre 1958 à [Localité 2], de nationalité française demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL ________________________________________________________

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Amélie COUDRAY

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : à l'audience du 15 Septembre 2025

ORDONNANCE : Contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

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EXPOSE DU LITIGE

Le 5 décembre 2019, Monsieur [L] [M] et Madame [D] [C] épouse [M] (ci-après dénommés « Monsieur et Madame [M] ») ont régularisé un mandat exclusif de vente auprès de la SAS LA COLINIERE IMMOBILIER, assurée auprès de la SA SERENIS ASSURANCES, portant sur la vente d’une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 3] (44) cadastrée section BC n°[Cadastre 1] au prix de 250.000 euros.

Selon acte authentique reçu en l’étude de Maître [J] le 6 janvier 2020, Monsieur et Madame [M] ont vendu à la SARL VISIOR et à la SARL CODIJADE, toutes deux assurées auprès de la SA ALLIANZ IARD, le bien susmentionné au prix de 240.000 euros.

L’annexe de vente mentionne la réalisation de diagnostics par le cabinet ABC IMMODIAG, assuré auprès de la SA GAN ASSURANCES, le 20 novembre 2019.

La société CODIJADE et la société VISIOR ont fait diviser le terrain en deux parcelles cadastrées section BC n°[Cadastre 2] et section BC n°[Cadastre 3].

Le 6 juillet 2021, Madame [I] [H] a conclu avec la SAS COMECA un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au prix de 144.040,40 euros TTC.

Selon acte authentique reçu en l’étude de Maître [R] [T] le 24 février 2022, la société CODIJADE et la société VISIOR ont vendu à Madame [I] [H] la parcelle cadastrée section BC n°[Cadastre 3].

Par courrier adressé le 31 mars 2022, la SAS COMECA a alerté Madame [I] [H] sur la présence de remblais non autorisés et de déchets pollués dans les sols de sa parcelle.

*** Par actes de commissaire de justice des 26 avril 2022 et 3 mai 2022, Madame [I] [H] a fait assigner en référé expertise la société VISIOR, la société CODIJADE et la société COMECA devant le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Par ordonnance du 19 juillet 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et a désigné pour y procéder Monsieur [E] [G].

Par ordonnance de référé du 15 décembre 2022, les opérations d’expertise confiées à Monsieur [E] [G] ont été étendues à Monsieur [L] [M] et à Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M] prédécédés les 12 mars et 1er octobre 2021.

Par ordonnance de référé du 2 mai 2023, les opérations d’expertise confiées à Monsieur [E] [G] ont de nouveau étendues à la SA GAN ASSURANCES, la SAS LA COLINIERE IMMOBILIER, la SA SERENIS ASSURANCES et à la SA ALLIANZ IARD.

Par actes de commissaire de justice des 4, 5 et 12 juin 2024, les sociétés CODIJADE et VISIOR ont fait assigner Monsieur [L] [M], Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M] et Madame [I] [H] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement de l’article 1103 du code civil et de l’article L.125-7 du code de l’environnement, aux fins de :

- Condamner in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], à payer aux sociétés CODIJADE et VISIOR la somme de 210.000 euros, à titre de réduction du prix de vente des terrains et immeubles tel que figurant dans l’acte de vente du 16 janvier 2020 (240.000 euros), - Condamner in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], à payer aux sociétés CODIJADE et VISIOR la somme complémentaire de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, - Condamner in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], à payer aux sociétés CODIJADE et VISIOR la somme de 10.000 euros au titre des frais non-répétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], à payer aux sociétés CODIJADE et VISIOR aux entiers dépens de l’instance, - Juger que le jugement à intervenir sera déclaré commun et opposable à Madame [I] [H], - Débouter les défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/01288.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 19 août 2024.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 29 octobre 2024 et des 4 et 7 novembre 2024, les sociétés CODIJADE et VISIOR ont fait assigner la SA ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur des sociétés CODIJADE et VISIOR, la société LA COLINIERE IMMOBILIER et son assureur, la SA SERENIS ASSURANCES et la société ABC IMMODIAG et son assureur, la SA GAN ASSURANCES devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile, de l’article 1103 du code civil et de l’article L.125-7 du code de l’environnement, aux fins de :

- Ordonner la jonction de la présente assignation avec la procédure enrôlée devant la 1ère Chambre civile du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sous le n° RG 24/01288 - Condamner in solidum avec Monsieur [L] [M], Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], à leur payer : * la somme de 210.000 euros à titre de réduction du prix de vente des terrains et immeubles tel que figurant dans l’acte de vente du 16 janvier 2020, * la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, * la somme de 10.000 euros au titre des frais non répétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile, * les entiers dépens de l’instance, - Condamner in solidum avec Monsieur [L] [M], Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par le jugement à intervenir au bénéfice de Madame [H] ou de toute autre partie, - Juger le jugement à intervenir commun et opposable à Madame [H], - Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/02388.

Par jugement rendu le 31 octobre 2024, la société LA COLINIERE IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, les sociétés CODIJADE et VISIOR ont fait assigner la SAS COMECA devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile, de l’article 1103 du code civil et de l’article L.125-7 du code de l’environnement, aux fins de :

- Ordonner la jonction de la présente assignation avec les procédures enrôlées devant la 1ère Chambre civile du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sous le n°RG 24/01288 et n°RG 24/02388 - Condamner in solidum avec Monsieur [L] [M], Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], la société LA COLINIERE IMMOBILIER et son assureur, la SA SERENIS ASSURANCES et la société ABC IMMODIAG et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à leur payer :

* la somme de 210.000 euros à titre de réduction du prix de vente des terrains et immeubles tel que figurant dans l’acte de vente du 16 janvier 2020, * la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, * la somme de 10.000 euros au titre des frais non répétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile, * les entiers dépens de l’instance, - Condamner in solidum ces mêmes à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre par le jugement à intervenir au bénéfice de Madame [H] ou de toute autre partie, - Juger le jugement à intervenir commun et opposable à Madame [H] - Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/00117.

L’affaire enrôlée sous le n°RG 25/00117 a été jointe par mention au dossier avec celle portant le n°RG 24/02388 le 17 mars 2025, la cause étant désormais appelée sous ce même numéro.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, les sociétés CODIJADE et VISIOR ont fait assigner Madame [V] [Z] épouse [Y], es qualité de liquidateur amiable de la société LA COLINIERE IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile, de l’article 1103 du code civil et de l’article L.125-7 du code de l’environnement, aux fins de :

- Condamner in solidum Monsieur [L] [M], Madame [R] [M] épouse [N], es qualités d’ayants-droits et héritiers de feux Monsieur et Madame [M], la société LA COLINIERE IMMOBILIER, représentée par son liquidateur Madame [V] [Y], et son assureur, la SA SERENIS ASSURANCES, la société ABC IMMODIAG et son assureur, la SA GAN ASSURANCES et la société COMECA à lui verser : * la somme de 210.000 euros à titre de réduction du prix de vente des terrains et immeubles tel que figurant dans l’acte de vente du 16 janvier 2020, * la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, * la somme de 10.000 euros au titre des frais non répétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile, * les entiers dépens de l’instance, - Condamner in solidum ces mêmes à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre par le jugement à intervenir au bénéfice de Madame [H] ou de toute autre partie,

- Juger le jugement à intervenir commun et opposable à Madame [H], - Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 25/00234.

L’affaire enrôlée sous le n°RG 25/00234 a été jointe par mention au dossier avec celle portant le n°RG 24/02388 le 17 mars 2025, la cause étant désormais appelée sous ce même numéro.

*** Selon conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 18 novembre 2024, Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M], demandent au juge de la mise en état, vu les articles 12 et 16 du code de procédure civile, de :

- Déclarer Monsieur [L] [M] et Madame [F] [N] recevables et bien fondés en leurs demandes, - Juger que les sociétés CODIJADE et VISIOR sont dépourvues de tout intérêt à agir, - En conséquence, Juger irrecevables les demandes formées par les sociétés CODIJADE et VISIOR pour défaut d’intérêt à agir, - Condamner les sociétés CODIJADE et VISIOR à payer à Monsieur [L] [M] et Madame [F] [N] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner les sociétés CODIJADE et VISIOR aux entiers dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 14 mars 2025, Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M], maintiennent leurs prétentions et demandent le débouté des sociétés CODIJADE et VISIOR de leurs demandes, fins et conclusions.

Ils soutiennent que les sociétés CODIJADE et VISIOR ne justifient d’aucun intérêt né et actuel pour agir à leur encontre. Ils précisent que l’intérêt à agir s’apprécie à la date de la saisine de la juridiction. Or, ils expliquent que celles-ci ont dirigé une action à leur encontre aux fins d’obtenir la restitution du prix de vente du bien sis [Localité 3] alors qu’elles ne sont plus propriétaires des parcelles, qu’elles ont revendu ces parcelles en réalisant une plus-value et qu’elles n’ont pas été condamnées dans le cadre de l’action initiée par Madame [I] [H]. Ils ajoutent qu’au jour de l’assignation délivrée contre eux, Madame [I] [H] n’avait exercé aucune action contre ces sociétés. Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N] soutiennent également que les sociétés CODIJADE et VISIOR disposent de moyens au fond pour limiter leur responsabilité dans leurs rapports de droit avec Madame [I] [H]. Ils contestent au surplus la légitimité de l’intérêt des sociétés CODIJADE et VISIOR pour agir contre eux.

Ils déclarent que l’article L.125-7 du code de l’environnement, dont les défenderesses à l’incident se prévalent dans leur acte introductif d’instance, est inapplicable à la présente espèce. Ils font valoir que le terrain n’est pas situé en secteur d’information sur les sols et que la pollution constatée par l’expert judiciaire ne rend pas ledit terrain impropre à la destination précisée dans l’acte de vente. Par conséquent, ils font valoir que ces sociétés ne disposent pas du droit qu’elles invoquent.

A titre subsidiaire, s’ils étaient déboutés de leur fin de non-recevoir, ils disent ne pas être opposés à la jonction sollicitée.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 4 septembre 2025, les sociétés CODIJADE et VISIOR demandent au juge de la mise en état, vu les articles 367, 31, 122 et 789 du code de procédure civile, de :

- Ordonner la jonction de procédures suivantes : * Procédure CODIJADE-VISIOR c./. [N]-[M] – [H], enrôlée devant la 1ère Chambre du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire sous le n°RG 24/01288 (N° Portalis DBYT-W-B7I-FLJM) ; * Procédure CODIJADE-VISIOR c./ ALLIANZ-LCI-ABC-GAN-SERENIS-COMECA-Madame [Y] ès-qualités, enrôlée devant la 1ère Chambre du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire sous le n°RG 24/02388 (N° Portalis DBYTW-B7I-FO4D), la jonction étant demandée avec la procédure n°RG 24/01288. - Débouter Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], ainsi que les sociétés LCI, SERENIS et Madame [Y], de leur incident d’irrecevabilité, - Condamner in solidum Monsieur [L] [M], Madame [R] [M] épouse [N], les sociétés LCI, SERENIS et Madame [Y], à payer aux Sociétés CODIJADE et VISIOR la somme de 3.000 euros au titre des frais non-répétibles par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner in solidum Monsieur [L] [M], Madame [R] [M] épouse [N], les sociétés LCI, SERENIS et Madame [Y] aux dépens de l’incident, - Débouter les défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions contraires, reconventionnelles ou plus amples.

Les sociétés CODIJADE et VISIOR contestent la fin de non recevoir tirée de leur défaut d’intérêt à agir en raison de ce que Madame [I] [H] n’avait formé aucune demande contre elles au jour de leur assignation des consorts [M]. Elles font valoir qu’elles agissent en réparation de leur propre préjudice, résultant de l’acquisition de la maison des époux [M] à un prix trop élevé compte tenu de la présence de polluants sur le terrain. Elles soutiennent que cette demande est distincte de celles formulées par Madame [I] [H].

Le Conseil de Madame [I] [H] ne conclut pas mais, par message adressé par le RPVA le 13 mai 2025, dit ne pas s’opposer à la jonction.

*** L’incident a été fixé au 15 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS

I - Sur la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], tirée du défaut d’intérêt à agir des sociétés CODIJADE et VISIOR

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], soutiennent que les sociétés CODIJADE et VISIOR ne justifient d’aucun intérêt à agir né, actuel et légitime lors de l’introduction de la présente instance, puisqu’aucune condamnation n’a été prononcée contre elles au bénéfice de Madame [I] [H].

Cependant, il convient de relever que dans leurs actes introductifs d’instance délivrés les 4, 5 et 12 juin 2024, les sociétés CODIJADE et VISIOR ne formulent contre Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N] aucune demande de condamnation à les garantir des éventuelles condamnations qui viendraient à être prononcées contre elles au bénéfice de Madame [I] [H], mais demandent uniquement l’indemnisation des préjudices dont elles s’estiment victimes et résultant de la vente intervenue entre elles et Monsieur et Madame [M].

Les demandes formées par les sociétés CODIJADE et VISIOR sont donc indépendantes de celles formées par Madame [I] [H] contre elles.

Par ailleurs l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action. Or, l’applicabilité d’un texte ou la pertinence des moyens des parties conditionnent le succès de leur action, et non leur intérêt à agir.

Ainsi, la question de l’applicabilité de l’article L.125-7 du code de l’environnement aux demandes indemnitaires des sociétés CODIJADE et VISIOR, comme les moyens qu’elles sont susceptibles de développer pour assurer la défense de leurs intérêts, relèvent du fond et non d’une fin de non recevoir.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M], tirée du défaut d’intérêt à agir des sociétés CODIJADE et VISIOR est rejetée.

II - Sur la demande de jonction

L'article 367 alinéa 1er du code de procédure civile, dispose que « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

L'article 783 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d'instance ».

Les consorts [M] concluent qu’en cas de rejet de leur fin de non recevoir, ils ne s’opposent pas à la demande de jonction formée par les sociétés CODIJADE et VISIOR.

Il est conforme à l’intérêt d’une bonne justice de faire juger ensemble les demandes dirigées contre les consorts [M] et les demandes formées contre les parties de l’instance 24/02388, en lien avec l’acquisition des biens immobiliers de Monsieur et Madame [M].

Par conséquent, il est fait droit à cette demande et la jonction est ordonnée entre l’instance n°RG 24/02388 et n°RG 24/01288, la cause étant désormais appelée sous ce même numéro.

III - Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant à l’incident, les consorts [M] sont condamnés à en supporter les dépens.

De plus, il est équitable qu’ils indemnisent les sociétés CODIJADE et VISIOR à hauteur de 700 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 13 octobre 2025,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M], tirée du défaut d’intérêt à agir des sociétés CODIJADE et VISIOR,

Par conséquent, DIT recevables les demandes formées par les sociétés CODIJADE et VISIOR contre Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M],

ORDONNE la jonction des instances n°RG 24/02388 et n°RG 24/01288,

DIT que la cause sera désormais appelée sous le n°RG unique 24/01288,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M], à verser aux sociétés CODJADE et VISIOR la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [M] et Madame [R] [M] épouse [N], es qualité d’ayants-droits de Monsieur et Madame [M], aux dépens de l’incident,

RENVOIE le dossier à l'audience de mise en état du 9 mars 2026 à 9h45 pour les conclusions au fond de Maître KIERZKOWSKI-CHATAL, attendues pour le 2 mars 2026 par le RPVA.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge de la mise en état et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT Soline JEANSON Amélie COUDRAY