Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/09545 N° Portalis DB3S-W-B7J-3Y3Y

Minute : 1187/25

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM Représentant : Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [O] [G] Monsieur [D] [Y]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAPULUT-AUFFRET Copie délivrée à : M. [O] [G] M. [D] [Y] Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 3] non comparant

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 3] non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 juin 2016, Immobilière 3F a donné à bail à M. [O] [G] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 309,23 €.

Par acte sous signature privée, Immobilière 3F et M. [O] [G] ont conclu une convention de relogement provisoire portant sur un logement situé [Adresse 3], constituant l'accessoire du précédent contrat.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, Immobilière 3F a fait procéder à une sommation interpellative des occupants du logement situé [Adresse 3]. M. [D] [Y] a été retrouvé dans les lieux et indiqué verser un loyer à X se disant [B].

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2025, Immobilière 3F a fait procéder à une sommation interpellative des occupants du logement situé [Adresse 3]. M. [O] [G] a été retrouvé dans les lieux et a déclaré héberger deux autres personnes moyennant paiement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, Immobilière 3F a fait assigner M. [O] [G] et M. [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d'obtenir l'expulsion du locataire.

Immobilière 3F, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o prononcer la résiliation judiciaire de la convention de relogement provisoire ; o ordonner l'expulsion de M. [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; o condamner M. [O] [G] à payer : ? la somme de 1 122,11 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 16 septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus les coûts des sommations.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1728 et suivants du code civil, R. 353-37 du code de la construction et de l'habitation, rappelle que le bail en date du 3 juin 2016 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause interdisant la sous-location même partielle du bien loué, que M. [O] [G] héberge des individus dont il ne connaît pas l'identité moyennant paiement, que cela constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution du contrat de bail.

Les défendeurs, assignés à étude, n'ont pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [O] [G] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 juin 2016 que M. [O] [G] doit payer un loyer d'un montant de 309,23 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 475,72 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [O] [G] restait devoir la somme de 1 122,11 € euros à la date du 16 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 35,91 € (frais de rejet), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 086,20 €, arrêtée au 16 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus, ce qui n'est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [G] au paiement d'une somme de 1 086,20 €, arrêtée au 16 septembre 2025, terme d'août 2025 inclus.

o Sur la résiliation judiciaire

L'article 7, b, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, par convention de relogement provisoire, M. [O] [G] a pris à bail un appartement sis [Adresse 3] moyennant un loyer de 309,23 €, hors charges.

Il ressort de l'article 8, A, des conditions générales du contrat qu'il est fait défense au locataire de sous-louer totalement ou partiellement le logement donné à bail.

Or, exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, Immobilière 3F a fait procéder à une sommation interpellative des occupants du logement situé [Adresse 3]. M. [D] [Y] a été retrouvé dans les lieux et indiqué verser un loyer à X se disant [B].

En outre, par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2025, Immobilière 3F a fait procéder à une sommation interpellative des occupants du logement situé [Adresse 3]. M. [O] [G] a été retrouvé dans les lieux et a déclaré héberger deux autres personnes moyennant paiement.

Ce faisant, M. [O] [G] reconnaît explicitement procéder à la sous-location partielle de son bien, en contradiction avec les conditions générales du contrat auxquelles il s'est volontairement soumis. Les déclarations de M. [D] [Y], consignées par le commissaire de justice corroborent cette reconnaissance.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au jour au 30 septembre 2025.

L'expulsion de M. [O] [G] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [O] [G] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 30 septembre 2025 constituera une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 3 juin 2016.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des sommations interpellatives en date du 23 octobre 2024 et 07 août 2025 mais pas de la sommation de quitter les lieux en date du 4 décembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O] [G] sera seul condamné au paiement de cette somme, aucune autre demande n'étant formée contre M. [D] [Y].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire de la convention de relogement provisoire conclue entre Immobilière 3F et M. [O] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [O] [G] à verser à Immobilière 3F la somme de 1 086,20 € au titre des l'arriéré des loyers et des charges arrêtés au 16 septembre 2025, terme de août 2025 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [O] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [O] [G] à payer à Immobilière 3F l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [O] [G] à payer à Immobilière 3F une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des sommations interpellatives en date du 23 octobre 2024 et 07 août 2025 mais pas de la sommation de quitter les lieux en date du 4 décembre 2024 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION