Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection -=-=-=-=-=-=-=-=-=- ORDONNANCE DE REFERE rendue le 28 Novembre 2025 Numéro RG : N° RG 25/00137 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EYTJ DEMANDEUR : La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT”, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] ALPES HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège, représentée par Maître Véronique LORELLI, avocat au barreau de Chambéry ;

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [V] demeurant [Adresse 2], non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 21 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS Par contrat en date du 15 mai 2023, la société d’économie mixte locale (SEML) Cristal Habitat a donné à bail à Monsieur [C] [V], un local à usage d’habitation et un jardin situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 338,85 euros pour le logement et 14,02 euros pour le jardin, outre une provision sur charges de 24,68 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SEML Cristal Habitat a fait signifier à Monsieur [C] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2482,36 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Monsieur [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire, et par voie de conséquence, le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 17 février 2025, - ordonner à Monsieur [C] [V] de quitter le logement dès la signification de la décision à intervenir, et à défaut faire procéder à son expulsion, - condamner Monsieur [C] [V] à lui payer la somme provisionnelle de 3836,75 euros due au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges depuis la date de la résiliation jusqu’à la libération du logement, - condamner Monsieur [C] [V] au paiement du coût du commandement de payer et de l’assignation et de ses suites, et aux dépens.

À l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée afin que le défendeur puisse solder le paiement de sa dette. À l’audience du 21 octobre 2025, la SEML Cristal Habitat , représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 310,37 euros. Le demandeur déclare que le dernier versement date du 6 octobre 2025 et s’élève à 434,65 euros Monsieur [C] [V], cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté. Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire. La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables L'article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures. Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois. S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité dela demande de résiliation et d’expulsion La SEML Cristal Habitat justifie de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 26 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.  Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023. L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 5 une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 16 décembre 2024, pour la somme en principal de 2482,36 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 17 février 2025. Monsieur [C] [V] devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, “l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.” En vertu des dispositions de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

En l'espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. La SEML Cristal Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [V] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite et du supplément de loyer de solidarité, la somme de 310,37 euros comprenant l’échéance du mois de septembre 2025. En effet, si un supplément de loyer de solidarité a été facturé à Monsieur [C] [V], la SEML Cristal Habitat ne produit aucune pièce justifiant de la mise en demeure adressée au locataire dans les conditions prévues par l’article L441-9 précité, de sorte que l’exigibilité de ces sommes n’est pas prouvée par la demanderesse. Monsieur [C] [V], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme par provision. Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. S’il est établi par le décompte actualisé produit par la SEML Cristal Habitat que Monsieur [C] [V] avait repris le paiement des loyers courant avant l’audience, son absence à l’audience et sa carence pour l’établissement du diagnostic social et financier ne permettent pas de connaître sa situation financière actuelle. Dans ces conditions, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

5°) Sur les demandes accessoires Monsieur [C] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat et Monsieur [C] [V] concernant le local à usage d’habitation et le jardin situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 février 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNONS Monsieur [C] [V] à payer à la société d’économie mixte locale Cristal Habitat la somme provisionnelle de 310,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus comprenant l’échéance du mois de septembre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, CONDAMNONS Monsieur [C] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 28 novembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION