Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04129 - N° Portalis DB3S-W-B7J-27MY

Minute : 25/346

S.D.C. RESIDENCE GEORGE SAND [Adresse 2] [Localité 2] Représentant : Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

C/

S.C.I. SHIRAV

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Novembre 2025 Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Septembre 2025 tenue sous la présidence Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “GEORGE SAND” [Adresse 2] [Localité 2], représenté par son Syndic en fonction, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. (ATRIUM GESTION ) siège social, [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

La S.C.I. SHIRAV, société immobilière siège social est sis [Adresse 4] [Localité 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE : La SCI SHIRAV est propriétaire des lots n°27, 69 et 99 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], a fait assigner la SCI SHIRAV devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à payer les sommes suivantes : " 2.799,15 euros relatifs aux appels de provisions, de charges et travaux impayés pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de la première mise en demeure ; " 1.060,80 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; " 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; " 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 165,60 euros ; " Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du code civil.

L'affaire a été appelée à l'audience du 11 septembre 2025. À l'audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI SHIRAV ne s'est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et que cette absence de paiement a des conséquences sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement au profit de la défenderesse. Bien que régulièrement citée par acte de commissaire signifié à étude, la SCI SHIRAV n'est ni présente, ni représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il sera statué sur les demandes visées par l'assignation délivrée à la défenderesse, aucune actualisation n'étant possible du fait de son absence à l'audience. Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], verse aux débats : " un relevé de propriété attestant de ce que la SCI SHIRAV est propriétaire de lots de copropriété n°27, 69 et 99 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], " le contrat de syndic en date du 4 juillet 2024, " un décompte arrêté au 1er janvier 2025 concernant les impayés pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025, " les appels de fonds, " les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires tenues les 6 juillet 2023 et du 4 juillet 2024 ; " une attestation de non recours établie en date du 15 janvier 2025 confirmant l'absence de recours contre les décisions des assemblées générales susvisés dans le délai de 2 mois à compter de la première présentation du procès-verbal. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI SHIRAV n'a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant hors frais de 2.799,15 euros la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 (4ème appel de provision sur charges 2024 inclus). En conséquence, il convient de condamner la SCI SHIRAV à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], la somme de 2.799,15 euros au titre d'arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023 sur la somme de 933,85 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts : Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d'hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés " frais de relance ", de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l'octroi de la somme de 1.060,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il est justifié de l'envoi d'une lettre de mise en demeure en date du 21 novembre 2023, facturée pour un montant de 64,80 euros ; ainsi que d'une seconde lettre de mise en demeure en date du 20 février 2024, facturée à 68 euros avec relance du 13 mars 2024, facturée à 20 euros. ; soit un montant total de 152,80 euros. S'agissant des frais de transmission du dossier à auxiliaire de justice et à avocat, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], produits des justificatifs pour un montant total de 704 euros. Cependant, en application du texte précité, ces frais relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Or, il n'est pas justifié en l'espèce que la transmission du dossier transmis aux auxiliaires de justice ni son suivi auraient nécessité des diligences exceptionnelles, étant par ailleurs rappelé que les honoraires d'avocat sont inclus dans les frais irrépétibles. Sur les frais au titre des honoraires de constitution d'hypothèque, même si le syndic produit une facture de 204 euros, il ne justifie ni de la prise effective de d'hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur, ni de la nécessité au regard de la somme d'impayés de charges. Enfin, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], de la demande de remboursement du commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 pour un montant de 128.38 euros (et non pas de 165,60 euros comme mentionné à la date du 5 juin 2024 dans le décompte arrêté au 1er janvier 2025 ou dans l'assignation), ce dernier étant déjà inclus dans les dépens. En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], est donc fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI SHIRAV seule, la somme de 152,80 euros au titre des mises en demeure et relance de la défenderesse ; les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé. Il convient dès lors de condamner la SCI SHIRAV à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 152,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts : Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d'une part dans l'usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l'intention exclusive de nuire au demandeur, et d'autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation par l'absence de paiement de la SCI SHIRAV, sans rapporter la preuve de la mauvaise foi ou d'autres éléments susceptibles de caractériser un abus fautif de nature à engager sa responsabilité. Il en résulte que la seule carence dans le paiement ne permet pas la démonstration d'un préjudice lié à la résistance abusive alléguée, dont le retard est d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI SHIRAV aux dépens de l'instance, incluant le montant de 128,28 euros au titre de la signification du commandement de payer signifiée en date du 14 mai 2024 et produite aux débats pour ce seul montant. Compte tenu des démarches que le demandeur a dû accomplir, il convient de condamner la SCI SHIRAV à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI SHIRAV à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], la somme de 2.799,15 euros au titre d'arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023 sur la somme de 933,85 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, CONDAMNE la SCI SHIRAV à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], la somme de 152,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, DÉBOUTE syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI SHIRAV à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " GEORGE SAND " sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ATRIUM GESTION) sise à [Localité 3], la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE la SCI SHIRAV aux dépens, incluant le montant de 128,28 euros au titre du commandement de payer signifié en date du 14 mai 2024, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENT