Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025 Président : M. Maximilien MARECHAL, Juge placé Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE : Le 06 Novembre 2025 à Me Marion LACOME D’ESTALENX Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/04423 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6WSU

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. SEYNA, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 843 974 635, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Madame [H], [O], [T] [M] née le 26 Juillet 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [C] [U] épouse [F] née le 21 Août 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 6 novembre 2013 à effet le 1er décembre 2013, Madame [H], [O], [T] [M] a donné à bail à Madame [C] [F] née [U] et Monsieur [G] [F], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 60 euros de provision sur charges. Un état de lieux a été dressé le 29 novembre 2013 par Madame [H] [M] et Madame [C] [F] née [U] et Monsieur [G] [F].

Madame [H] [M] a mandaté la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI pour la gestion locative dudit appartement. Le mandataire a souscrit le 1er décembre 2021 auprès de la société GARANTME, courtier en assurance, un contrat de garantie des loyers, charges et taxes impayés, et des détériorations immobilières.

Par mandat du 7 novembre 2024, Madame [H] [M] a mandaté la société GARANTME pour la gestion de la résiliation du bail, de l’expulsion du locataire et du recouvrement de la dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, remis à étude, Madame [H] [M] a mis en demeure Madame [C] [F] née [U] de payer la somme de 5 136,63 euros.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 24 décembre 2024 par Madame [C] [F] née [U] et la société SNEXI.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [H] [M] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [C] [F] née [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : - Condamnation à payer à Madame [H] [M] la somme de 10 134,56 euros ; - Condamnation à payer à la société SEYNA la somme de 3 766,72 euros ; - Autoriser Madame [H] [M] à faire usage du dépôt de garantie en compensation à hauteur de 700 euros ; - Condamnation à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamnation aux dépens.

L’assignation ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, un courrier recommandé a été adressé à Madame [C] [F] née [U] pour l’aviser de l’audience. Ce courrier a été retourné au commissaire de justice avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

Madame [H] [M] et la société SEYNA, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur assignation.

Elles affirment que Madame [C] [F] née [U] est redevable d’un montant de 5 650,58 euros au titre de la dette de loyer, et de la somme de 8 950,70 euros au titre des remises en état. Sur le fondement des articles 7 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elles sollicitent de faire usage du dépôt de garantie en compensation de la dette locative. Sur le fondement de l’article 1346-1 du code civil, elles affirment que la société SEYNA est subrogée dans les droits de Madame [C] [F] née [U] à hauteur de 3 766,72 euros.

Madame [C] [F] née [U] n’a ni comparu ni s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION

Le juge précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », « dire et juger » ou de « donner acte » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de l’application de ces textes que le juge du fond apprécie souverainement la valeur la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis sans être tenu de s’expliquer spécialement sur ceux qu’il décide d’écarter, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre aux arguments soutenus pour combatte les éléments de preuve qu’il retient comme déterminants. La prise en considération de ces éléments vaut rejet implicite des critiques qui étaient adressées à leur valeur probante. Il n’est pas non plus tenu de s’expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation.

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur

En l’espèce, Madame [C] [F] née [U] a été régulièrement citée, mais pas à sa personne, et la présente décision sera susceptible d’appel.

En conséquence, il sera statué sur le fond par décision réputée contradictoire.

Sur la qualité à agir

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que sans préjudice du deuxième alinéa de l'article L. 121-2, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

En l’espèce, d’une part Madame [H] [M] justifie de sa qualité à agir en tant que bailleur en produisant un justificatif de propriété et un contrat de bail.

D’autre part, la société SEYNA justifie de quittance subrogative de Madame [H] [M] représentée par le mandataire immobilier reconnaissant avoir reçu de GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA les sommes suivantes : - 746,46 euros pour « indemnisation loyer et charges de décembre 2024 » ; - 3 020,26 euros pour « indemnisation proratisée loyer et charge pour juin 2024 » ; « indemnisation loyer et charges pour juillet, août, septembre, octobre et novembre 2024 ».

Elle justifie également : - d’une attestation du directeur général de la société SEYNA indiquant « avoir signé avec Garantme deux conventions de délégation de gestion en date du 17/12/2019 et 14/06/2021 ayant pour objet de fixer les conditions et modalités de la distribution et de la gestion en ce qui concerne : la présentation des contrats d’assurance « Caution Garantme » et « GLI Garantie Sécurité » ; - l’agrément GLI Garantme au nom de Madame [H] [M] ; - les conditions générales Garantme, reprenant la « Garantie des Loyers Impayés et dégradations immobilières (GLI) » ; - le contrat GLI au nom de Madame [H] [M].

En conséquence, Madame [H] [M] et la société SEYNA justifient de leur qualité à agir.

Sur le paiement des arriérés de loyer

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Il résulte de l’application de ce texte que le locataire est tenu du paiement des loyers et charges jusqu’à la date de la réalisation de l’état de lieux contradictoire, et que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer.

En l’espèce, Madame [H] [M] et la société SEYNA justifient de l’état des lieux de sortie contradictoire dressé le 24 décembre 2024, et d’un décompte du mois de mars 2022 au 14 mai 2025.

Il convient de retenir le montant de 5 225,02 euros, après soustraction des sommes suivantes : - 310,81 euros de taxe d’ordure ménagère non-justifiée en date du 1er mai 2025 ; - 114,75 euros en raison de l’absence de proratisation du mois de décembre 2024, au regard de l’état des lieux dressé le 24 décembre 2024.

Sur les sommes dues à la société SEYNA

En l’espèce, les quittances subrogatives produites ne distinguent pas les montants versés entre les sommes dues au titre des loyers et au titre des charges. Or, Madame [H] [M] ne sollicite la condamnation qu’au titre d’une dette de loyer. Il n’est dès lors pas possible de déterminer les sommes versées par l’assureur au titre des dettes de loyer.

En conséquence, la demande de paiement au profit de la société SEYNA sera rejetée.

Sur les sommes dues à Madame [H] [M]

En l’espèce, Madame [H] [M] sollicite la condamnation à son bénéfice de la somme de 1 883,86 euros (montant résultant de la déduction de la somme de 8 950,70 euros sollicitée au titre des dégradations locatives de la somme totale sollicitée de 10 134,56 euros mentionnée aux dispositifs des conclusions). Elle précise entendre conserver la somme de 700 euros correspondant au dépôt de garantie.

En conséquence, Madame [C] [F] née [U] sera condamnée à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 183,86 euros, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’indemnisation des dégradations locatives

Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il résulte de cet article que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf.

En l’espèce, Madame [H] [M] et la société SEYNA produisent un état des lieux d’entrée et de sortie. Elle communique également une pièce dénommée « devis / facture » au bordereau des pièces communiquées, qui se révèlent être une « estimation des dégradations locatives » établie par la société SNEXI reprenant par pièce, l’état de dégradation de divers éléments, et l’action à entreprendre pour effectuer des réparations en retenant un prix unitaire. Il n'est nullement communiqué de devis et de facture, et il n’est donc pas justifié du montant des dégradations invoquées.

En conséquence les demandes au titre des dégradations locatives seront rejetées.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [H] [M] étant la partie perdante, elle sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE les actions recevables,

CONDAMNE Madame [C] [F] née [U] à payer à Madame [H], [O], [T] [M] la somme de 1 183,86 euros, après déduction du dépôt de garantie déjà versée, au titre des loyers impayés,

CONDAMNE Madame [C] [F] née [U] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes de Madame [H], [O], [T] [M] et de la société SEYNA,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués,

Le greffier, Le juge.