Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 17 Novembre 2025 Président : Mme MORALES, Juge Greffier : Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

N° RG 25/02709 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6RSA

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1], Représenté par son syndic en exercice LE CABINET R. TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [I] [F] [G] Demeurant [Adresse 3]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [G] est copropriétaire du lot n°8 de l’immeuble situé au [Adresse 1].

Par courrier recommandé du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [B] [G] de régler les sommes de 3.468,51 euros arrêtée au 10 décembre 2024 au titre des charges échues et de 139,35 euros au titre de la provision impayée du 4ème trimestre 2024, sous 30 jours.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet R. TRAVERSO, a fait citer Monsieur [B] [G], selon la procédure accélérée au fond, aux fins de : CONDAMNER Monsieur [B] [G] au paiement :. de 4.548,10 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées provisoirement arrêtées au 28 mai 2025, ainsi qu’au titre des frais nécessaires, avec intérêt au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 19 décembre 2024 jusqu’à parfait paiement ; . de 40,92 euros au titre des provisions sur charges et du fonds de travaux loi ALUR à échoir pour l’exercice budgétaire 2025 ; . de 1.500 euros au titre de dommages-intérêts ; . de 1.500 euros au titre des frais contentieux ; . de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; . des entiers dépens ; ORDONNER la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code de Procédure Civile ; ORDONNER l’exécution provisoire. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile, ayant maintenu ses demandes.

Un procès-verbal de recherches infructueuses ayant été dressé selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [G] n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : 1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ; 2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ; 3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; 4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ; 5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; 6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ; 7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande. Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. 

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [B] [G] de régler les sommes de 3.468,51 euros arrêtée au 10 décembre 2024 au titre des charges échues et de 139,35 euros au titre de la provision impayée du 4ème trimestre 2024, sous 30 jours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] produit notamment : - les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 06 novembre 2018, 12 octobre 2020, 11 juillet 2022, 21 décembre 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, - les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [B] [G] pour la période réclamée, - les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 19 décembre 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours, - le relevé de compte arrêté au 18 mai 2025 à la somme totale de 4.548,10 euros due au titre des charges et travaux et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours, pour un total de 40,92 euros, - le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, Monsieur [B] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.996,45 euros au titre des charges et travaux échus et justifiés, arrêtés à la date du 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, date de la mise en demeure.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Il convient donc de condamner Monsieur [B] [G] au paiement de la somme de 40,92 euros correspondant à la provision trimestrielle du 01 juillet 2025 au 30 septembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 13 août 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] ne motive pas sa demande à ce titre et il en sera donc débouté.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [G] qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 600 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], les sommes suivantes : - 2.996,45 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-seize euros et quarante-cinq centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2024, - 40,92 euros (quarante euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle du 01 juillet 2025 au 30 septembre 2025, - 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 17 Novembre 2025 À Maître Julie ROUILLIER