Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10299 - N° Portalis DB3S-W-B7J-33X5

Minute : 25/01183

S.C.I. DEUX FRERES LULU Représentant : Me Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 754

C/

Madame [D] [O]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Margaux SPORTES

Copie certifiée conforme délivrée à : Madame [D] [O]

Le

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Novembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. DEUX FRERES LULU [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 754

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [O] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er décembre 2021, la SCI DEUX FRERES LULU a donné à bail à Madame [D] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1.600 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DEUX FRERES LULU a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 8.550 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SCI DEUX FRERES LULU a fait assigner Madame [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, - ordonner la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, - condamner Madame [D] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juin 2025, soit la somme de 14.000 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [D] [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DEUX FRERES LULU expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 avril 2025, alors qu’elle doit remboursement un important crédit en contrepartie de l’acquisition du bien.

A l'audience du 13 octobre 2025, la SCI DEUX FRERES LULU, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 21.200 euros, selon décompte en date du 13 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [D] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SCI DEUX FRERES LULU pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DEUX FRERES LULU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juillet 2025,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Contrairement aux stipulations contractuelles, les parties ne peuvent déroger aux dispositions protectrices de la loi précitées, de sorte que ces dispositions sont applicables, même si le contrat de bail précise que le présent contrat est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu le 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 8.550 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Madame [D] [O] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [D] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [D] [O] étant sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande au titre de la remise des clés après l’état des lieux de sortie, en l'absence de tout litige relatif à l'établissement de l'état des lieux de sortie, qui s'effectue au jour de la remise des clefs, et dont les modalités sont prévues à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et ne nécessite aucune autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [D] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI DEUX FRERES LULU produit un décompte démontrant que Madame [D] [O] reste lui devoir la somme de 21.200 euros à la date du 13 octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [D] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 21.200 euros .

Madame [D] [O] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DEUX FRERES LULU les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2021 entre la SCI DEUX FRERES LULU et Madame [D] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], à [Localité 3] sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

Ordonne en conséquence à Madame [D] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute la SCI DEUX FRERES LULU de sa demande d'astreinte ;

Dit qu’à défaut pour Madame [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DEUX FRERES LULU pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Madame [D] [O] à verser à la SCI DEUX FRERES LULU la somme de 21.200 euros (décompte arrêté au 13 octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne Madame [D] [O] à verser à la SCI DEUX FRERES LULU une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1.800 euros), à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Condamne Madame [D] [O] à verser à la SCI DEUX FRERES LULU une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [D] [O] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection