Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 29/01/2026

****

MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/02106 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UH5Q

Jugement rendu le 15 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Dunkerque

APPELANTS

Monsieur [X] [H] [I]

né le 22 juin 1967 à [Localité 7] (Royaume-Uni)

Madame [E] [B] [L] épouse [I]

née le 29 novembre 1980 à [Localité 8] (Royaume-Uni)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Me Stéphane Bessonnet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [D] [J] épouse [K]

née le 25 juillet 1951 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Me Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 17 octobre 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 13 mars 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 septembre 2024

****

Le 24 juin 2020, Mme [D] [J] épouse [K] a donné mandat exclusif à la société Logehome de vendre un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Le 1er juillet 2020, elle a conclu avec M. [X] [H] [I] et son épouse, Mme [E] [B] [L], une promesse synallagmatique de vendre le bien au prix de 535 000 euros, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 29 décembre 2020.

L'acte était notamment assorti des deux conditions suspensives suivantes :

1°/ l'obtention, au plus tard dans un délai de quarante-cinq jours à compter de la signature de la promesse synallagmatique de vente, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros auprès de tous organismes bancaires et financiers au taux maximum hors assurances de 2 % l'an pour une durée maximum de quinze ans, les parties pouvant éventuellement proroger la durée de la condition suspensive à la demande écrite expresse des acquéreurs, acceptée par écrit par le vendeur ;

2°/ le report de la réitération de l'acte pour une période égale à celle du confinement si celui-ci devait de nouveau intervenir dans le Nord.

Etait également stipulée à l'acte une clause pénale précisant qu'après la levée de toutes les conditions suspensives, la partie qui viendrait à refuser de réitérer la vente par acte authentique pourrait y être contrainte par tous moyens et voies de droit, celle n'étant pas en défaut percevant de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, une somme correspondant à 10 % du prix de vente.

Le 15 décembre 2020, la société Logehome a transmis à Mme [K], qui n'y a pas donné suite, un projet d'avenant de la promesse synallagmatique de vente tendant à accorder aux époux [I] un délai supplémentaire jusqu'au 26 février 2021 pour obtenir un financement.

Par acte du 23 décembre 2020, Mme [K] a sommé les époux [I] de se présenter le 28 décembre suivant en l'étude du notaire instrumentaire pour réitérer la vente, date à laquelle celui-ci a constaté que les parties décidaient de mettre fin à l'avant-contrat.

Par acte du 3 février 2021, Mme [K] a assigné les époux [I] et la société Logehome en paiement de la somme de 53 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

- condamné solidairement les époux [I] à payer à Mme [K] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l'inexécution de la promesse synallagmatique de vente conclue le 1er juillet 2020 ;

- débouté Mme [K] de ses demandes formées contre la société Logehome ;

- débouté les époux [I] de leurs demandes ;

- condamné in solidum les époux [I] à payer à Mme [K] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum les époux [I] aux dépens de l'instance ;

- rappelé le caractère exécutoire par provision de la décision.

Les époux [I] ont interjeté appel de ce jugement, sans intimer la société Logehome.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 29 janvier 2024, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

' condamné solidairement les époux [I] à payer à Mme [K] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l'inexécution de la promesse synallagmatique de vente conclue le 1er juillet 2020 ;

' débouté les époux [I] de leurs demandes ;

' condamné in solidum les époux [I] à payer à Mme [K] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum les époux [I] aux dépens de l'instance ;

Et, statuant à nouveau, de :

- débouté Mme [K] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la même à leur payer la somme de 53 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné la même aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 31 août 2023, Mme [K] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 53 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l'inexécution de la promesse synallagmatique de vente conclue le 1er juillet 2020, et, y ajoutant, de condamner solidairement les mêmes aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Enfin, il s'infère de l'article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, le juge pouvant néanmoins, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l'espèce, ainsi qu'il a été dit, la promesse synallagmatique de vente du 1er juillet 2020 stipulait les deux conditions suspensives suivantes :

1°/ l'obtention, au plus tard dans un délai de quarante-cinq jours à compter de la signature de la promesse synallagmatique de vente, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros auprès de tous organismes bancaires et financiers au taux maximum hors assurances de 2 % l'an pour une durée maximum de quinze ans, les parties pouvant éventuellement proroger la durée de la condition suspensive à la demande écrite expresse des acquéreurs, acceptée par écrit par le vendeur ;

2°/ le report de la réitération de l'acte pour une période égale à celle du confinement si celui-ci devait de nouveau intervenir dans le Nord.

Les appelants contestent tout d'abord avoir failli à la première condition, au motif qu'ils auraient accompli des démarches sérieuses pour obtenir un prêt dont le taux et la durée sollicités étaient en réalité plus avantageux que ceux stipulés dans la promesse synallagmatique de vente, de sorte que la différence constatée ne saurait leur être reprochée.

Afin d'étayer les diligences accomplies pour obtenir un financement, les appelants produisent des courriels échangés avec un courtier et invoquent un rendez-vous en sa présence le 4 août 2020 (pièce 5), de tels éléments ne témoignant toutefois pas d'une demande effective de prêt. Seul un courriel du 3 décembre 2020 émanant d'un conseiller de la société BNP Paribas rend compte d'une démarche concrète en ce sens et d'un refus subséquent (pièce 2). Or il en résulte que les époux [I] ont sollicité un prêt de 400 000 euros d'une durée de 25 ans, au taux de 2,35 %, soit une durée plus longue et un taux plus élevé que ceux stipulés dans la promesse synallagmatique de vente. Il est inexact de soutenir que l'allongement du délai de remboursement et la stipulation d'un taux plus élevé facilitent l'obtention d'un prêt, dès lors que ces majorations tendent à augmenter le coût total du crédit et à prolonger la période d'engagement, partant, le risque subi par l'établissement de crédit. Faute pour les époux [I] de justifier d'une demande de financement aux conditions requises et dans le délai imparti par la convention des parties, ceux-ci sont réputés avoir fait échec à la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, étant observé que Mme [K] n'a jamais consenti à la prorogation de la période d'obtention.

Il apparaît ensuite que les époux [I] procèdent à une interprétation inexacte de la seconde condition tenant au report de la réitération de l'acte en cas de reconfinement. Un tel report s'entendait plus certainement d'un confinement en cours à l'expiration de la période stipulée pour la réitération de l'acte, soit au 29 décembre 2020, seule cette circonstance étant de nature à y faire obstacle. Or, à cette date, le deuxième confinement (30 octobre au 21 décembre 2020) lié à l'épidémie de Covid-19 avait pris fin, de sorte qu'il n'existait aucun obstacle sanitaire propre à justifier le report de la réitération devant notaire, étant ajouté que Mme [K] a légitimement refusé de consentir à l'avenant qui y tendait. A supposer même, pour les seuls besoins de la discussion, que la seconde condition suspensive doive s'entendre d'un report équivalent à la durée du reconfinement antérieur à la date butoir de réitération de l'acte, la défaillance des acquéreurs au titre de la première condition suspensive n'en serait pas moins acquise, ainsi qu'il a été dit.

Si le procès-verbal de carence établi le 28 décembre 2020 mentionne que 'Les parties décident de mettre fin à l'avant-contrat', il n'en résulte pas pour autant que Mme [K] aurait renoncé à l'indemnisation forfaitaire stipulée en réparation du préjudice consécutif au défaut de ses cocontractants.

La pénalité prévue excède toutefois manifestement le préjudice réellement subi par Mme [K], même en tenant compte de ses frais de déménagement, du coût de son relogement temporaire et de l'immobilisation de son bien. Un tel préjudice sera plus justement réparé par l'allocation d'une somme de 20 000 euros.

Les époux [I], nécessairement déboutés de leur propre demande de dommages et intérêts, seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, le jugement entrepris étant donc confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'issue du litige justifie de confirmer les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles. Le même motif justifie de condamner in solidum les époux [I] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [K] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, leur propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [X] [H] [I] et son épouse, Mme [E] [B] [L], aux dépens d'appel ;

Les condamne in solidum à payer à Mme [D] [J] épouse [K] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;

Les déboute de leur propre demande formée au même titre.

Le greffier

Le président