Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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Minute :

N° RG 25/00280 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DV2

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

[L] [I] [X] [J]

C/

[R] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

Jugement rendu le 13 Novembre 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l'audience d'[P] [V], auditeur de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [I] né le 19 Août 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représenté par Me Julie RITAINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [X] [J] née le 04 Mars 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Julie RITAINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [U], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]

non comparant

DÉBATS : 25 Septembre 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00280 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DV2 et plaidée à l'audience publique du 25 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 septembre 2020, M. [L] [I] et Mme [X] [J] ont donné à bail, à compter du même jour, à M. [R] [U] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 320,00 euros, outre 10,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, M. [L] [I] et Mme [X] [J] ont, par acte de commissaire de justice signifié le 22 novembre 2024, fait commandement au preneur d'avoir à leur payer la somme de 1020,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024, outre 87,17 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2025, M. [L] [I] et Mme [X] [J] ont fait citer M. [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer aux fins de : - voir constater ou subsidiairement prononcer le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers, au jour du jugement à intervenir ; - d’ordonner l’expulsion de M. [R] [U] de corps et de biens ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamner M. [R] [U] au paiement de la somme principale de 1485,00 euros au titre du solde des loyers arrêté au 03 février 2025, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ; - condamner M. [R] [U] au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi par les bailleurs du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement au visa de l’article 1231-7 du code civil ; - le condamner au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer et de la présente assignation et de leurs notifications ; - de les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais risques et périls ; - de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit sur la décision à venir au visa de l’article 514 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 14 février 2025.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 15 mai 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 25 septembre 2025 où elle a été retenue.

M. [L] [I] et Mme [X] [J], représentés par leur conseil se référant oralement à ses écritures, maintiennent leurs demandes et précisent que M. [R] [U] n’a pris aucune mesure pour régulariser sa situation.

M. [R] [U] bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice et comparant aux diverses audiences de renvois n’a pas comparu lors de celle du 25 septembre 2025 et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a précisé que le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé l’enquêteur social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 22 novembre 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 14 février 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

- Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à l'initiative du bailleur.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 22 novembre 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 23 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de leur demande en paiement, les bailleurs produisent le contrat de bail conclu le 04 septembre 2020, le commandement de payer du 22 novembre 2024, un décompte de créance au 15 mai 2025 pour un montant de 1652,60 euros.

Au regard de ces éléments, M. [R] [U] sera condamné au paiement de la somme de 1424,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 15 mai 2025, déduction faite des frais et émoluments du commandement de payer, et du coût de l’assignation et de sa notification à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1020,75 euros à compter du 22 novembre 2024 et pour le surplus à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [R] [U], qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, ne s’en explique pas devant le tribunal et ne formule aucune offre de paiement pour apurer sa dette.

Par ailleurs, à défaut de réalisation du diagnostic social et financier, le tribunal ne dispose d’aucun élément sur la situation du locataire et n’est pas en mesure d’apprécier si celui-ci est en situation de régler sa dette locative qui, en l’état ne cesse de s’aggraver.

En conséquence il n’y a pas de possibilité d’ accorder des délais de paiement à M. [R] [U].

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

- Sur les dommages-et-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Enfin l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d'espèce pour réclamer la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, M. [L] [I] et Mme [X] [J] se limitent à énoncer les dispositions légales précitées, sans même invoquer la mauvaise foi de M. [R] [U], laquelle ne se présume pas, ni davantage d'un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

En conséquence la demande de M. [L] [I] et Mme [X] [J] en paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

- Sur les dépens

Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [R] [U], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

- Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner M. [R] [U] à payer à M. [L] [I] et Mme [X] [J] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à M. [L] [I] et à Mme [X] [J] la somme de 1424,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1020,75 euros à compter du 22 novembre 2024 et pour le surplus à compter de la date du présent jugement;

DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] conclu le 04 septembre 2020, entre M. [L] [I] et Mme [X] [J], d’une part et M. [R] [U], d’autre part à la date du 23 janvier 2025 ;

ORDONNE à M. [R] [U] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [L] [I] et Mme [X] [J] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période de trève hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE les demandeurs à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à M. [L] [I] et à Mme [X] [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, indexation comprise, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [R] [U] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur notification et de la signification du présent jugement;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à M. [L] [I] et à Mme [X] [J] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection