Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00830 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MIU7

Copie exécutoire délivrée le : 20 Novembre 2025

à : Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie certifiée conforme délivrée le :20 Novembre 2025

à : Maître Emmanuel DECOMBARD de la SELARL DECOMBARD & BARRET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [S] [X] demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [O] [V] né le 09 Août 1950 à [Localité 2] (ALGÉRIE) demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représenté par Maître Emmanuel DECOMBARD de la SELARL DECOMBARD & BARRET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 20 Novembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 6 août 2024 consenti par Madame [S]t [X], Monsieur [O] [V] a pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte d'huissier en date du 23 décembre 2024 Madame [S]t [X] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE, Monsieur [O] [V] aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire : -constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, -ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [V] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner le locataire à lui payer : la somme de 2995,69 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 5 décembre 2024,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner Monsieur [O] [V] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l'audience du 16 septembre 2025, Madame [S]t [X] actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 25 juin 2025 à la somme de 5627,08 euros.

Monsieur [O] [V] représenté par son conseil indique qu’il n’a jamais souscrit ce bail et sollicite de voir : - CONSTATER l'absence de consentement de Monsieur [V] à louer le logement de Madame [X] ;

- CONSTATER l'irrégularité du contrat de bail fourni par Madame [X];

- CONSTATER que Monsieur [O] [V] n'a jamais signé de bail de location ni occupé l'appartement appartenant à Madame [X] ;

- PRONONCER la nullité du contrat de bail fourni par Madame [X] ;

En conséquence, - DEBOUTER Madame [X] de l'ensemble de ses demandes ;

- ENJOINDRE Madame [X] à mieux se pourvoir et mettre en cause la responsabilité de l'agence immobilière FONCIA ;

- ENJOINDRE Madame [X] de communiquer l'état des lieux d'entrée dans le logement comprenant l'identité et signature des parties sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du gème jour suivant la décision intervenir ;

- ENJOINDRE Madame [X] de communiquer l'identité du déposant de garantie d'un montant de 770€ tel que mentionné par le contrat qu'elle fournit, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du geme jour suivant la décision à intervenir ;

- CONDAMNER Madame [X] à verser à Monsieur [V] la somme de 2.000€ au titre de la procédure abusive et injustifiée ;

- CONDAMNER Madame [X] à verser à Monsieur [V] la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 23 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 23 décembre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur l’existence du bail :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

S'agissant de la preuve du contrat numérique, les articles 1366 et 1367 du code civil prévoient que l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.

Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Selon les termes du décret N° 2017-1416 du 28 septembre 2017, relatif à la signature électronique, la fiabilité d'un procédé de signature électronique est présumée, jusqu'à preuve du contraire, lorsque ce procédé met en oeuvre une signature électronique qualifiée.

Est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l'article 26 du règlement susvisé (Règlement UE n° 910/2014 du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour la transaction électronique au sein du marché) et créée à l'aide d'un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l'article 29 dudit règlement qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l'article 28 de ce règlement.

La présomption de fiabilité d'un procédé de signature électronique résiste jusqu'à preuve du contraire alors qu'il n'incombe pas à celui qui se prévaut du contrat numérique de rapporter la preuve de sa régularité.

En l’espèce, le bailleur produit un contrat signé électroniquement qui mentionne la signature électronique de Monsieur [O] [V] et l’adresse email « [Courriel 1] ».

Le bail lui-même mentionne comme locataire Monsieur [O] [V] né le 9 août 1950 en Algérie.

Monsieur [O] [V] justifie être lui-même déjà locataire d’un autre logement.

Il a déposé plainte le 28 avril 2025 en indiquant qu’il avait donné tous les papiers et l’argent pour qu’une dame qui était venue dans son restaurant puisse avoir un logement. Il indiquait par ailleurs ne savoir si lire ni écrire, ne pas connaître cette dame et ne pas être locataire de ce logement.

Le même jour Monsieur [O] [V] venait compléter sa plainte pour indiquer que ne sachant ni lire ni écrire il avait demandé de l’aide à une femme avec qui il avait sympathisé pour l’accompagner à l’agence Foncia et qu’en fait il n’avait pas fourni de document pour qu’elle ait un logement comme précédemment mentionné dans sa plainte.

Dans ses écritures il indique qu’il n’a jamais consenti à la conclusion de ce bail.

D’autre part, le bailleur produit une fiche d’audit mentionnant l'identifiant de la transaction, le nom de l'émetteur, la date de la demande ainsi qu’un fichier de preuve précisant l'adresse le nom du locataire, son numéro de téléphone, les références de traçabilité, la plage de validité ainsi que la date et l'heure du traitement de la signature correspondant à la signature électronique du bailleur.

Dans ce dossier figure les références numériques du contrat de location, les éléments identifiant Monsieur [O] [V] et une adresse mail qui n’est peut-être pas la sienne « [Courriel 1] ».

Néanmoins, dans son premier dépôt de plainte, le plus spontané, Monsieur [O] [V] a confirmé s’être rendu chez Foncia pour fournir les papiers nécessaires à une dame pour qu’elle obtienne un logement.

Il ressort de l’ensemble de ses éléments que Monsieur [O] [V] a bien signé le contrat de bail litigieux.

Il lui appartiendra d’engager la responsabilité de l’agence Immobilière et de l’éventuelle occupante de l’appartement.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 26 septembre 2024 pour la somme de 1750,69 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 23 septembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 26 novembre 2024. Il y a lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 25 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 5 284,88 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [O] [V], outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [O] [V] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du 26 novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [O] [V] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 26 septembre 2024.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 150 Euros sera allouée de ce chef à Madame [S]t [X]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 novembre 2024,

DIT que Monsieur [O] [V] devra libérer les lieux,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [O] [V] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4],

FIXE une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 26 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer à Madame [S]t [X] l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer à Madame [S]t [X], la somme de 5 284,88 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 25 juin 2025 (mois de juin 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer à Madame [S]t [X] la somme de 150 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 26 septembre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 20 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST