Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : 2025/ JUGEMENT DU : 21 Novembre 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00671 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DQIV NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière AFFAIRE : S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE C/ [L] [M], [D] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES : copie exécutoire délivrée à : Me BERTHOZ le : 21.11.2025

copie certifiée conforme délivrée à : M. Mme [M] le : 21.11.2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, agissant en son représentant légal, Mme [N] [Z], Président du Directoire RCS LYON 775 690 944, dont le siège social est sis 118/124 Boulevard Vivier Merle - Immeuble Anthemis - 69003 LYON 03 représentée Maître Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON substituée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,

DEFENDEURS

M. [L] [M], demeurant 82 rue des Victimes du bombardement - Bât A RDC - 38670 CHASSE SUR RHONE comparant

Mme [D] [M], demeurant 82 rue des Victimes du bombardement - Bât A RDC - 38670 CHASSE SUR RHONE non comparante

Qualification : réputé contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 17 Octobre 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail en date du 15 novembre 2018, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné en location à Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] un logement sis 82 rue des Victimes du Bombardement, Bât. A logt. n° 717056 au RDC, porte n° A002 , outre deux places de stationnement situées aux n° 27 et 31 de la même adresse respectivement les 27 mars 2019 et 20 juillet 2020.

Par avenant au contrat en date du 27 mars 2019, Madame [D] [M] née [W] est devenue co-titulaire solidaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait délivrer à Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1310.58 euros correspondant au montant des loyers dus au 06 mars 2025, outre le coût de l'acte.

Par assignation délivrée à Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W], le 18 juillet 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE sollicite que soit constatée la résiliation des baux conclus entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion des locataires ;

La SA ICF SUD EST MEDITERRANNE réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant révisé et augmenté des charges et accessoires, avec indexation, et le paiement solidaire de la somme de 1978.43 euros au titre de loyers échus et impayés pour le logement et les deux places de stationnement; outre de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire.

Le rapport de l’enquête sociale, prévue par la loi du 31 juillet 1998, n’a pu aboutir faute pour Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] de s’être présentés aux rendez-vous proposés.

A l’audience du 15 octobre 2025, en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE précise avoir été avisée que la commission de surendettement des particuliers de l’Isère a déclaré recevable la demande d’ouverture d’une procédure de surendettement au seul profit de Monsieur [L] [A] ; que la commission a imposé un moratoire sur 18 mois.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers, ne s'oppose pas à l'octroi des délais de paiement, au vu des mesures imposées par la Commission de surendettement.

Monsieur [L] [A] présent précise avoir repris le paiement de son loyer, être en CDI, que Madame n’a pas déposé de dossier auprès de la commission de surendettement ; que Madame a quitté les lieux loués, qu’ils sont séparés.

Madame [D] [M] née [W], citée à étude après vérification de sa domiciliation, n’est ni présente ni représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 novembre 2025 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

La procédure est régulière, le requérant justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l’Etat dans le département avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.

L’absence de la défenderesse n’interdit pas de statuer sur les demandes, le juge n’y faisant droit que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées par application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus ;

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés;

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] le 11 mars 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1310.58 euros au titre des loyers et charges impayés ;

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a transmis au tribunal et versé aux débats le courrier du 13 septembre 2025 l’informant de la décision de la commission de surendettement qui a été prise au bénéfice de Monsieur [L] [A] ;

Il ressort de ces documents que le 15 avril 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Isère a constaté la situation de surendettement Monsieur [L] [A] et a prononcé la recevabilité de son dossier ;

Dans ces conditions, il résulte de l'article L 722-2 du Code de la consommation que la décision déclarant la recevabilité de la demande de surendettement par la commission emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ; que cette suspension et cette interdiction emportent interdiction pour le débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux articles 10° et 11° de l'article L 311-1 née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction ;

La suspension attachée par l'article L722-2 du Code de la consommation à la décision déclarant la recevabilité de la demande en surendettement n'empêche pas les créanciers de poursuivre une action en justice déjà engagée ; elle ne rend possible que la suspension des procédures d'exécution portant sur les dettes et non les poursuites tendant à la résiliation du bail ; elle ne peut porter atteinte aux actes qui ont produit leurs effets et donc paralyser le jeu de la clause résolutoire intervenue plusieurs mois auparavant ;

Ainsi, en application de ces dispositions, dès lors que le délai de deux mois ou de six semaines visé à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est expiré au jour où la commission de surendettement a déclaré recevable la demande du locataire et que ce dernier n'a pas apuré les causes du commandement de payer, la clause résolutoire est définitivement acquise et le bailleur fondé à faire constater en justice la résiliation du bail et réclamer l' expulsion du locataire, laquelle ne constitue pas une mesure d'exécution affectée par la suspension des poursuite conformément à l'article L 722-2 du code de la consommation;

Néanmoins, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire;

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que le commandement de payer a été signifié à Monsieur [L] [M] le 11 mars 2025 ; que la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a constaté la situation de surendettement de Monsieur [L] [M] et déclaré recevable son dossier le 15 avril 2025 (pendant le délai de deux mois) ;

Il s'ensuit que la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer n'a pu produire ses effets, compte tenu de l'interdiction faite au débiteur de régler toute dette antérieure autre qu'alimentaire, à compter de la décision déclarant recevable sa demande d'examen de sa situation de surendettement ;

En conséquence, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE sera déboutée de ses demandes tendant à obtenir la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] et le paiement d'indemnités d'occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette ;

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges, ils sont débiteurs d’une somme de 1767.21 euros au titre des loyers, charges impayés pour le logement et les deux places de stationnement au 03 octobre 2025.

S’agissant de Monsieur [L] [M]

Il appert à la lecture du courrier du 13 septembre 2025, émis par la commission de surendettement des particuliers de l’Isère que, cette dernière a décidé d’imposer un moratoire de 18 mois, c’est-à-dire la suspension de l’exigibilité des créances déclarées de Monsieur [L] [M], dont la créance de son bailleur, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, qui s’éleve à la somme de 1345 euros ;

En conséquence, la dette locative actualisée de Monsieur [L] [M], portant sur la somme de 1767.21 euros, arrêtée au 03 octobre 2025, doit être scindée en deux parties;

Monsieur [L] [M] sera condamné au paiement de :

la somme de 1345 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au mois de mars 2025, payable selon les délais et modalités fixées par la commission de surendettement des particuliers de l’Isère, à l’issue du moratoire d’une durée de 18 mois imposé par la commission le 22 juillet 2025 ; la somme de 422.21 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus postérieurement à la décision de moratoire de 18 mois imposée par la commission de surendettement, payable dès maintenant et assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. S’agissant de Madame [D] [M] née [W]

En l’espèce il appert à la lecture de l’avenant que Madame [D] [M] née [W] est devenue co-titulaire solidaire du bail par avenant du 27 mars 2019 ;

Nonobstant les déclarations de Monsieur [L] [M] à l’audience, selon lesquelles, Madame aurait quitté le logement et qu’ils seraient “séparés ou/et divorcés”, Madame [D] [M] née [W] n’a pas justifié avoir donné sa dédite ;

De sorte que Madame [D] [M] née [W] doit être, à ce jour, considérée comme co-titulaire solidaire du bail en application de l’avenant précité et des dispositions de l’article 220 du Code civil ;

Il est rappelé, que Madame [D] [M] née [W] qui n’a pas déposé de dossier devant la commisssion de surendettement ne peut se prévaloir des mesures imposées par la commission dont bénéficie Monsieur [L] [M] en conséquence de sa défaillance ;

Madame [D] [M] née [W] sera solidairement condamnée à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 1767.21 euros au titre des loyers, charges impayés pour le logement et les deux places de stationnement au 03 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] qui succombent principalement supporteront in solidum la charge des entiers dépens ;

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de condamnation solidaire de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; elle sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, Le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE de ses demandes tendant à obtenir la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] et le paiement d'indemnités d'occupation;

CONSTATE que Monsieur [L] [M], selon décision rendue le 22 juillet 2025 par la commission de surendettement , bénéficie d'un moratoire de 18 mois avec suspension d'exigibilité pendant cette période, sans intérêts, pour un montant retenu de 1345 euros au titre de sa dette locative ;

RAPPELLE que Monsieur [L] [M] a l’obligation de régler ses loyers et charges courants durant le moratoire ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 1767.21 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 03 octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que la somme de 1345 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au mois de mars 2025, est payable pour Monsieur [L] [M] selon les délais et modalités fixées par la commission de surendettement des particuliers de l’Isère, à l’issue du moratoire d’une durée de 18 mois imposé par la commission le 22 juillet 2025;

DIT que la somme de 422.21 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus au 03 octobre 2025, postérieurement à la décision de moratoire de 18 mois imposée par la commission de surendettement, est payable par Monsieur [L] [M] dès maintenant ;

DEBOUTE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [L] [A] et Madame [D] [M] née [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,