Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/04833 N° Portalis DB3S-W-B7J-3DBX

Minute : 1169/25

Société LES BELLES ANNEES Société SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

C/

Monsieur [Z] [Q] [R]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LACOME D’ESTALENX Copie délivrée à : M. [Q] [R] Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société LES BELLES ANNEES, dont le siège social est sis [Adresse 2],

Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3],

Représentées par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sébastien CAO, du même Cabinet

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Q] [R], demeurant [Adresse 4] comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 18 janvier 2023, la société Les Belles Années a donné à bail à M. [Z] [Q] [R] un logement situé [Adresse 4] pour une redevance, toutes taxes comprises, d'un montant de 660 euros.

Par acte du 17 janvier 2023, la société Seyna s'est portée caution des engagements de M. [Z] [Q] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Les Belles Années a fait signifier à M. [Z] [Q] [R], par exploit de commissaire de justice du 5 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 132,76 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, la société Les Belles Années et la société Seyna ont fait assigner M. [Z] [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de redevance et l'expulsion du locataire.

La société Les Belles Années et la société Seyna, comparantes, représentées, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Z] [Q] [R] de l'intégralité de ses demandes et de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [Z] [Q] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner M. [Z] [Q] [R] à payer : ? la somme de 3 797,57 € à valoir sur l'arriéré des redevances, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante : o 2 026,27 euros au bénéfice de Seyna ; o 1 771,30 euros au bénéfice de Les Belles Années ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant des redevances et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 18 janvier 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [Q] [R] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des redevances constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [Z] [Q] [R], comparant, affirme ne plus avoir de dette auprès de son bailleur grâce et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 100,00 € par mois afin de régler sa dette auprès de la caution, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 18 septembre 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que M. [Z] [Q] [R] était à l'étranger lorsqu'il a été contacté et qu'il a expliqué avoir dû payer des frais d'hospitalisation élevés pour son père ayant entraîné l'impayé de redevances.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a interrogé la qualité pour agir de la société Les Belles Années lors de la délivrance du commandement de payer.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 25 septembre 2025, M. [Z] [Q] [R] a transmis un décompte actualisé de sa dette auprès du bailleur.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 janvier 2023 que M. [Z] [Q] [R] doit payer une redevance d'un montant mensuel de 660 euros, toutes taxes comprises. La dernière redevance appelée s'est élevée, toutes taxes comprises, à la somme de 706,98€.

Le bailleur produit un décompte démontrant que le locataire resterait devoir une somme de 3 797,57 euros, terme de septembre 2025 inclus. Cette somme serait due, pour partie, au bénéfice de la société Les Belles Années, pour un montant de 1 771,30 euros, et pour partie au bénéfice de la société Seyna, pour un montant de 2 026,27 euros.

Or, le locataire produit un décompte émis par la société Les Belles Années, arrêté au 18 septembre 2025, lequel indique le locataire ne lui est plus redevable d'aucune somme.

Ce faisant, seule la société Seyna apparaît en l'état créancière du locataire pour un montant de 2 026,27 euros. Celle-ci justifie des quittances subrogatives signées par la société Les Belles Années en date des 1 septembre 2023, 26 mars 2024 et 28 octobre 2024. Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par le locataire au titre d'un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, la société Les Belles Années subroge Seyna au titre du contrat de bail précité.

Si le locataire indique avoir effectué des paiements volontaires au bénéfice de Seyna, il n'en justifie pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [Q] [R] au paiement d'une somme de 2 026,27 € à la société Seyna, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 133,63 € à compter du 31 mars 2025, date de l'assignation.

o Sur l'absence d'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 18 janvier 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 5 décembre 2024 pour la somme en principal de 1 132,76 €.

Cependant, force est de constater qu'à cette date, la société Les Belles années avait déjà délivré plusieurs quittances subrogatives pour un montant global de 2 026,27 € sur la dette locative. A cet égard, le décompte émis par Les Belles Années, arrêté au 18 septembre 2025, fourni par le demandeur pendant le cours du délibéré établi au qu'au jour de la signification du commandement de payer, la société Seyna n'était plus créancière d'aucune arriéré à l'égard du locataire, ayant été intégralement désintéressée par la caution.

Au jour de la délivrance du commandement de payer, la société Les Belles Années n'avait plus qualité pour délivrer un commandement de payer les redevances impayées, ayant été totalement désintéressée par la caution qu'elle avait subrogée dans ses droits propres.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

En l'espèce, l'existence d'un contrat de bail entre la société Les Belles Années et M. [Z] [Q] [R] ayant pour objet le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], est démontrée.

Il est établi que la dette locative globale s'élève à la somme de 2026,27€ et est due à la société Seyna, soit une somme inférieure à trois termes de redevances courantes. De plus le défendeur justifie d'efforts sérieux de paiement de sa dette et il n'est plus débiteur auprès du bailleur.

Aussi, si une inexécution contractuelle est imputable au locataire, elle ne saurait être regardée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande, comme l'ensemble des demandes subséquentes.

o Sur la demande de délais de paiements

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le locataire propose de payer une somme mensuelle de 100 euros pour apurer sa dette. Il justifie de la reprise du paiement de la redevance courante par des versements en date des 16 et 18 septembre 2025, d'efforts sérieux de paiement et apparaît en capacité de régler sa dette locative.

En conséquence, des délais lui seront accordés selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 5 décembre 2024 mais celui de l'assignation en date du 31 mars 2025.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 18 janvier 2023 entre la société Les Belles Années et M. [Z] [Q] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 janvier 2023 entre la société Les Belles Années et M. [Z] [Q] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ;

REJETTE la demande en paiement d'une somme de 1 771,30 euros formée par la société Les Belles Années ;

CONDAMNE M. [Z] [Q] [R] à verser à la société Seyna la somme de 2 026,27 € avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;

AUTORISE M. [Z] [Q] [R] à s'acquitter de sa dette auprès de la société Seyna, à savoir la somme de 2 026,27 € euros en 20 mensualités de 100€ chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE la société Les Belles Années de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [Q] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer mais celui de l'assignation ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION