Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON [Adresse 1] [Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00389 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4YA

GRAND [Localité 1] HABITAT

C/

Mme [E] [O] M. [G] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. GRAND [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représenté par Madame [F], munie d'un pouvoir,

assignation en référé du 1er Août 2025

DEFENDEUR :

Mme [E] [O], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

M. [G] [O], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection Greffier lors des débats : LECOMTE Martine Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 17 Octobre 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le : à : + COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 19 juillet 2023, ayant pris effet le 3 août 2023 consenti par l'EPIC GRAND [Localité 1] HABITAT, Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] ont pris en location un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par contrats des 5 et 20 septembre 2023, les époux [O] ont également pris en location deux garages n°29 et 17 sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte d'huissier en date du 1er août 2025, l'EPIC GRAND [Localité 1] HABITAT a fait assigner en référé Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :

- la somme de 754,38€ à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts,

- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] au paiement de la somme de 300€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 17 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 16 octobre 2025 à la somme de 7129,46€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

Bien que régulièrement assignés suivant acte d’huissier signifié à étude, Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] n'étaient ni présents, ni représentés.

Il résulte de l'enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que la situation pénale et administrative des époux [O] est délicate, tous deux faisant l'objet d'une procédure d'expulsion du territoire, dont ils ont interjeté appel, Monsieur est détenu au CRA de [Localité 2]. Il aurait finalement été expulsé du territoire. Madame [O] a connu une période d'arrêt maladie et d'hospitalisation. Leur dossier CAF est bloqué du fait de leur situation administrative. Une mesure d'ASLL a été proposée à Madame.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 1er août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 4 août 2025.

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX en date du 6 février 2025 est versé aux débats et informe de la réception du signalement d'impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; (...) toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient, en son article XX, une clause résolutoire, en application de laquelle en cas de défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs, le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement resté sans effet.

En outre, il n’est pas contesté que le commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs délivré à Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] par acte d'huissier en date du 6 février 2025, reproduisant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré sans effets dans le délai imparti d'un mois.

La clause résolutoire pour défaut d'assurance est donc acquise depuis le 7 mars 2025.

Il y a donc lieu d'inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d'ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 7129,46€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 7129,46€, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d'occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] seront donc condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 7 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l'EPIC GRAND [Localité 1] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Force est de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], en date du 7 mars 2025 ;

DISONS que Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] devront libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, du logement sis à [Adresse 3] à [Localité 1] et des garages n°29 et 17 sis [Adresse 4] à [Localité 1], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix l'EPIC GRAND [Localité 1] HABITAT, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] ;

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 7 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à titre provisionnel à l'EPIC GRAND [Localité 1] HABITAT l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à titre provisionnel à l'EPIC GRAND [Localité 1] HABITAT, la somme de 7129,46€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 16 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à payer à l'EPIC GRAND [Localité 1] HABITAT la somme de 200 € sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [O] et Monsieur [G] [O] à supporter les dépens de l'instance comprenant en l'état le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation de l'instance au Préfet et du commandement de payer en date du 6 février 2025 ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,