Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 21 Décembre 2023

GROSSE : Le 23 février 2024 à Mme [N] [W] Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 février 2024 à Me GRARDEL Anne Sophie Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/04597 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3VLX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [N] [W], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne Sophie GRARDEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 18 mars 2016, relatif à un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 290,94 euros outre 56,08 euros de provision pour charges.

Un bail a été signé entre les parties le 4 juillet 2018, relatif à un garage accessoire au logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer initial mensuel de 10 euros.

1Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Monsieur [G] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 12 octobre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE, représenté par Madame [W] [N], habilitée par un pouvoir de représentation, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 681,30 euros, au 18 décembre 2023. Il ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [G] [V] représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Il reconnait l’existence d’une dette locative et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Le demandeur a, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La situation d'impayés du locataire ayant été signalée à la CAF le 10 février 2023, la saisine de la CCAPEX est donc réputée constituée.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 12 octobre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023 pour un arriéré locatif de 713,38 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation des baux à effet au 21 mai 2023, d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux occupés, de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis (et à défaut de justificatifs, à la somme de 382,41 euros), à compter du 22 mai 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le locataire restait débiteur d’une dette locative de 1 029,39 euros au 14 juin 2023.

Vu le décompte actualisé au 18 décembre 2023, fixant la dette locative à une somme de 576,94 euros, terme du mois de novembre 2023 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [G] [V] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 576,94 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement   Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,   Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [G] [V] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 24 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.   Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [G] [V] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire   Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [G] [V], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [G] [V] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, · la clause résolutoire reprendra son plein effet, · il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [G] [V] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, · Monsieur [G] [V] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 382,41 euros), · le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G] [V], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE recevable ;

1CONSTATONS la résiliation des baux conclus entre les parties le 18 mars 2016 et le 4 juillet 2018 concernant l’appartement et le garage situés [Adresse 4], à effet au 21 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à verser à l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 576,94 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 382,41 euros) ;

ACCORDONS des délais de paiement de 24 mois à Monsieur [G] [V] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 576,94 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 24 mensualités de 24 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;   SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;   DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d'un serrurier pour le locataire et tous occupants de son chef ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [V] aux entiers dépens de l'instance, 1qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,