Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

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N° RG 25/00982 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3AZD

Minute : 25/00695

Madame [G] [X] Représentant : Me Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE,

C/

Monsieur [W] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [G] [X] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Anne SEVIN, substituant Maître Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [I] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 17 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 2 août 2023, Mme [G] [X] a donné à bail à M. [W] [I] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 665,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 52,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [X] a fait signifier à M. [W] [I], par exploit de commissaire de justice du 13 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 326,86 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Mme [G] [X] a fait assigner M. [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Mme [G] [X], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de M. [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [W] [I] ; condamner M. [W] [I] à payer : la somme provisionnelle de 2 484,62 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ; une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et les dépens en cas de recours à l’exécution forcée.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 août 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [W] [I] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [W] [I], comparant, conteste le montant de la dette et affirme avoir effectué un versement de 1000 euros le 9 octobre 2025 ainsi qu’un versement de 300 euros le 13 octobre 2025. Il demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que M. [W] [I] vit seul, perçoit un salaire mensuel de 2 100 euros, qu’il assume la charge d’une épouse et d’un enfant restés dans son pays d’origine, qu’il a rencontré des difficultés pour percevoir son salaire mensuel.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 17 octobre 2025, Mme [G] [X] a fourni un décompte actualisé de sa créance, reprenant des paiements effectués par le locataire pour un montant global de 2 100 euros entre le 10 et le 16 octobre 2025 et actualisé le montant de la dette à la somme de 692,56 euros.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 août 2023 que M. [W] [I] doit payer un loyer d’un montant de 665,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 52,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 791,82 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [I] restait devoir la somme de 692,56 € euros à la date du 17 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Ce décompte reprend les paiements effectués par le débiteur entre le 10 et le 16 octobre 2025 pour un montant global de 2 100 euros.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 592,92 € (12 × 11€ de frais de gestion sur impayé, 135,24 € +17,74 €+109,95 €+41,83 €+156,16 € de frais de commissaire de justice), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 99,64 €, arrêtée au 17 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 99,64 €, arrêtée au 17 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 2 août 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 décembre 2024 pour la somme en principal de 2 326,86 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [W] [I] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [W] [I] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le place en situation de régler la dette locative. M. [W] [I] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [W] [I] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [W] [I] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [W] [I] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Mme [G] [X] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [W] [I]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [W] [I], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Mme [G] [X] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 décembre 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2023 entre Mme [G] [X] et M. [W] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [I] à verser à Mme [G] [X] la somme provisionnelle de 99,64 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 17 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus ;

AUTORISE M. [W] [I] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 99,64 € euros, outre le loyer et les charges courants, en une seule fois ;

PRÉCISE que le paiement de cette somme devra intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [W] [I] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre du contrat de bail conclu le 2 août 2023 entre Mme [G] [X] et M. [W] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sur la période courant du 1er novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [W] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [W] [I] à payer à Mme [G] [X] l'indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Mme [G] [X] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION