Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'ALBERTVILLE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00942 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3ZZ

Minute : 25/00367

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

OPAC DE LA SAVOIE

C/

[Z] [P]

Grosse et expéd. le 17 Novembre 2025 à L'OPAC de la Savoie

Expéd. le 17 Novembre 2025 à M. le Sous-Préfet de St-Jean-de-Maurienne

JUGEMENT du 13 Novembre 2025

Le 13 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...], Greffier présent lors des débats et de Madame [...], Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l'audience publique du 04 Septembre 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

OPAC DE LA SAVOIE dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Virginie HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [P] demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2019, l'OPAC de la Savoie a donné à bail à M. [Z] [P] un logement situé Immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 222,86 euros, outre les taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, l'OPAC de la Savoie a fait signifier à M. [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 584,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 20 mars 2025, l'OPAC de la Savoie a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, l'OPAC de la Savoie a fait assigner M. [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de M. [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef,condamner M. [Z] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 826,69 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 mai 2025, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation,dire en cas d’octroi de délais pour s’acquitter de sa dette, la résiliation du bail étant constatée, que ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non-respect de l’échéancier, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence, l’expulsion, sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 450 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Savoie le 18 juin 2025.

À l'audience du 4 septembre 2025, l'OPAC de la Savoie, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et indique que la créance s'élève à la somme de 584,11 euros au 8 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. Il précise n’avoir aucun contact avec le locataire même si ce dernier règle son loyer.

M. [Z] [P], assigné à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le Diagnostic Social et Financier n'a pas été transmis au greffe du tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [Z] [P], assigné à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, l'OPAC de la Savoie justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l'OPAC de la Savoie aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 août 2019 à compter du 14 mai 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [Z] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [P]

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mai 2025, M. [Z] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale à la somme de 318,70 euros et de condamner M. [Z] [P] à son paiement à compter du 14 mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 août 2019, du commandement de payer délivré le 13 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 septembre 2025 que l'OPAC de la Savoie rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de commandement de payer, soit 75,28 euros ainsi que les frais de poursuite de l’Opac, soit 73,25 euros.

M. [Z] [P] sera donc condamné à régler à l'OPAC de la Savoie la somme de 435,58 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

M. [Z] [P] sera condamné à payer à l’OPAC la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS o Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l'OPAC de la Savoie aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 août 2019 entre l'OPAC de la Savoie d'une part, et M. [Z] [P] d'autre part, concernant les locaux situés Immeuble [Etablissement 1] sis [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à l'OPAC de la Savoie la somme de 435,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus arrêtés au 8 septembre 2025 échéance de août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à l'OPAC de la Savoie l'indemnité d'occupation mensuelle à échoir d’un montant de 318,70 euros à compter du mois de septembre 2025 inclus, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE M. [Z] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture ;

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE l'OPAC de la Savoie de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,