Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 21 Décembre 2023

GROSSE : Le 23 février 2024 à Me MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/04112 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3SYW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société EPIC 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties le 2 mars 2018, relatif à un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 449,10 euros. 1Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience 21 septembre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 3 381,37 euros, au 15 décembre 2023.

Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] ne comparaissent pas, bien que cités par actes remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Le demandeur doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La situation d'impayés du locataire ayant été signalée à la CAF le 21 octobre 2022, la saisine de la CCAPEX est donc réputée constituée.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 20 avril 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 21 septembre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2022 pour un arriéré locatif de 819,05 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 février 2023, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 677,58 euros), à compter du 1er mars 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

En l'absence de justification de ce que le bail comporte une clause de solidarité, la preuve de la qualité d’époux des défendeurs n’étant au surplus pas rapportée, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 1 304,01 euros au 15 mars 2023, terme du mois de février 2023 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

Vu le décompte actualisé au 15 décembre 2023, fixant la dette locative à une somme de 3 381,37 euros, terme du mois de novembre 2023 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 3 381,37 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 819,05 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En l'absence de justification de ce que le bail comporte une clause de solidarité, la preuve de la qualité d’époux des défendeurs n’étant au surplus pas rapportée, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 2 mars 2018 entre Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y], concernant l’appartement situé au [Adresse 1], à effet au 28 février 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 3 381,37 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 819,05 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 677,58 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] in solidum, à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] in solidum aux entiers dépens de l'instance, 1qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,