Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/01143 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76J5P Tribunal de Proximité de Calais [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 5] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 9]

N° RG 25/01143 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76J5P

Minute :

JUGEMENT

Du : 15 Décembre 2025

E.P.I.C. TERRE D'OPALE HABITAT

C/

Mme [H] [C]

Copie certifiée conforme délivrée à : [H] [C]

le : 15/12/2025

Formule exécutoire délivrée à : Me Hervé LECLERCQ

le : 15/12/2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D'OPALE HABITAT [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Me Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [C] [Adresse 7] [Localité 6] comparante

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 14 Octobre 2025 : Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré : Par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 octobre 2021, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT a donné à bail à Mme [H] [P] et M. [R] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 363,85 euros outre 153 euros de provisions sur charges.

Par courrier réceptionné le 5 septembre 2022, M. [R] [E] a délivré congé du bail. Mme [H] [P] a quitté le logement et un état des lieux sortant a été dressé le 2 décembre 2022.

Saisi par le bailleur, le conciliateur de justice a dressé un constat de carence le 16 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT a fait assigner Mme [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : condamner Mme [H] [P] à lui payer les loyers et les charges ainsi que le montant des réparations locatives au 3 décembre 2024, soit la somme de 1367,45 euros avec capitalisation des intérêts,condamner Mme [H] [P] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT expose qu’après le départ du locataire, plusieurs échéances de loyers et de charges sont demeurées impayés et que des dégradations locatives ont été constatées.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

À l'audience, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Mme [H] [P] a fait valoir que son ex-conjoint, M. [R] [E] avait dégradé le logement lors de leur séparation. Elle indique avoir déposé plainte pour violence et que la procédure pénale est toujours en cours.

Elle a été autorisée à transmettre les éléments de la procédure pénale en cours de délibéré, ce qui a été effectué.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l'espèce, l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [P] reste lui devoir la somme de 1367,45 euros au titre du solde de loyers et charges impayées arrêté au 13 octobre 2025, après déduction du dépôt de garantie. Ce montant comprend la somme de 1160,73 euros qui correspond à la somme sollicitée par le bailleur au titre des réparations locatives et sera examinée ci-après.

Ainsi, Mme [P] sera condamnée à payer à l’E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT la somme de 206,72 euros au titre du solde de loyers et charges impayées arrêté 13 octobre 2025, après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l’espèce, le demandeur produit le contrat de location, l’état des lieux d’entrée en date du 3 novembre 2021 signé par les parties et l’état des lieux de sortie du 2 décembre 2022 signé par les parties. Cependant, afin de justifier du montant de la créance sollicitée, le bailleur produit un document intitulé « constat d’état des lieux sortant » rédigé par lui-même, non signé, qui liste pour chaque pièce du logement les indemnités qu’il estime dues avec la mention de la quantité et du pourcentage imputable au locataire. Il s’agit d’un document auto-produit et le bailleur ne démontre ainsi pas l’existence de sommes effectivement engagées. En effet, il ne produit aucun devis émanant d’une entreprise, aucune facture ou tout autre document objectif justifiant des montants ainsi mentionnés, les chiffres allégués n’étant en rien étayés. Par conséquent, la présence de ce seul document par le bailleur qui fixe lui-même des montants sans aucun justificatif, ne permet pas d’établir l’existence d’une créance. Le bailleur produit néanmoins un « protocole d’accord » non daté prétendument signé entre le bailleur et des associations de locataires et à laquelle est annexé un tableau des valeurs résiduelles et un bordereau de prix des indemnités. Toutefois, à défaut d’éléments supplémentaires, notamment sur la qualité des signataires de celui-ci, il ne peut être opposable au locataire. Il résulte de ce qui précède que la demande au titre des réparations locatives sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris notamment du coût de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [H] [P] à payer à l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT la somme de 206,72 euros (deux cent six euros et soixante-douze centimes) au titre du solde de loyers et charges impayées arrêté au 13 octobre 2025, après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

DÉBOUTE l'E.P.I.C TERRE D'OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [P] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,