Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026 Président : Madame CHAREF, JCP Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré Madame ALI, Greffier lors de l’audience Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE : Le 09 janvier 2026 à Me DUMONT-LATOUR Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/04889 - N° Portalis DBW3-W-B7J-63TK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [G] née le 06 Juin 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [W] [Z] née le 08 Avril 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [L] [M] né le 23 Décembre 1988 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat sous signature privée en date du 18 novembre 2024, Mme [G] a donné à bail à Mme [Z] et M. [M] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 810 euros, outre 90 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025 un commandement de payer la somme de 3.406 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, dire et juger qu’à défaut pour les défendeurs de respecter leurs engagements, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion ordonnée sans autre formalité, En tout état de cause, condamner les défendeurs à payer à titre provisionnel la somme de 7.906 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Les condamner à payer par provision une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, outre les charges, Les condamner à payer la somme de 154,94 euros correspondant au coût du commandement de payer, Les condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 10.606 euros suivant décompte arrêté au 13 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude, les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 18 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 3.406 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 mai 2025. Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupationLes défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail. Pour autant, la demanderesse ne forme pas de demande de condamnation solidaire et le juge ne peut statuer au-delà des demandes des parties. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 900 euros actuellement et de condamner les défendeurs à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que les défendeurs restent devoir la somme de 10.606, euros, à la date du 13 octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Pour la somme au principal, les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Les défendeurs seront donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 10.606 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.906 euros à compter de l’assignation du 6 août 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoiresLes défendeurs parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à la demanderesse la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2024 entre Mme [D] [G] et Mme [W] [Z] et M. [L] [M] concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 mai 2025 ; ORDONNE en conséquence à Mme [W] [Z] et M. [L] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Mme [W] [Z] et M. [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [W] [Z] et M. [L] [M] à payer à Mme [D] [G], à titre provisionnel, la somme de 10.606 euros décompte arrêté au 13 octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.906 euros à compter de l’assignation du 6 août 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Mme [W] [Z] et M. [L] [M] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 900 euros à ce jour, à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Mme [W] [Z] et M. [L] [M] à payer à Mme [D] [G] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [W] [Z] et M. [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente