Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026 Président : Madame CHAREF, JCP Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE : Le 09 janvier 2026 à la SCP RGM Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 09 janvier 2026 à Me ZERBIB Michael Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/04891 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3YEJ (24/00984)

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [F] né le 10 Avril 1948 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me SCP RGM, avocat au barreau de LYON

Madame [E] [F] née le 18 Juin 1953 à [Localité 2] (CALIFORNIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me SCP RGM, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

ET

DEMANDEURS

Madame [C] [U] née le 24 Septembre 1979 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [U] né le 22 Octobre 1976 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [F] né le 10 Avril 1948 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-Sébastien BLANC, avocat au barreau de LYON

Madame [E] [F] née le 18 Juin 1953 à [Localité 2] (CALIFORNIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jean-Sébastien BLANC, avocat au barreau de LYON

EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat sous signature privée en date du 14 mars 2016, M. et Mme [F] ont donné à bail à M. et Mme [U] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1.060 euros, outre 80 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2022 un commandement de payer la somme de 4.984,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, les bailleurs ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires et les condamner à payer l’arriéré de loyers et une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/04891 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande du conseil des locataires pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025. Parallèlement, par acte d’huissier de justice en date du 22 novembre 2023, M. et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection de Marseille statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, les autoriser à séquestrer les loyers sur un compte CARPA jusqu’à la réalisation de travaux et condamner les bailleurs à leur payer une provision de 3.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/00984 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande du conseil des locataires pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025. A cette audience, les bailleurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de : Joindre les deux instances,Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Condamner solidairement les locataires à payer la somme provisionnelle de 21.490,86 euros correspondant à l’arriéré locatif, échéance de mai 2025 comprise, outre actualisation au jour de l’audience, Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer majoré de 10%, Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 260 euros au titre des réparations locatives effectuées aux frais avancés des bailleurs, Les condamner in solidum à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, Débouter les locataires de leurs demandes, Les condamner à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Le conseil des bailleurs a produit un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 16 octobre 2025 pour un montant de 28.581,67 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Il a par ailleurs sollicité le rejet des deux dernières pièces produites par le conseil des locataires (procès-verbal de constat du 4 novembre 2025 et justificatif de paiement de novembre 2025). Les locataires, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de : Débouter M. [F] de leurs demandes, Dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse, Condamner M. [F] à leur payer la somme de 8.000 euros et la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, A titre subsidiaire, suspendre le jeu de la clause résolutoire et leur accorder les plus larges délais de paiement pour payer la dette locative.Il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :  A titre liminaire, il sera relevé que dans leurs conclusions déposées à l’audience, les locataires ne sollicitent plus que soit ordonné une expertise judiciaire ni l’autorisation de verser les loyers entre les mains d’un séquestre. En outre, leurs prétentions sont seulement dirigées contre M. [F] alors qu’il n’est pas contesté que le bail a été consenti par M. et Mme [F]. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande tendant à écarter les dernières pièces produites par les locataires L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Les parties doivent faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Seule l'absence de respect du contradictoire ou la déloyauté des éléments de preuve communiqués peuvent conduire une juridiction à les écarter des débats. En l’espèce, les bailleurs demandent d’écarter les deux dernières pièces produites par les locataires (procès-verbal de constat du 4 décembre 2025 et justificatif d’un règlement effectué en novembre 2025) pour avoir été communiquées le jour de l’audience à 8h43 pour une audience se tenant à 14 heures. Toutefois, bien que les locataires aient communiqué ces pièces en extrême limite, soit le matin de l’audience, il ne peut qu’être constaté qu’elles ne contiennent pas d’éléments ayant pour conséquence de modifier l’objet du litige dès lors qu’elles sont relatives, pour l’une à l’état du logement (objet de l’instance initiée par les locataires le 22 novembre 2023) et, pour l’autre, au montant de la dette locative (objet de l’instance initiée par les bailleurs le 22 mai 2023). Au surplus, les bailleurs, par la voix de leur conseil, ont été en mesure d'y répondre en présentant des observations en réponse à l’audience. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'écarter ces pièces. Sur la demande de jonctionAux termes de l’article 367 du code de procédure civile, « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ». En l’espèce, les deux instances concernent les mêmes parties et ont toutes deux pour objet l’exécution des obligations contractuelles résultant du bail conclu entre elles le 14 mars 2016. Par conséquent, la jonction sera ordonnée sous le numéro de RG le plus ancien, soit le numéro 23/04891. Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoireUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 30 mai 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 14 mars 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2022, pour la somme en principal de 4.984,22 euros. Les locataires soutiennent que les causes du commandement ont été acquittées le 26 août 2022. Il résulte en effet du décompte produit par les bailleurs, et non contesté par les locataires, que les sommes suivantes ont été réglées après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire : 498 euros le 5 juillet 2022, 498 euros 5 août 2022,18 euros le 19 août 2022, 3.000 euros le 26 août 2022.Il ne peut qu’être constaté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans les deux mois, soit le 24 août 2022 au plus tard. En tout état de cause, même à supposer que le règlement de 3.000 euros effectué le 26 août 2022 puisse être comptabilisé, il ne correspond pas, en ajoutant les paiements effectués le 5 juillet, le 5 août et 19 août 2022 (soit un total de 4.014 euros), au montant en principal indiqué dans le commandement de payer (4.984,22 euros), montant que les locataires ne contestent d’ailleurs pas.

Sur l’exception d’inexécutionEn vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d'exécuter son obligation si l'inexécution d'une obligation par son co-contractant est suffisamment grave. Il est constant que, dans le cadre d’un contrat de bail, l’exception d’inexécution ne peut être opposée que par le locataire d’un logement inhabitable. En l’espèce, les locataires soutiennent que les bailleurs n’ont pas respecté leurs obligations « en ne délivrant pas un bien » et ne respectant pas leurs « obligations d’entretien et de « garantie de jouissance paisible ». Toutefois, ainsi qu’il vient d’être rappelé, seule la démonstration de l’inhabitabilité du logement peut justifier une exception d’exécution et non le caractère indécent du logement ou l’absence de jouissance paisible, lesquelles ne peuvent que donner lieu, à les supposer établis, à une indemnisation du préjudice subi par les locataires. Or, aucune inhabitabilité du logement n’est alléguée et ces derniers produisent d’ailleurs un procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2025 qui montre que, malgré les désordres allégués, le logement est habité normalement dans l’ensemble des pièces. Il en résulte que l’exception d’inexécution alléguée par les locataires n’est pas établie et qu’il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 25 août 2022. Sur la demande au titre du trouble jouissance L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant. En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure. Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ». L’article 3 du même texte dispose que : « Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées. 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ». En l’espèce, il convient de relever comme le soulignent les bailleurs que d’après l’état des lieux d’entrée, qui n’est pas contesté par les locataires, le logement était globalement en bon état. Au surplus, les bailleurs produisent des factures de travaux réalisés en 2017 concernent la réparation du système de fermeture d’une baie vitrée, le remplacement du siphon pour la machine à laver, le remplacement des moteurs des volets roulants du salon et des chambres et le remplacement de l’évacuation dans les WC. Il sera également relevé que les locataires ne produisent aucun courrier ou autre pièce faisant état de doléances relatives à l’état du bien donné à bail qui aurait été adressé, avant la présente procédure, aux bailleurs ou à l’agence chargée de la gestion du bien. Ainsi la pièce la plus ancienne concernant l’état du logement produite par les locataires est un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 16 novembre 2023 soit cinq mois après l’assignation signifiée à la requête des bailleurs. Ce procès-verbal, outre la retranscription des déclarations des locataires qui ne sauraient constituer la preuve suffisante des faits allégués, relève des désordres mineurs tels qu’une porte de toilettes difficile à fermer, une poignée de fenêtre qui ne tient pas, des carreaux de mosaïque cassés dans les salles de bain, une luminosité réduite dans certaines pièces, de légères fissures près de l’encadrement de deux portes et sur un muret dans le jardin, une porte coulissante ne fonctionnant pas, une fenêtre ne pouvant se fermer à clé et un crépi abîmé par endroits sur la partie basse du mur de la terrasse. Ces éléments ne sauraient suffire, à supposer qu’ils ne relèvent pas pour certains d’entre eux des réparations locatives incombant aux locataires, à caractériser une quelconque indécence du logement. Les locataires produisent également un courrier du service d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 1] daté du 8 avril 2024, après une saisine par les locataires du 28 novembre 2023, qui relève divers désordres de plus bien plus grande importance (dératisation, mise en sécurité de l’installation électrique, moisissures, fonctionnement et étanchéité des dispositions d’évacuation des eaux usées. Les bailleurs produisent cependant des courriers de l’agence chargée de la gestion du bien datés du 5 décembre 2023 au 15 février 2024 qui établissent qu’ils ont, pendant cette période, tenté de faire exécuter les travaux nécessaires mais que les locataires ont refusé de laisser entrer les sociétés mandatées pour réaliser les travaux. Ils produisent également les factures de travaux et échanges avec le service hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 1] qui établissent que les travaux préconisés ont finalement pu été réalisés en juin et juillet 2024 et que ledit service a clôturé le dossier le 3 juillet 2024. Les locataires produisent toutefois un courrier du service hygiène de l’habitat daté du 2 juin 2025 qui relève « suite à la visite de contrôle réalisée le 23 mai 2025, votre gestionnaire a été informé des derniers désordres (voir lettre ci-jointe » (lettre qui n’est pas produite par les locataires) ainsi qu’un courrier envoyé à l’agence chargée de la gestion du bien le 4 décembre 2024 qui relève « un problème d’humidité et absence de ventilation », « problème de dératisation non résolue » et « sécurité des revêtements » et invitant l’agence à intervenir « sur tous ces points non résolus qui portent atteinte à la salubrité du logement et à la sécurité des personnes qui l’occupent ». Les locataires versent également aux débats un courrier électronique envoyé à l’agence le 21 mai 2025 en réponse à une demande de fixation de date pour des travaux (dont la nature n’est pas spécifiée) ainsi qu’un second courrier électronique envoyé le 4 novembre 2025, soit deux jours avant l’audience, en réponse à un courrier de l’agence relatif à la prise de rendez-vous pour la finalisation des travaux. Ils ne produisent toutefois pas les échanges antérieurs de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si, comme le soutiennent les locataires, les bailleurs et l’agence sont restés passifs face à leurs demandes de réalisation des travaux. Au contraire, les pièces versées par les bailleurs tendent à établir que cela n’a pas été le cas et qu’ils ont fait leur possible pour réaliser les travaux nécessaires. Ils produisent ainsi les pièces démontrant que l’intervention de dératisation a eu lieu le 26 décembre 2024, que les travaux de reprise du carrelage des trois salles de bain ont été réalisés le 4 mars 2025 et que la société mandatée pour effectuer les travaux liés à la ventilation du logement a eu de grandes difficultés pour fixer un rendez-vous à compter de mars 2025 et que c’est le 22 mai 2025, jour d’une audience à laquelle l’affaire était appelée, que le locataire a répondu et accepté de fixer une date pour une intervention. D’ailleurs, les locataires ne produisent aucun courrier postérieur qui aurait été adressé à l’agence pour faire état de désordres et solliciter la réalisation de travaux. Enfin, les locataires produisent un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 4 novembre 2025, soit deux jours avant l’audience, et sans établir qu’ils ont antérieurement pris attache avec l’agence pour faire état de doléances. Ce procès-verbal après avoir relevé une odeur d’égout dans plusieurs pièces conclut que « le logement est ainsi dépourvu d’aération naturelle ou mécanique permanente, ce qui favorise la condensation, la stagnation des odeurs et le développement de moisissures. […] Ces éléments traduisent un état général fortement dégradé et inadapté à un usage d’habitation dans des conditions normales ». Pour le reste, le procès-verbal de constat ne fait que relater les déclarations des locataires, ce qui ne saurait constituer une preuve suffisante des désordres allégués. D’une part, il sera relevé que ces conclusions de nature technique et nécessitant donc une analyse par un professionnel de ce type de désordres, vont au-delà des seuls constats que peut faire un commissaire de justice. D’autre part, il ne peut qu’être rappelé que les bailleurs ont, par l’intermédiaire de l’agence, mandaté une société pour réaliser les travaux liés à la ventilation en juin 2024 (ainsi que cela résulte de la facture du 28 juin 2024 produite par les bailleurs) puis ont, après la nouvelle intervention du service d’hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 1], à nouveau mandaté cette société qui a eu de grandes difficultés pour fixer un rendez-vous à compter de mars 2025 et ce n’est qu’en mai 2025 que le locataire a répondu et accepté de fixer une date pour une intervention. Enfin, les pièces médicales relatives à l’état de santé de l’une des enfants des locataires sont, comme le soulignent les bailleurs, manifestement sans lien établi avec le logement et les désordres allégués par les locataires. Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que les locataires sont défaillants à établir la preuve des manquements allégués des bailleurs à leurs obligations de sorte qu’ils seront déboutés de leurs demande à ce titre. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupationLes locataires sont tenus au paiement des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Il est par ailleurs établi qu’ils sont mariés de sorte qu’ils sont tenus solidairement au paiement des sommes dues en vertu du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de leur bien les a privés de la jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 1.303,81 euros et de condamner solidairement les locataires à son paiement, sans qu’il n’y ait lieu de majorer cette indemnité de 10% comme le sollicitent les bailleurs, sans apporter de justification à l’application de cette majoration. Le dernier décompte produit par les bailleurs arrêté au 16 octobre 2025 fait état d’une dette locative d’un montant de 28.581,67 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Les locataires ne contestent pas le quantum de la créance mais produisent une attestation de virement effectué le 5 novembre 2025 en faveur de l’agence pour un montant de 1.303,81 euros, correspondant au montant intégral du loyer dû avant l’audience. Les locataires seront par conséquent solidairement condamnés à payer par provision aux bailleurs la somme de 27.277,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision. S’agissant des réparations effectuées aux frais des bailleurs pour un montant de 260 euros qui relèveraient en réalité des réparations locatives, les bailleurs ne démontrent pas qu’il s’agit de réparations incombant aux locataires, étant souligné qu’il appartiendra aux parties, au moment du départ des locataires, de faire un état de lieux de sortie pour relever le détail de ces réparations. Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande à ce titre. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoireL'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, bien que les locataires aient réglé le loyer courant avant l’audience, il ne peut qu’être relevé qu’avant ce paiement, aucun règlement n’avait été effectué depuis avril 2024. Compte tenu de cet élément, de l’importance de la dette locative, de la qualité des bailleurs (personnes physiques) et des justificatifs de revenus produits par les locataires eux-mêmes montrant qu’ils sont en capacité de se reloger sans difficultés, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées. Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande indemnitaire des bailleursEn vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, les bailleurs invoquent un préjudice résultant de la résistance abusive des locataires. Pour autant, ils s’abstiennent d’établir la réalité des fautes et du préjudice allégués avec l’évidence qui s’impose en référé, étant souligné que les locataires sont condamnés à payer la dette locative avec intérêts au légal à compter de la décision. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre. Sur les demandes accessoiresLes défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Par ailleurs, il apparait équitable de condamner les locataires à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, ORDONNE la jonction entre les instances enregistrées sous les numéros de RG 23/04891 et 24/00984 sous le numéro le plus ancien ; DEBOUTE M. [Y] [U] et Mme [A] [U] de l’ensemble de leurs demandes ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2016 entre M. [Q] [F] et Mme [E] [F], d’une part, et M. [Y] [U] et Mme [A] [U], d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 août 2022 ; ORDONNE en conséquence à M. [Y] [U] et Mme [A] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour M. [Y] [U] et Mme [A] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Q] [F] et Mme [E] [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [Y] [U] et Mme [A] [U] à payer à M. [Q] [F] et Mme [E] [F], à titre provisionnel, la somme de 27.277,86 euros décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du prononcé de la décision ; CONDAMNE solidairement M. [Y] [U] et Mme [A] [U] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1.303,81 euros à ce jour, à compter du 17 octobre 2025 ; CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [A] [U] à payer à M. [Q] [F] et Mme [E] [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [A] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETTE le surplus des demandes de M. [Q] [F] et Mme [E] [F] ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente