Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO : N° RG 22/04832 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WVIE

N° de minute : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : 19 Novembre 2025

Affaire :

Mme [J] [N], M. [K] [Z] C/ MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, S.A.R.L. [1], Me [W] [C], M. [Q] [E], Mme [A] [F]

le :

EXECUTOIRE + COPIE

Me Frédérique BARRE de la SELARL BARRE - LE GLEUT - 42

Me Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER - 719

Me Sébastien BOURILLON de la SELARL [2] - 2419

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 19 Novembre 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 12 Décembre 2024,

Après rapport de Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 1er Octobre 2025, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente Pauline COMBIER, Juge

Assistés de : Christophe GARNAUD, greffier placé,

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [J] [N] née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 1] (92), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien BOURILLON de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de LYON,

Monsieur [K] [Z] né le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 2] (42), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sébastien BOURILLON de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de LYON,

DEFENDEURS

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédérique BARRE de la SELARL BARRE - LE GLEUT, avocats au barreau de LYON, et Maître Rémy DEMARET avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Q] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Frédérique BARRE de la SELARL BARRE - LE GLEUT, avocats au barreau de LYON, et Maître Rémy DEMARET avocat au barreau de PARIS

Madame [A] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédérique BARRE de la SELARL BARRE - LE GLEUT, avocats au barreau de LYON, et Maître Rémy DEMARET avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. [1] (anciennement SCP [3]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON,

Maître [W] [C], notaire associée de la SARL [1], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 25 juin 2020, par acte notarié reçu par Maître [B] [M] notaire associé de la SCP Laurent GODEMEL, [B] [M], Perrine COTTIN DUVERNEUIL, [K] [Z] et [J] [N], assisté de Maître [W] [C] notaire de la SARL [3] ont signé une promesse unilatérale de vente à leur profit pour un délai expirant le 9 avril 2021. Cette promesse était assortie de diverses conditions suspensives, dont la délivrance au profit des bénéficiaires, au plus tard le 31 décembre 2020, d'un permis de construire pour une maison d'habitation et piscine, le bénéficiaire s'engageant à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 15 octobre 2020. Le 30 juin 2020, [K] [Z] et [J] [N] ont signé un contrat pour une mission complète d'un projet de création de maison individuelle avec la société de fait [4], représentée par [Q] [E] et [A] [F], architectes. La demande de permis de construire a été déposée le 15 octobre 2020. Une demande de pièce manquante a été formulée par la mairie le 6 novembre 2020. Les pièces complémentaires ont été déposées le 3 décembre 2020. Le 9 décembre 2020, puis à nouveau le 23 décembre, [K] [Z] et [J] [N] ont interrogé l'étude de Maître [W] [C] sur la nécessité de régulariser un avenant à la promesse de vente, compte tenu du délai pour l'obtention du permis de construire expirant le 31 décembre. Le 22 janvier 2021, le permis de construire a été refusé. Le 8 février 2021, le promettant a informé [K] [Z] et [J] [N] qu'il ne donnerait pas suite à la promesse de vente.

Par actes distincts de commissaire de justice en date des 30, 31 mars et 6 avril 2022, [K] [Z] et [J] [N] ont fait assigner le notaire Maître [W] [C] et la SARL [3], ainsi que les architectes [Q] [E] et [A] [F] et leur assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES DE FRANCE (ci-après [5]) devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de les voir condamner à les indemniser de leurs préjudice financier et moral.

Les défendeurs ont constitué avocat. Les parties ont échangé des conclusions.

En l'état de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 22 mars 2024, [K] [Z] et [J] [N] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1231-1 du code civil et 700 du code de procédure civile, de : - CONDAMNER solidairement Maître [W] [C], la SCP [3], Monsieur [Q] [E], Madame [A] [F] et la [5] à leur verser la somme de 11.602 € au titre du préjudice financier subi par eux en raison des frais exposés en pure perte ; - CONDAMNER solidairement Maître [W] [C], la SCP [3], Monsieur [Q] [E], Madame [A] [F] et la [5] à leur verser la somme de 6.000 € au titre du préjudice moral subi par eux ; - CONDAMNER solidairement Maître [W] [C], la SCP [3], Monsieur [Q] [E], Madame [A] [F] et la [5] à leur verser la somme de 10.000 € au titre de la perte de chance subi par eux ; - CONDAMNER solidairement Maître [W] [C], la SCP [3], Monsieur [Q] [E], Madame [A] [F] et la [5] à leur verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER solidairement Maître [W] [C], la SCP [3], Monsieur [Q] [E], Madame [A] [F] et la [5] aux entiers dépens de l’instance, soustraits au profit de la SELARL [2] sur son affirmation de droit.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 décembre 2023, Maître [W] [C] et la SARL [3], devenue SARL [1], demandent au tribunal, au visa de l'article 1240 du code civil, de : DEBOUTER Monsieur [K] [Z] et Madame [J] [N] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à l’encontre de la SELARL [1], dès lors qu’il n’est rien sollicité à son encontre. DEBOUTER Monsieur [K] [Z] et Madame [J] [N] de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [W] [C] et de la SARL [1]. CONDAMNER in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [J] [N] à payer à Maître [W] [C] et à la SELARL [1] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2024, [Q] [E] et [A] [F] ainsi que la [5] demandent au tribunal de : À TITRE PRINCIPAL : ➢ JUGER que la responsabilité délictuelle de Madame [A] [F] et de Monsieur [Q] [E] n’est pas engagée ; ➢ REJETER la demande de condamnation solidaire de Madame [A] [F] et de Monsieur [Q] [E] ; À TITRE SUBSIDIAIRE : ➢ JUGER que la responsabilité contractuelle de Madame [A] [F] et de Monsieur [Q] [E] n’est pas engagée ; ➢ REJETER la demande de condamnation solidaire de Madame [A] [F] et de Monsieur [Q] [E] ; À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE : ➢ JUGER que les préjudices dont Monsieur [K] [Z] et Madame [J] [N] demandent la réparation ne revêtent pas le caractère de préjudices réparables ; ➢ REJETER la demande de condamnation solidaire de Madame [A] [F] et de Monsieur [Q] [E] ; À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : ➢ JUGER que la clause d’exclusion de responsabilité solidaire insérée à l’article 6.2 du contrat d’architecte du 30 juin 2020 s’oppose à la condamnation solidaire de Madame [A] [F] et de Monsieur [Q] [E] avec Maître [W] [C] et la SARL [1] ; ➢ REJETER la demande de condamnation solidaire de Madame [A] [F] et de Monsieur [Q] [E] pour les dommages imputables aux fautes commises par Maître [W] [C] et la SARL [1] ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : ➢ REJETER la demande formulée par Monsieur [K] [Z] et Madame [J] [N] de condamner Madame [A] [F] et Monsieur [Q] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; ➢ CONDAMNER Monsieur [K] [Z] et Madame [J] [N] à verser à la [5] la somme de 5 500 euros (cinq mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 1er octobre 2025, après quoi elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’aux termes des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore « dire et juger » et le tribunal n'a dès lors pas à y répondre.

En outre, si les demandeurs développent des demandes au titre des intérêts dans le corps de leurs conclusions, ces prétentions ne sont pas énoncées au dispositif de leurs dernières conclusions, de sorte que le tribunal n'en est pas saisi.

Sur les demandes au fond

Sur la responsabilité des notaires

[K] [Z] et [J] [N] recherchent la responsabilité des notaires sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Ils exposent que la faute du notaire, qui s'analyse en un manquement à son devoir de conseil et d'information, est caractérisée par : le fait de ne pas les avoir avisés, lorsqu'ils ont reçu une demande de pièces complémentaires de la part de la mairie, qu'ils avaient la possibilité de renoncer avant le 31 décembre 2020 au bénéfice de la condition suspensive du permis de construire, ce qui leur aurait permis de sauver le bénéfice de la promesse, qui courait jusqu'au 9 avril 2021 (la promesse ne mentionnant pas de limite de temps) ; ils précisent avoir avisé leur notaire en temps utile, dès le 9 décembre 2020, mais n'avoir reçu qu'une réponse le 24 décembre leur disant de ne pas s'inquiéter ; ils reprochent également au notaire de ne pas leur avoir expliqué qu'en cas de défaut de permis de construire à la date du 31 décembre 2020 ils n'auraient plus la possibilité de solliciter la rédaction d'un avenant ou de renoncer à la condition suspensive concernant ledit permis de construire ; ils soulignent que ces différentes options ne leur ont été rappelées que le 29 janvier 2021, un mois trop tard ; le fait de leur avoir déconseillé de former un recours contre le refus de permis de construire et de les avoir incités à déposer une seconde demande de permis de construire alors même que la promesse unilatérale était déjà caduque et que le promettant avait manifesté par l'intermédiaire de son notaire son opposition à régulariser un quelconque avenant.

Maître [W] [C] et la SARL [1] s'opposent à l'engagement de leur responsabilité. Ils rétorquent que les bénéficiaires ne peuvent pas soutenir ne pas avoir été informés de la possibilité de renoncer à la condition suspensive relative au permis de construire, alors que cette possibilité résulte expressément de la promesse. Ils ajoutent aucun élément antérieur à la caducité ne démontre leur volonté de renoncer à cette condition suspensive, alors que tout porte à dire qu'ils entendaient subordonner leur acquisition à l'obtention d'un permis de construire. Ils contestent que le notaire ait conseillé aux acquéreurs de déposer une nouvelle demande de permis de construire au delà du 31 décembre 2020, ce nouveau dépôt résultant d'un échange entre eux et leur architecte.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'engagement de la responsabilité suppose la démonstration d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage

Le notaire, officier public ministériel authentifiant les actes qu’il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d’un devoir de conseil, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il doit à ce titre veiller à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu’elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil, fut-il notaire.

En l'espèce, il est reproché en premier lieu au notaire un manquement à son devoir de conseil et d'information se rapportant à la condition suspensive du permis de construire. La promesse de vente du 25 juin 2020 contient en effet une condition suspensive stipulée au profit du bénéficiaire tenant à la délivrance à celui-ci, au plus tard le 31 décembre 2020, d'un ou plusieurs permis de construire.

Or, alors que la demande de permis de construire a été déposée le 15 octobre 2020, le service urbanisme de la commune de [Localité 3] a formulé une demande de pièce manquante le 6 novembre 2020. Les pièces complémentaires ont été déposées le 3 décembre 2020. Le 9 décembre 2020, [K] [Z] a interrogé l'étude de Maître [W] [C] sur la nécessité de régulariser un avenant à la promesse de vente, compte tenu du délai pour l'obtention du permis de construire expirant le 31 décembre, dans les termes suivants :

Le 21 décembre 2020, [P] [L], collaboratrice de Maître [W] [C] au sein de la SARL [3], a répondu :

A nouveau, le 23 décembre 2020, [K] [Z] a interrogé [P] [L], collaboratrice de Maître [W] [C]. Celle-ci lui a répondu, le 24 décembre 2020 :

Aucune autre réponse n'a été apportée à [K] [Z] et [J] [N] avant le 31 décembre 2020, date d'expiration de la condition suspensive d'obtention du permis de construire.

Ces échanges établissent un manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil en ce que : - il n'a été apporté aucune réponse pertinente à la demande de conseil formulée par [K] [Z] et [J] [N] dans des délais utiles, soit avant l'expiration de la condition suspensive d'obtention du permis de construire au 31 décembre 2020 (la promesse ne mentionnant pas de limite de temps sur ce point et ne se suffisant pas à elle-même) ; -il n'a pas informé ses clients de la possibilité de renoncer au bénéfice de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, pour conserver le bénéfice de la promesse qui courait jusqu'au 9 avril 2021, dans des délais utiles, soit avant le 31 décembre 2020 ; - il ne les a pas informés qu'ils n'auraient plus la possibilité de solliciter la rédaction d'un avenant ou de renoncer à la condition suspensive concernant le permis de construire après le 31 décembre 2020.

Il est reproché en second lieu un manquement au devoir de conseil se rapportant à un recours contre le refus de permis de construire et au dépôt d'un permis d'un second permis de construire, après que le permis ait été refusé par la mairie de [Localité 3] le 22 janvier 2021. Il ressort des mails produits aux débats que [K] [Z] a informé son notaire de cette décision le 28 janvier 2021, précisant « Je viens de […] communiquer a notre architecte pour savoir ce qu'il est possible de faire. Si vous avez un conseil nous sommes preneurs ». Le même jour, dans un second mail, [K] [Z] a indiqué :

Le 29 janvier 2021, Maître [W] [C] lui a répondu :

Le même jour, [K] [Z] a sollicité à envoyé un nouveau mail à son notaire :

Le 30 janvier 2021, [K] [Z] envoie un nouveau mail à son notaire :

Puis, le 31 janvier 2021, la mail suivant :

Enfin, le 2 février 2021, Maître [W] [C] lui répond :

Il ressort de ces échanges que Maître [W] [C] n'a pas déconseillé à [K] [Z] et [J] [N] de former un recours ni ne les a incités à déposer une seconde demande de permis de construire, le notaire s'étant contenté d'attirer l'attention des bénéficiaires de la promesse sur les risques d'un recours en termes de délais et sur les incertitudes en termes de résultat, tout en rappelant que l'accord du vendeur n'était pas certain ; elle leur a également rappelé les risques liés à un achat sans permis de construire. Néanmoins, le notaire n'a pas informé ses clients de la portée de la caducité de la condition suspensive d'obtention du permis de construire au 31 décembre 2020, de l'inutilité d'un recours ou du dépôt d'un nouveau permis de construire et de la déchéance de la possibilité de renoncer à la condition suspensive dans le cadre d'une acquisition sans permis. Un manquement du notaire à son devoir d'information est ainsi caractérisé.

Quant à la faute du notaire invoquée par les architectes, s'agissant d'un manquement au devoir de conseil se rapportant à l'insertion d'une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire dans des délais limités, la promesse prévoit un dépôt de la demande de permis de construire avant le 15 octobre 2020 et une obtention du permis de construire avant le 31 décembre 2020, soit un délai de deux mois et quinze jours, ce qui est conforme aux délais minimum d'instruction des demandes de permis de construire de deux mois. Au surplus, une promesse de vente est nécessairement le résultat d'un compromis entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse et, alors que Maître [W] [C] n'était pas le rédacteur de l'acte, il ne lui appartenait pas de conseiller ses clients sur l'opportunité de signer ou non la promesse à ces conditions. Le manquement du notaire à son devoir de conseil se rapportant aux délais d'obtention du permis de construire prévus par la promesse n'est ainsi pas caractérisé.

Sur la responsabilité des architectes

[K] [Z] et [J] [N] recherchent la responsabilité des architectes sur le fondement de la responsabilité contractuelle prévue aux articles 1217 et suivants du code civil. Ils exposent que les architectes ont commis une faute : Un défaut de célérité en déposant la demande de permis de construire le 15 octobre 2020, soit le dernier jour prévu à la promesse de vente, ce délai ne permettant pas raisonnablement d'espérer une décision avant l'échéance du 31 décembre 2020 compte tenu des demandes de pièces manquantes quasi-systématiques des services instructeurs. Ils précisent que si le délai de dépôt de la demande de permis de construire n'a pas été contractualisé dans le contrat d'architecte, les échéances fixées par la promesse unilatérale de vente ont été clairement indiquées aux architectes (notamment mail du 31 août 2020). Ils contestent à cet égard tout manquement de leur part à leurs obligations contractuelles, alors que ce document ne fait pas partie de la liste de ceux indiqués dans le contrat d'architecte. En tout état de cause, ils soulignent que les architectes auraient dû déposer un dossier complet pour limiter le risque de demande de pièces complémentaires.Un manquement à leur devoir de conseil en concevant un projet architectural non conforme aux règles d'urbanisme (implantation d'une terrasse en zone inconstructible) et en n'attirant pas leur attention sur la complexité particulière des règles d'urbanisme applicables (règles relatives à l'aspect extérieur des constructions motivant la décision de refus) et sur les conséquences sur l'obtention du permis de construire, alors que leurs engagements contractuels comprenaient notamment l'analyse du règlement d'urbanisme et la vérification de la faisabilité du projet. Ils ajoutent que la non-contestation du refus de permis de construire ne peut constituer une abstention fautive de leur part susceptible d'exonérer l'architecte de sa responsabilité. [Q] [E] et [A] [F] et la [5] contestent en premier lieu que l'action fondée sur leur responsabilité extra-contractuelle puisse être accueillie. En second lieu, en réponse à l'engagement de leur responsabilité contractuelle, ils dénient tout manquement contractuel et tout manquement à leur devoir de conseil. Sur le premier point, ils relèvent qu'ils n'ont méconnu aucune des stipulations du contrat d'architecte conclu le 30 juin 2020. Ils soulignent qu'ils ne se sont vu confier qu'une mission partielle limitée à la conception et non une mission d'assistance à maître d'ouvrage incluant l'assistance dans la définition le pilotage et l'exploitation de leur projet. Ils ajoutent que les demandeurs ne leur ont pas communiqué la promesse de vente. Sur le second point, ils font valoir : qu'ils ont conçu le projet tel que demandé (accès au nord/terrasse) ;qu'ils ont prévenus les demandeurs du risque de se voir refuser un permis de construire (échanges de mails des 31 juillet et 1er août 2020 au sujet de la pente de 28 %), tout en rappelant qu'ils ne sont pas tenus de prévenir de ce risque ; les demandeurs ont pris acte du refus de se voir refuser un permis de construire ; ils étaient dans tous les cas prêts à renoncer à l'obtention préalable du permis de construire avant la vente (mail du 30 janvier 2021)qu'ils ont respecté le délai de dépôt du permis de construire ; qu'ils n'ont commis aucune faute liée à la demande de pièce complémentaire par la commune ; la demande de pièce complémentaire ne traduit pas en elle-même une faute des architectes ; le dossier a été déposé en mairie par les demandeurs eux-mêmes et ils ne le produisent pas de sorte qu'ils ne justifient pas avoir déposé la version des architectes ;qu'ils n'ont commis aucune faute découlant du refus de permis de construire ; les demandeurs se sont abstenus de contester le refus de permis de construire, ce qui constitue une faute de leur part ; le refus de permis de construire est illégal en ce qui concerne le motif de refus d'implantation d'une terrasse en zone nord : il est contestable et potentiellement illégal concernant le motif relatif à la méconnaissance alléguée de l'article 11 du règlement du PLU ;qu'ils n'ont commis aucune faute en s'abstenant de conseiller les demandeurs sur le caractère risqué des stipulations de la promesse. Si les demandeurs ne visent pas les dispositions de l'article 1103 et suivants du code civil relatif à la force obligatoire des contrats, ils se prévalent cependant des dispositions des articles 1217 et 1231-1 de ce code relatifs à l'inexécution contractuelle, de sorte qu'ils recherchent effectivement la responsabilité des architectes sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Le contrat d'architecte signé le 30 juin 2020 prévoit notamment, au titre des missions des architectes :

Sur le premier reproche de défaut de célérité pour avoir déposé la demande de permis de construire le 15 octobre 2020, dernier jour prévu par la promesse de vente, il convient de relever en premier lieu qu'il ne peut être contesté que les architectes étaient informés, au moins depuis le mail du 31 août 2020 de [K] [Z], de ce que le permis devait être déposé au plus tard le 15 octobre 2020. en tout état de cause, il n'est pas contesté que les architectes ont fourni [K] [Z] et [J] [N] les éléments leur permettant de déposer le permis de construire dans les délais impartis et qu'aucune stipulation contractuelle n'obligeait les architectes à fournir ces éléments à une date antérieure pour anticiper une éventuelle difficulté liée à l'obtention du permis de construire.

Aucun manquement contractuel n'est ainsi caractérisé à ce titre, les architectes n'étant au surplus pas responsables des délais d'instruction par les services municipaux.

Sur le second reproche de manquement au devoir de conseil, en ce qu'il concerne la conception d'un projet architectural non conforme aux règles d'urbanisme pour ce qui est de l'implantation d'une terrasse en partie nord en zone inconstructible, il ressort des missions de l'architecte telles que définies au cahier des clauses particulières du 14 mai 2020 que celui-ci doit notamment analyser le règlement d'urbanisme et vérifier la faisabilité du projet, avant d'élaborer une esquisse, puis un avant-projet et enfin un dossier de permis de construire. L'arrêté du 22 janvier 2021 refusant le permis de construire indique notamment comme motif de refus le fait que le projet présente la construction d'une terrasse au nord de la construction, construite hors du périmètre du lotissement, en zone naturelle du PLU, ce qui ne correspond pas au plan de composition du permis d'aménager. Le cahier des charges pré-contractuel donné par [K] [Z] aux architectes par mail du 14 avril 2020 comprend la possibilité « de pouvoir accéder facilement au nord pour la terrasse d'été ». Le cahier des clauses particulières du 14 mai 2020 reprend la demande d'une terrasse au nord pour l'été. Il n'est pas contesté que la terrasse prévue par les architectes sur demande de leurs clients, et constituée par une plate-forme engravillonnée, est située en zone ND inconstructible. Le motif du refus du permis de construire est donc bien lié au fait que le projet architectural n'est pas conforme aux règles d'urbanisme pour ce qui est de l'implantation de la terrasse gravillonnée en partie nord. Si les architectes se prévalent de l'illégalité de ce motif de refus sur la base d'une jurisprudence qui ne prévoirait la possibilité de refuser un permis de construire que si aucune prescription spéciale ne permettait de rendre la construction conforme, il leur appartenait de démontrer l'illégalité de ce refus, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production du PLU. Il leur appartenait en outre de prévoir la possibilité d'un refus pour ce motif et à tout le moins de prévenir leurs clients de la nécessité de faire lever un tel refus par une prescription spéciale. Or, il n'est pas démontré par les architectes qu'ils aient apporté une telle information à leurs clients ni qu'ils les aient utilement conseillés sur ce point. Si, par mail du 7 janvier 2021, [Q] [E], architecte, informé par [K] [Z] du risque de refus du permis de construire en raison de la terrasse nord en zone non constructible lui a conseillé d'y renoncer (« pour « la terrasse » qui n'est qu'une plate-forme engravillonnée, le plus sage est d'y renoncer pour le moment »), ce conseil de toute manière tardif, intervenant après le dépôt du permis de construire et après le 31 décembre 2020, date limite pour obtenir la levée de la condition suspensive d'obtention du permis de construire. Il en résulte que ces éléments sont constitutifs d'un manquement des architectes à leur devoir de conseil.

Toujours sur le second reproche de manquement au devoir de conseil, en ce qu'il concerne le fait de ne pas avoir attiré l'attention de [K] [Z] et [J] [N] sur la complexité particulière des règles d'urbanisme applicables et sur les conséquences sur l'obtention du permis de construire pour ce qui est des règles relatives à l'aspect extérieur des constructions, l'arrêté du 22 janvier 2021 refusant le permis de construire indique notamment comme motif de refus le fait que l'aspect et l'implantation des construction doivent s'intégrer dans le paysage en respectant la morphologie des lieux, qu'en cas de longueur supérieure à 15 mètres le bâtiment doit être fractionné dans la pente en plusieurs volumes, que la construction a une longueur supérieure à 15 mètres et ne présente aucun fractionnement dans la pente en plusieurs volumes et que le projet ne respecte pas l'article 11 du règlement du PLU. Ce motif de refus ne s'analyse pas en un refus motivé par la pente importante du terrain mais en un refus motivé par la conception inappropriée au regard de la pente du terrain. A cet égard, il convient de relever que la demande de pièces manquantes du 6 novembre 2020 émanant de la commune de [Localité 3] évoquait déjà la nécessité de fractionnement des bâtiments de longueur supérieure à 15 mètres. Il ressort des échanges de mail entre [K] [Z] et [A] [F] entre le 31 juillet et le 1er août 2020 que l'architecte a alerté [K] [Z] sur la pente de 28 %, qu'elle a adressé un SMS au lotisseur pour lui faire part de ses inquiétudes sur la pente d'accès, que [K] [Z] lui a transmis la réponse du lotisseur sur la pente de la voirie commune, la pente de la servitude et la conformité du lotissement au PLU et qu'enfin l'architecte a « bien noté qu'[il] souhait[ait] continuer un projet sur le terrain (…) malgré la forte pente d'accès (28% selon le dernier relevé géomètre) et la probable difficulté d'accès pour certains véhicules ». S'il en résulte que l'architecte a effectivement averti [K] [Z] des difficultés d'accès liées à la pente du terrain, à aucun moment celui-ci ne l'a informé des conséquences de cette pente sur l'aspect extérieur de la construction et sur la nécessité de fractionner en plusieurs volumes les constructions d'une longueur supérieure à 15 mètres. En concevant un projet de construction avec un bâtiment d'une longueur supérieure à 15 mètres sans fractionnement dans la pente en plusieurs volumes, les architectes ont manqué à leur devoir de conseil à l'égard de leurs clients.

Le fait que [K] [Z] et [J] [N] aient pu se dire prêts à renoncer à l'obtention préalable du permis de construire avant la vente et qu'ils aient renoncé à déposer un recours contre le refus de permis de construire n'est pas fautif de leur part et n'est en tout état de cause pas de nature à absoudre les architectes de leur responsabilité liée aux manquements à leur devoir de conseil ci-dessus relevés.

Sur les demandes indemnitaires

[K] [Z] et [J] [N] sollicitent la condamnation solidaire des notaires et des architectes. Ils exposent que les préjudices qu'ils ont subis découlent directement de la faute de l'étude notariale et n'ont pas pour unique cause les difficultés relatives au permis de construire. Ils font valoir en premier lieu un préjudice matériel de 11 602 euros, constitué par les honoraires d'architecte (6 396 €), les frais de levée topographique (1 176 €), d'étude thermique (480 €), les honoraires de l'entreprise [6] (3 444 €) et la retenue sur l'indemnité d'immobilisation effectuée par le notaire du promettant (106 €). Les demandeurs excipent par ailleurs d'un préjudice moral de 6 000 € (3 000 € chacun) découlant de l'énergie investie en pure perte dans ce projet immobilier. Ils évoquent également une perte de chance d'acquérir ce terrain à un prix raisonnable, qu'ils évaluent à 10 000 euros.

Maître [W] [C] et la SARL [1] rejettent la responsabilité dans la survenance du dommage sur les acquéreurs qui ont manqué de diligence dans le dépôt de la demande de permis et sur les architectes qui ont fait une demande de permis de construire non conforme aux règles du PLU, contestant ainsi le lien entre la faute alléguée et le préjudice revendiqué. Plus spécifiquement, sur le préjudice de perte de chance, ils font valoir qu'il ne ressort aucun préjudice indemnisable directement lié au grief allégué puisque le prix résulte d'une négociation des parties. Sur le préjudice moral, ils rappellent que les bénéficiaires ont signé d'autres promesses de vente en utilisant à chaque fois leur faculté de rétractation et que leur propre comportement a généré les préjudices qu'ils invoquent.

[Q] [E] et [A] [F] et la [5] contestent tout lien entre les préjudices invoqués et leur faute supposée. Ils rejettent l'imputation des préjudices aux seules fautes du notaire (manquement à son devoir de conseil et d'information dans la rédaction de la clause suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire, formulée avec un grand risque de défaillance ; manquement à son devoir de conseil en s'abstenant d'indiquer aux demandeurs qu'ils pouvaient et devaient renoncer au bénéfice de la clause suspensive). Ils soulignent que la défaillance de la clause suspensive a libéré les promettant de leur obligation dès le 31 décembre 2020, soit avant le refus de permis de construire, de sorte que les préjudices étaient entièrement constitués par la caducité de la promesse. Ils ajoutent que les préjudices sont également imputables aux propres fautes des demandeurs (manquement à leurs obligations contractuelles en qualité de maître d'ouvrage, manquement à leur devoir de prudence de ne pas avoir sollicité leur notaire au moment de la réception du récépissé de dépôt de demande de permis de construire, abstention fautive de contester la légalité du refus de permis ; admission d'un risque de défaillance de la clause suspensive). Ils relèvent en outre que le prétendu préjudice moral n'a aucun caractère certain et n'est justifié par aucune pièce. Enfin, ils considèrent que la perte de chance alléguée n'a aucun caractère actuel ni certain, dans la mesure où il n'ont pas acquis le terrain. A titre infiniment subsidiaire, les architectes opposent aux demandes indemnitaires la clause d'exclusion de responsabilité solidaire et in solidum prévue par le contrat, applicable à l'engagement de se responsabilité contractuelle.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d'un préjudice certain, personnel, directe et légitime, en lien avec le fait générateur de responsabilité.

Sur le lien de causalité

Les préjudices subis par [K] [Z] et [J] [N] trouvent leur cause, à la fois dans les fautes du notaire, qui n'a pas informé les bénéficiaires de la portée de la caducité de la condition suspensive d'obtention du permis de construire au 31 décembre 2020, de l'inutilité d'un recours ou du dépôt d'un nouveau permis de construire après cette date et de la déchéance de la possibilité de renoncer à la condition suspensive dans le cadre d'une acquisition sans permis, et dans les fautes des architectes qui ont conçu un projet non conforme aux règles d'urbanisme ne leur permettant pas d'obtenir que leur permis de construire soit accordé avant le 31 décembre 2020. Les fautes du notaire et des architectes ont ainsi toutes concouru aux préjudices de [K] [Z] et [J] [N].

Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel

[K] [Z] et [J] [N] sont fondés à obtenir l'indemnisation des frais engagés en pure perte en raison de l'impossibilité de conclure la vente du fait de la faute du notaire et des architectes. Ils justifient à ce titre de : honoraires d'architecte à hauteur de 7 066,74 € (2 676 € + 2 544 € + 1846,74 €), ramené à 6 396 € comme sollicité par les demandeurs après déduction d'un avoir sur assurance [7] ; frais de levée topographique à hauteur de 1 176 € ; frais liés à l'étude thermique par l'entreprise [8] à hauteur de 480 € ; honoraires d'étude hydraulique par l'entreprise [6] à hauteur de 3 444 € ; quant à la retenue sur l'indemnité d'immobilisation effectuée par le notaire du promettant (106 €), celle-ci n'est pas justifiée et cette demande sera rejetée.Le préjudice matériel est ainsi établi à hauteur de 11 496 €.

Sur le préjudice moral

L'impossibilité de conclure la vente a nécessairement causé un préjudice moral à [K] [Z] et [J] [N]. Les pièces produites, et notamment les échanges entre les bénéficiaires et les architectes, mais également entre ceux-ci et le notaire, démontrent qu'ils étaient très investis dans ce projet immobilier destiné à être leur lieu de vie commune, que ce soit en termes de temps passé à le concevoir ou d'énergie engagée pour que ce projet aboutisse. Ce préjudice sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 2 500 € chacun, soit un total de 5 000 €.

Sur la perte de chance

La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. La perte de chance, qui s'analyse en la disparition d'une éventualité favorable, est également indemnisable, à condition d'être certaine. En revanche, le préjudice qui est simplement hypothétique n'est pas indemnisable.

S'agissant de la perte de chance d'acquérir un terrain à ce prix, l'impossibilité de conclure la vente a nécessairement privé les demandeurs d'acheter ce terrain. [K] [Z] et [J] [N] produisent la justification de la vente d'un terrain situé à une très grande proximité, d'une superficie de plus de 700 m², dont la valeur est passée de 170 000 € en avril 2021 à 208 000 € en janvier 2021, ce qui correspond à une augmentation de plus de 20 %. Ils démontrent par ailleurs que, s'il était prévu par la promesse qu'ils acquièrent ce terrain au prix de 190 000 €, celui-ci a été en définitive vendu 239 200 € le 8 décembre 2022, soit 49 200 € ou 25 % plus cher. Il est ainsi établi de façon certaine que les demandeurs ont perdu une chance d'acquérir un terrain similaire au même prix. Compte tenu des éléments produits, la base de la perte de chance est a minima de 20 % du prix du terrain concerné par la promesse, soit 38 000 € (20% X 190 000).

Indépendamment des fluctuations des prix de l'immobilier, cette perte de chance imputable aux fautes du notaire et des architectes est nécessairement importante, et a minima de 50 %.

Après application de ce taux à la base de la perte de chance, le préjudice de [K] [Z] et [J] [N] lié à la perte de chance d'acquérir un terrain similaire à ce prix s'établit à 19 000 € (38 000 x 50%). Compte tenu des montants sollicités, la perte de chance d'acquérir un terrain à ce prix sera indemnisée à hauteur de 10 000 €.

Sur la détermination des responsabilités

S'agissant des notaires, les demandeurs dirigent toujours leurs demandes, notamment, à l'encontre de la SARL [3]. Or, celle-ci n'est plus dans la cause et c'est la SARL [1] qui vient aux droits de celle-ci, qui est défenderesse à la présente instance. Les demandes formulées à l'encontre la SARL [3] seront donc rejetées.

S'agissant des architectes, qui invoquent une clause limitative de responsabilité, l'article 6.2 du cahier des clauses générales indique : « [L'architecte] ne peut être tenu responsable, de quelque manière que ce soit, ni solidairement, ni in solidum, à raison des dommages imputables aux autres intervenants participant à l'opération ». Le notaire n'étant pas un intervenant participant à l'opération de construction, cette clause limitative de responsabilité ne trouve pas à s'appliquer. Les architectes seront donc condamnés in solidum avec le notaire.

[Q] [E] et [A] [F] seront ainsi condamnés in solidum avec Maître [W] [C] à payer à [K] [Z] et [K] [Z] les sommes suivantes : 11 496 euros au titre de leur préjudice matériel ;5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;10 000 euros au titre de leur perte de chance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Parties perdantes, Maître [W] [C], [Q] [E] et [A] [F] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SELARL URBAN CONSEIL, avocat, sur son affirmation de droit.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [K] [Z] et [J] [N] à hauteur de 2 000 euros, somme que Maître [W] [C], [Q] [E] et [A] [F] seront condamnés in solidum à leur payer.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Maître [W] [C], [Q] [E] et [A] [F] à payer à [K] [Z] et [J] [N] la somme de 11 496 euros au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum Maître [W] [C], [Q] [E] et [A] [F] à payer à [K] [Z] et [J] [N] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Maître [W] [C], [Q] [E] et [A] [F] à payer à [K] [Z] et [J] [N] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de perte de chance ;

DÉBOUTE [K] [Z] et [J] [N] de leurs demandes à l'encontre de la SARL [3] ;

CONDAMNE in solidum Maître [W] [C], [Q] [E] et [A] [F] à supporter le coût des dépens de l'instance, avec distraction au profit de la SELARL URBAN CONSEIL, avocat, sur son affirmation de droit ;

CONDAMNE in solidum Maître [W] [C], [Q] [E] et [A] [F] à payer à [K] [Z] et [J] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE