Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE 59034 LILLE CEDEX

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00230 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZD6X

N° de Minute : 25/00583

JUGEMENT

DU : 24 Novembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substituté par Me Marine CRAYNEST, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 25/230 – Page - SD

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 31 août 2021, [H] [B] a, par l’intermédiaire de son mandataire, le Groupe Recherche Accès Aide au Logement (GRAAL), donné à bail à M. [I] [O], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 473 euros et 10 euros de provision sur charges mensuelles.

Le 1er septembre 2021, M. [H] [B] a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS Action Logement Services, pour le règlement de l'intégralité des loyers impayés.

A la suite d'incidents de paiement, M. [H] [B] a saisi la SAS Action Logement Services au titre du dispositif VISALE afin d'obtenir le règlement des loyers impayés.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SAS Action logement Services a fait délivrer à M. [I] [O], par exploit d'huissier de justice en date du 24 septembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1 478,29 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 30 septembre 2024.

Par exploit d'huissier de justice en date du 20 décembre 2024 (notifié le 24 décembre 2024 au Représentant de l'Etat dans le Département), la société SAS Action Logement Services a fait citer M. [I] [O] à l'audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LILLE du 22 septembre 2025, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989:

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

sa condamnation solidaire à lui payer la somme de 1 897,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 septembre 2024 sur la somme de 1413,05 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges, sous réserve que ces sommes soient justifiées par une quittance subrogative,

sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

sa condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’audience du 22 septembre 2025, la société SAS Action Logement Services a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré ses demandes introductives d’instance.

M. [L] [O], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas été cité à personne et la décision est susceptible d’appel. En conséquence, le jugement sera réputé contradictoire.

1. Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

2. Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution :

Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 2 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 16 janvier 2018, que « en vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution, c'est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre M. [H] [B], représenté par son mandataire le GRAAL, et la SAS Action Logement Services que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la société SAS Action Logement Services se fonde sur l'article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail.

En l'espèce, la société SAS Action Logement Services justifie, par la production de la quittance subrogative du 22 novembre 2024, avoir payé au bailleur les loyers impayés de novembre et décembre 2021 et de février 2024, puis d’avril à octobre 2024, pour un montant total de 1.897,68 euros.

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l'espèce, l'assignation du 20 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie électronique, le 24 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 septembre 2025.

La notification a la Ccapex est intervenue le 30 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation du 20 décembre 2024.

L'action de la socété SAS Action Logement Services est donc recevable.

3. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu entre M. [H] [B] d'une part et M. [I] [O] d'autre part, contient une clause n°2.9 intitulée « clauses résolutoires / Résiliation de plein droit » prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.

Le bail prévoit, dans sa clause relative aux modalités de paiement du loyer, un paiement des échéances entre le 5 et le 10 de chaque mois.

Un commandement de payer portant sur la somme de 1478,20 euros pour les mois de novembre et décembre 2021 et les mois de février 2024 et avril à juin 2024 a été signifié au locataire le 24 septembre 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, outre l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

L’acquisition de la clause résolutoire suppose l’absence de règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois, c’est-à-dire entre le 24 septembre et 24 novembre 2024.

Il résulte du détail de la créance de la société SAS Action Logement Services en date du 9 décembre 2024 que le locataire n’a procédé à aucun règlement sur cette période.

La clause résolutoire est donc acquise.

Il convient donc de constater la résolution du bail au 25 novembre 2024, faute pour la locataire d'avoir régularisé sa situation dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

4. Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupation prolongée du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice, qu'il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à laquelle sera tenue M. [I] [O] de payer, chaque mois à compter de la résiliation du bail, une somme de 483 euros correspondant au montant du loyer et des charges.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [I] [O] à payer une indemnité d’occupation à compter du 25 novembre 2024, de 483 euros par mois, à la société SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement :

Il résulte de l'article 2306 du code civil, de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l'article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi, s'agissant du paiement de la dette, la société SAS Actions Logement Services ne peut être subrogée dans les droits du bailleur que pour le paiement des sommes par elle effectivement acquittées.

En l'espèce, la quittance subrogative versée au débat est celle datée du 22 novembre 2024 d’un montant total de 1 897,68 euros.

Le décompte actualisé faisant état de paiement des loyers et charges des mois novembre et décembre 2024, et les mois de mai à juillet 2025 n’est pas suffisant dans la mesure où aucune créance subrogative n’est versée et aucune autre pièce que celle établie par le demandeur lui même ne permet de corroborer ces versements au lieu et place du locataire.

Par voie de conséquence, faute de justifier d'un paiement libératoire, il conviendra donc de condamner M. [I] [O] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 1 897,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 1 478,29 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus.

6. Sur les délais de paiement :

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, M. [I] [O] n’a pas comparu.

Au regard de l’ignorance de sa situation personnelle et financière, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement.

Par voie de conséquence, il conviendra donc d’ordonner l’expulsion de M. [I] [O].

7. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [I] [O] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

8. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [I] [O], partie perdante, sera condamné à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

9. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE l’action de la société SAS Action Logement Services recevable,

CONSTATE la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1]), conclu le 31 août 2021, entre M. [H] [B] d'une part, et M. [I] [O], d'autre part, en date du 25 novembre 2024,

DIT qu’à défaut pour M. [I] [O] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est,

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire",

CONDAMNE M. [I] [O] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 1 897,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés pour les mois de novembre et décembre 2021, de février 2024 et avril à octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 473,29 euros à compter du commandement de payer, et à compter de la notification de la présente décision, pour le surplus,

CONDAMNE M. [I] [O] à payer à la société SAS Action Logement Services, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 483 euros du 25 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELLE au locataire qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :               DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES CELLULE CCAPEX [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2]               DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [I] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré en date du 24 septembre 2024,

CONDAMNER M. [I] [O] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

LE GREFFIER LE JUGE