Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00143 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FC2E AFFAIRE: EPIC LEMAN HABITAT, OPH de THONON AGGLOMERATION / [C] [W] épouse [W], [L] [R]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

EPIC LEMAN HABITAT, OPH de THONON AGGLOMERATION, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par Madame [T] [X], directrice générale, donnant pouvoir à Madame [B] [V], responsable du pole Social et Contentieux

DEFENDEURS

Madame [C] [W] épouse [R] née le 04 Avril 1986 à , demeurant [Adresse 2] non comparante et non représentée

Monsieur [L] [R] né le 06 Juin 1979 à , demeurant [Adresse 2] non comparant et non représenté

Expédition(s) délivrée(s) le à

Exécutoire(s) délivré(s) le à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION a, par contrat signé le 28 avril 2020, donné à bail à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] un appartement type T5 au sein de [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 713,95 euros, hors charges.

Par contrat signé le 7 mai 2020, l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION a donné à bail à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] un parking n°25 situé au sein de la [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 45 euros, hors charges.

Par jugement du 14 mars 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS a notamment : -constaté la résiliation au 9 juillet 2023 du bail d’habitation et de l’engagement de location d’un appartement liant l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION, d’une part, et Madame [C] [R] et Monsieur [L] [R], d’autre part, et portant sur un appartement situé [Adresse 2] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs ; -ordonné à Madame [C] [R] et à Monsieur [L] [R] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ; -ordonné qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [C] [R] et Monsieur [L] [R] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; -dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; -dit que si les lieux loués ne sont pas libérés après la signification du commandement de quitter les loyers, une astreinte de 20 euros par jour de retard sera due deux mois suivant la signification dudit commandement et pendant un délai de trois mois ; -condamné solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [L] [R] à payer à l’office public de l'habitat de la HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ; -dit que le présent jugement sera transmis par le greffe au représentant de l'État dans le département ; -condamné solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [L] [R] à payer à l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -condamné solidairement Madame [C] [R] et Monsieur [L] [R] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 17 janvier 2025, remis à étude pour Madame [C] [R] et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [L] [R], l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION a fait assigner ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 16 septembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de : -dire et juger recevable son action ; -concilier les parties si faire se peut, à défaut ; -constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ; -à défaut, prononcer la résiliation du bail entre les parties ; -que Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] sont devenus occupants sans droit ni titre et en conséquence, d’ordonner leur expulsion de corps et de biens et de tout occupant de leur chef, dès la signification de la présente décision, d’un local d’habitation situé [Adresse 2] ainsi que du parking n°25 du groupe [Adresse 3] et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification ; passée cette date ils pourront être expulsés par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ; -condamner solidairement Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] au paiement de : -la somme de 4 298,76 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 suivant décompte annexé au présent acte ; -d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de décembre 2024 et ce jusqu’à reprise effective des lieux ; -aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ; -au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ; -d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION, représentée, a indiqué que le couple s’était séparé et que Monsieur [L] [R] avait quitté le logement depuis 2022, que des paiements aléatoires étaient effectués mais que le plan convenu en juin 2025 pour le paiement de l’arriéré locatif prévoyant le versement de 100 euros par mois n’a pas été respecté. Elle a réitéré ses demandes et déposé un décompte actualisé de la dette à la somme de 3 155,53 euros.

Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des baux 1.1. Sur le contrat de location portant sur l’appartement Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 28 avril 2020. Les clauses résolutoires insérées au contrat (articles 10 et 21) prévoient qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 24 septembre 2024, d’un commandement de payer la somme de 2 947,87 euros, comprenant les loyers de l’habitation et du garage, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 25 novembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur. En effet, si le bailleur signale que Monsieur [L] [R] aurait quitté le logement, il demeure solidairement engagé avec son épouse en l’absence d’un congé ou d’un jugement de divorce dont il pourrait se déduire qu’il n’a plus à répondre de l’obligation de paiement des loyers.

L’obligation, pour Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] et tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

1.2. Sur le contrat de location portant sur le garage Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 du même code ajoute que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L’article 1225 du même code prévoit en outre que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Enfin, l’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, le contrat de location du garage produit aux débats mentionne en son article « clauses résolutoires » prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 24 septembre 2024, du commandement de payer précédemment évoqué visant les clause résolutoire du contrat de location du garage.

Par conséquent, il convient de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 25 octobre 2024, soit un mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat de location était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] et tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Sur l’arriéré locatif et les délais de paiementIl ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 16 septembre 2025, s’élève à la somme de 3 155,53 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement.

Sur les demandes accessoiresMonsieur [L] [R] et Madame [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 400 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 25 novembre 2024 du contrat de location conclu entre l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION d’une part et Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] d’autre part, portant sur un appartement type T5 au sein de [Adresse 2] ;

CONSTATE la résiliation au 25 octobre 2024 du contrat de location conclu entre l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION d’une part et Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] d’autre part, portant sur un parking n°25 situé au sein de la [Adresse 3] ;

DIT que Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour pour l’appartement et 10 euros par jour pour le garage de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] à payer à l’E.P.I.C. LEMAN HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE THONON AGGLOMERATION, la somme de 3 155,53 euros arrêtée au 16 septembre 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si les contrats de location étaient restés en vigueur, à compter de la date de le résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l'État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [C] [R] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,