Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10327 - N° Portalis DB3S-W-B7J-34AV

Minute : 25/01185

S.A.S. FONCIERE CRONOS Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [S] [V]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Christine GALLON

Copie certifiée conforme délivrée à : Madame [S] [V]

Le

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 24 Novembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE CRONOS [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [V] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3] comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 18 décembre 2024, la SAS FONCIERE CRONOS a donné à bail à Madame [S] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 526,24 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 852,32 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, - condamner Madame [S] [V] à lui payer les loyers et charges impayés à août 2025, soit la somme de 4940,77 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [S] [V] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIERE CRONOS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 avril 2025.

A l'audience du 13 octobre 2025, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6 217,72 euros, selon décompte en date du 6 octobre 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [V], présente, a reconnu le montant de la dette sauf à déduire la somme de 2 570,92 euros versée avant l’audience, et a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière exposée oralement compte tenu de la réception du diagnostic social et financier, il est fait état de 2 000 euros de revenus mensuels, sans autres dettes. Elle a proposé de verser la somme de 200 euros par mois en plus du loyer et des charges courants pour apurer la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SAS FONCIERE CRONOS pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 novembre 2025, la demanderesse ayant été autorisée à produire par note en délibéré un décompte actualisé de la dette suite aux versements allégués par la locataire. Ledit décompte est parvenu au greffe le 14 octobre 2025, avec la précision de l’absence d’opposition de la bailleresse quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Madame [S] [V].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 18 décembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2025, pour la somme en principal de 2 852,32 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ledit commandement laisse un délai de deux mois pour s’exécuter, alors que les dispositions légales d’ordre public fixent un délai de 6 semaines. Pour autant, les conditions générales du contrat rappelées dans le commandement stipulent un délai de deux mois. Aussi, le bailleur se soumettant à un délai plus favorable, il convient de le retenir.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 jun 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SAS FONCIERE CRONOS produit un décompte actualisé par note en délibéré démontrant que Madame [S] [V] reste lui devoir la somme de 3 646,80 euros à la date du 14 octobre 2025, hors frais de poursuite déduits par le bailleur.

Madame [S] [V] ne conteste pas le montant de la dette, prenant en compte les paiements allégués lors de l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 646,80 euros.

Madame [S] [V] sera également condamnée au paiement à compter du 15 octobre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de l'accord entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [S] [V] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [S] [V] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE CRONOS les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2024 entre la SAS FONCIERE CRONOS et Madame [S] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 jun 2025 ;

Condamne Madame [S] [V] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 3 646,80 euros (décompte arrêté au 14 octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025) ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [S] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 200 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS FONCIERE CRONOS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [S] [V] soit condamnée à verser à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 15 octobre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SAS FONCIERE CRONOS ou à son mandataire ;

Condamne Madame [S] [V] à verser à la SAS FONCIERE CRONOS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [S] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection