Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 1]

N° RG 25/02029 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3W53

Minute : 25/00710

Monsieur [W], [Y] [R] [L] Représentant : Maître Alain JAKUBOWICZ de la SCP JAKUBOWICK, MALLET-GITY & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, Madame [H], [Q] [R] [L] Représentant : Maître Alain JAKUBOWICZ de la SCP JAKUBOWICK, MALLET-GITY & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON,

C/

Monsieur [D] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [W], [Y] [R] [L] [Adresse 2] [Localité 2]

Madame [H], [Q] [R] [L] [Adresse 2] [Localité 2]

représentés par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Alain JAKUBOWICZ de la SCP JAKUBOWICK, MALLET-GITY & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [J] [Adresse 3] [Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 17 Octobre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 juillet 2016, M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] ont donné à bail à M. [D] [J] un logement situé [Adresse 3], [Localité 3], pour un loyer hors charges de 625,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 58,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] ont fait signifier à M. [D] [J], par exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 383,94 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] ont fait assigner M. [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [D] [J] de l’intégralité de ses demandes et de : constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion immédiate de M. [D] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner M. [D] [J] à payer : la somme provisionnelle de 11 475,02 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 13 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ; une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorés de 10 % qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; une somme de 550,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites, en ce inclus le coût des deux commandements de payer.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 9 juillet 2016 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [D] [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [D] [J], comparant, indique qu’il entend procéder à un versement de 3000 € le jour de l’audience et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 500,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que M. [D] [J], célibataire, a rencontré des difficultés financières suite à la liquidation de l’entreprise qui l’employait avant de débuter une activité professionnelle en son nom personnel.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 17 octobre 2025, M. [D] [J] a produit la preuve du virement de 3 000 euros effectué au profit du bailleur le jour de l’audience.

Par note en délibéré, transmise au greffe le 13 novembre 2025, M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] ont produit un décompte actualisé de leur créance, faisant état d’un encaissement d’un montant de 1 500 euros en date du 21 octobre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe le 18 novembre 2025, M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] ont produit un nouveau décompte actualisé de leur créance, faisant état d’un encaissement d’un montant de 3 000 euros en date du 21 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 9 juillet 2016 que M. [D] [J] doit payer un loyer d’un montant de 625,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 58,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 811,09 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [D] [J] restait devoir la somme de 11 475,02 € euros à la date du 13 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Le locataire produit quant à lui la preuve d’un virement de 3 000 euros effectué le 17 octobre 2025 au profit du mandataire des bailleurs de sorte que cette somme doit être ramenée à 8 475,02 €, ce que confirment les demandeurs par note en délibéré en date du 18 novembre 2025.

Par ailleurs, des frais administratifs non justifiés ont été imputés pour un montant global de 14,96 euros (17*0,88).

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 8 460,06 €, arrêtée au 13 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 9 juillet 2016 contient telle une clause résolutoire en son article VII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 décembre 2024 pour la somme en principal de 3 383,94 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [D] [J] propose de régler 500,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [D] [J] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le place en situation de régler la dette locative. M. [D] [J] justifie de la reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience. Cette exécution volontaire, pour un montant représentant près de quatre termes de loyer, témoigne de sa bonne foi.

Compte tenu de ces éléments, M. [D] [J] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [D] [J] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [D] [J] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [D] [J]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [D] [J], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le principe de réparation intégrale du dommage s’oppose à la majoration de l’indemnité d’occupation qui reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par les bailleurs.

Sur les modalités de l'expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024 mais pas celui en date du 23 septembre 2024, non nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2016 entre M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] et M. [D] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 3] sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [J] à verser à M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] la somme provisionnelle de 8 460,06 € €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 17 octobre 2025, terme d’octobre 2025;

AUTORISE M. [D] [J] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 8 460,06 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 500 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [D] [J] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre du contrat de bail conclu le 9 juillet 2016 entre M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] et M. [D] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 3], sur la période courant du 1er novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [D] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par M. [D] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] l'indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [D] [J] à verser à M. [W] [R] [L] et Mme [H] [R] [L] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 décembre 2024 ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION