Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02388 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FE22

Minute 25-

Jugement du : 17 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 17 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 septembre 2025

DEMANDEUR (S) :

Société SEM - [Localité 1] HABITAT [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Madame [U] salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [J] [V] NEE [N] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1]

Non comparante

EXPOSÉ DES FAITS

Par contrat du 13 juin 2023, la société [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à Madame [V] [J] un logement de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 540,07 et 69,64 euros de charges locatives.

Par contrat en date du 14 juin 2023, la société [Localité 1] HABITAT, a donné à bail un box « garage » intérieur à Madame [V] [J], situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 41,67 euros et 4,32 euros de charges locatives.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer pour un arrière de loyers des deux baux d’un montant en principal de 4 057,06 euros.

Ce commandement signifié le 18 février 2025 étant resté infructueux, la société [Localité 1] HABITAT a ensuite fait assigner Madame [V] [J] le 18 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection de Reims afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation des deux baux en date du 13 juin 2023 et du 14 juin 2023 par le jeu de la clause résolutoire et en conséquence, faute de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement principal et de l’emplacement de stationnement, sa condamnation au paiement de la dette locative ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux et enfin, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 22 septembre 2025, la société [Localité 1] HABITAT, représentée par Mme [A] dûment habilitée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande de paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8 908,36 euros au regard d’un décompte arrêté au mois d’août 2025.

La société [Localité 1] HABITAT fait valoir qu’elle est opposée à des délais de paiement dans la mesure où la locataire n’a pas procédé au versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Elle fait valoir en outre que à Madame [V] [J] ne s’est pas acquittée des causes du commandement qui lui a été signifié le 18 février 2025.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que la locataire n’a pas pris attache avec le service et il ressort de l’enquête des service sociaux que Madame [V] n’a pas repris les paiements du loyer depuis le mois d’août 2024. Ce rapport relève que Mme [V] occupe un emploi dans les Ardennes depuis le mois de juin 2025 et souhaite en tout état de cause restituer les clés du logement. Toutefois, la locataire, sans enfant à charge, est toujours domiciliée à cette adresse.

Madame [V] [J], bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La procédure étant régulière, recevable et bien fondée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statué sur le fond en l’absence des défendeurs et ce, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la signification du commandement prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de celui-ci, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement et non de six semaines.

En l'espèce, les deux baux en date du 13 juin 2023 et du 14 juin 2023 ont été donnés en location par le même bailleur et font mention d'un numéro de contrat commun. En outre, le garage est situé à la même adresse que le bail principal.

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que les deux baux sont dépendants l'un de l'autre par l'intention des parties de soumettre le bail relatif à l'emplacement de stationnement (box) aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, si le bail d’habitation laisse bien un délai de deux mois pour payer la dette après signification du commandement de payer, ce n’est pas le cas de la location d’emplacement de stationnement, qui prévoit un délai d’un mois.

Dans la mesure où il s’agit d’un bail accessoire du logement principal, les dispositions d’ordre public de l’article 24 lui sont également applicables et il convient ainsi de retenir ce délai conventionnel de deux mois tant pour le bail d’habitation que pour le bail de location d’emplacement de stationnement, en tant qu’accessoire du logement.

En l'espèce, les deux baux conclus le 13 juin 2023 et le 14 juin 2023 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 18 février 2025, pour la somme en principal de 4 057,06 euros s'agissant du logement à usage d'habitation et de l'emplacement de stationnement.

Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois ; la locataire étant absente, aucune proposition de règlements ni d'apurement n'a pu être soutenue.

Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et les baux se trouvent résiliés de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 avril 2025, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [V] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 8 908,36 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur Madame [V], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de [Localité 1] HABITAT et Madame [V] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 8 908,36 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 août 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 18 avril 2025, Madame [V] cause un préjudice à [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu’à libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [J], supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulées aux deux baux conclus le 13 juin 2023 et le 14 juin 2023 entre la société [Localité 1] HABITAT et Madame [V] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1] et le bail d’emplacement de stationnement (box) situé à la même adresse, sont réunies à la date du 19 avril 2025 et que les deux baux sont résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [J] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] et de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 8 908,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation des lieux dus au 22 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à verser à la société [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux concrétisée par la remise des clés, l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [V] [J] aux dépens dont le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

La greffière Le juge