Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 1] JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

N° RG 25/05179 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LVSY

Jugement du 21 Novembre 2025 N°: 25/989

SCIC LIVAH, venant aux droits de ALFADI

C/

[H] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me CASTRES COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2025 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Octobre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

SCIC LIVAH, venant aux droits d’ALFADI [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [U] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 02/05/2024, la Société Coopérative d'intérêt Collectif ALFADI a mis à disposition de Monsieur [U] [H] à titre précaire un bien situé [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle de 465,25€ euros, incluant les provisions pour charges. Par acte d’huissier du 16 décembre 2024, la SCIC LIVAH venant aux droits d’ALFADI a fait délivrer à Monsieur [U] [H] un commandement de payer la somme de 497,74 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte et de la notification à la préfecture. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 décembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 13 mai 2025 délivré à étude, la SCIC LIVAH a fait assigner Monsieur [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 02/05/2024 à Monsieur [U] Grégoryconstater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 16 janvier 2025 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat à compter de la décision à venir ;En tout état de cause : condamner Monsieur [U] [H] à payer à la SCIC LIVAH la somme de 837,47 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignationcondamner solidairement Monsieur [U] [H] à payer la SCIC LIVAH une indemnité mensuelle d'occupation sans titre ni droits dudit logement d'habitation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux ordonner l'expulsion des lieux loués à Monsieur [U] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurierSupprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécutionSupprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner Monsieur [U] [H] à verser au requérant une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des actes établis par la SCP GRAIVE BRIZARD, COMMISSAIRES DE JUSTICE et de l’assignationDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 19 mai 2025. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 octobre 2025. A cette audience, la SCIC LIVAH, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1161,73€ euros.

Monsieur [U] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025 ;

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.  » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 « la résiliation du présent contrat peut intervenir à l’initiative de la SCIC ALFADI pour l’un des motifs suivants : […} le contrat sera résilié de plein droit et sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice à défaut de paiement de la participation financière aux termes convenus ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du contrat de séjour et un mois après une mise en demeure, adressée en lettre de recommandée avec avis de réception. Une fois acquis à la SCIC ALFADI le bénéfice de la clause résolutoire, l’occupant devra libérer les lieux. S’il s’y refuse, il y sera contraint par voie judiciaire » En l'espèce, Monsieur [U] ne démontre pas avoir réglé de manière régulière la redevance prévue à l’article 5 du contrat et avoir payé les causes du commandement.

Cependant, la clause prévoit l’envoi d’une lettre recommandée afin que le contrat puisse être résolu.Il n’est pas démontré que le courrier du 6 septembre 2024 a été envoyé de manière recommandée. Les conditions d’acquisition de la clause ne sont donc pas remplies et la demande en constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

II) Sur la demande de résiliation du bail et la demande en paiement de l’arriéré locatif L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l'article 1217 du code civil rappelle que " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut …provoquer la résolution du contrat … ».

Le dernier alinéa de l’article L633-2 du code de la construction de l’habitation visé au contrat dispose que : Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : -inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; -cessation totale d'activité de l'établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que : I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d'un délai de préavis de 8 jours. II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis. L’article 5 du contrat d’occupation précaire dispose « la redevance est facturée à terme échu. Elle doit être payée avant le 10 de chaque mois suivant l’échéance ». Partant, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat au tort du locataire   Le décompte produit en l'espèce par le bailleur et arrêté à la date du 01 septembre 2025 révèle que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 1161,73€, que depuis le versement de 1197€ en septembre 2024, Monsieur [U] a effectué uniquement trois versements : 184,25€ le 08 octobre 2024, 45€ le 6 février 2025 68€ le 5 mai 2025.

Monsieur [U], qui ne comparait pas, ne conteste pas ce montant et il n’apporte pas la preuve de règlements supplémentaires alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Or, il est constaté que les trois termes consécutifs de juin, juillet et aout n’ont pas été réglés intégralement par Monsieur [U].   Ainsi, la somme due par Monsieur [U] est de 1161,73€. Cette absence de paiement de redevance pendant plusieurs mois implique une gravité du manquement aux obligations découlant du contrat de séjour est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation au paiement de la somme de 1161,73€.

III) Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

la SCIC LIVAH ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis plusieurs mois, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux. En application de l’article 1473 du code civil et alors que le demandeur a mentionné dans le contrat de bail la possibilité de saisir la juridiction pour voir ordonner l’expulsion du défendeur, il sera dit qu’à défaut de départ volontaire, la SCIC LIVAH sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [H], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi. Au surplus, à compter de la résolution du contrat de séjour en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [U] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux., soit la somme de 433,25€ Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV) Sur la demande de suppression des délais d’expulsion Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, la société SCIC LIVAH ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité.  En conséquence, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

V) Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.   En l’espèce, les pièces produites par la société SCIC LIVAH ne mettent pas en évidence que le relogement du défendeur est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que Monsieur [U] s’est introduit sans droit ni titre dans le logement. En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par la société SCIC LIVAH sera rejetée. VI. Sur les demandes accessoires   •    Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [U] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût de l'assignation du 13 mai 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCIC LIVAH. Le surplus des dépens restera à la charge du demandeur, notamment le cout du commandement de payer qui n’était pas imposé par les dispositions contractuelles.   •    Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCIC LIVAH, Monsieur [U] [H] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire   Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

  PAR CES MOTIFS   La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de voir constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02/05/2024 entre la SCIC LIVAH, d’une part, et Monsieur [U] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies PRONONCE la résolution du contrat de séjour conclu le 02/05/2024 entre la SCIC LIVAH, d’une part, et Monsieur [U] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] CONDAMNE Monsieur [U] [H] à verser à la SCIC LIVAH la somme de 1161,73 euros (décompte arrêté au 29 septembre 2025, terme du mois de septembre inclus), au titre des redevances impayées; DIT que Monsieur [U] [H] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux et hors période de la trêve hivernale ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [U] [H] à verser à la SCIC LIVAH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [U] [H] aux dépens de la présente instance comprenant l'assignation du 13 mai 2025, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ; DIT que le surplus des dépens restera à la charge du demandeur ; CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à la SCIC LIVAH, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la SCIC LIVAH de ses demandes de supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Madame le Préfet d’Ille et Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.             La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,