Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [T] [Q], Monsieur [L] [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05089 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75QB

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDEURS Madame [T] [Q], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

Monsieur [L] [G] [Z], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 septembre 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 novembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05089 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75QB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 31 décembre 2014, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle intervient la SA BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] un appartement à usage d'habitation avec jardin/cour situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 579,26 euros outre 130,01 euros de provision sur charges. Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] ont en outre pris à bail le 30 janvier 2015 auprès de la SA BATIGERE HABITAT un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 55,01 euros outre 13,40 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4593,62 euros, à titre principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de janvier 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] à lui payer les loyers et charges impayés au jour de l'assignation, soit la somme de 4544,39 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 septembre 2025.

A l'audience du 18 septembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7283,38 euros, selon décompte en date du 10 septembre 2025. Elle a indiqué que le dernier règlement date au 16 avril 2025. Elle s'est opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] ont comparu en personne et ont reconnu le montant de la dette locative, sauf à préciser avoir effectuer un versement de 700 euros le 17 septembre 2025. Ils ont indiqué percevoir 2900 euros de salaire (1500+1400), avoir trois enfants à charge et être tenus au remboursement d'un crédit à la consommation à hauteur de 500 euros par mois (LOA de la voiture qui est l'outil de travail de Monsieur [L] [G] [Z] en sa qualité de chauffeur VTC). Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 500 euros par mois en règlement de l'arriéré.

La SA BATIGERE HABITAT a été autorisée à communiquer un décompte actualisé par note en délibéré au plus tard le 23 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SA BATIGERE HABITAT a confirmé par note en délibéré du 22 septembre 2025 que Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] ont effectué un versement de 700 euros le 17 septembre 2025 portant leur dette locative à 6583,38 euros au 22 septembre 2025, échéance d'août 2025 incluse.

Par ailleurs, s'agissant de la loi applicable à l'emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d'un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d'un double critère : un critère subjectif (recherche de l'intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

En l'espèce, le bailleur n'utilise qu'un seul décompte pour le logement et le parking. Celui-ci est situé à proximité du logement. Le bailleur lui-même a d'ailleurs délivré un commandement de payer unique visant seulement la loi du 6 juillet 1989 pour les deux dettes. En ces conditions, le parking sera considéré comme un accessoire du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CAF le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 décembre 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2025, pour la somme en principal de 4593,62 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] restent lui devoir la somme de 6583,38 euros à la date du 22 septembre 2025, après déduction de leur versement de 700 euros le 17 septembre précédent. Il n'y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'ils reconnaissent d'ailleurs à l'audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 6583,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément à la demande du bailleur.

Ils y seront condamnés conjointement en l'absence de clause de solidarité contenue dans le bail, tel que versé aux débats.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA BATIGERE HABITAT démontre que Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] ont repris le paiement des loyers peu avant l'audience. Les locataires justifient de ressources compatibles avec le respect d'un échéancier de paiement de leur dette locative dans la limite légale de 36 mois.

Compte tenu de ces éléments et de la qualité du bailleur, Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, sans qu'il soit dérogé aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2014 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] concernant l'appartement à usage d'habitation, avec jardin/cour et emplacement de stationnement accessoires, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 avril 2025 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6583,38 euros (décompte arrêté au 22 septembre 2025, incluant la mensualité d'août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 175 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] soient in solidum condamnés à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 23 septembre 2025, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] à verser à la SA BATIGERE HABITAT une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [G] [Z] et Madame [T] [Q] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection