Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025 Président : Mme Elsa LEDERLIN, MTT Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE : Le 13 Novembre 2025 à Me Elsa FOURRIER-MOALLIC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 13 Novembre 2025 à Me Aurélien LEROUX Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/00628 - N° Portalis DBW3-W-B7J-57IG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE NEOLIA, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°B 415 750 868, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [V], né le 09 Mazi 1958 à [Localité 1] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SA d’HLM NEOLIA et M. [F] [V] le 19 octobre 2017, à effet au 1er novembre 2017, relatif à un logement de type T2 n°5517005 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 340,57 euros.

La SA d’HLM 3F SUD vient aux droits de la SA d’HLM NEOLIA.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F SUD a fait signifier à M. [F] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA d’HLM 3F SUD a fait assigner M. [F] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM 3F SUD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse et indique que le montant actualisé de la dette s’élève à 988,29 euros au 3 septembre 2025. Elle précise que la prescription d’une partie de la dette invoquée par le défendeur ne peut être retenue dès lors que la mise en place d’un plan d’apurement a suspendu la prescription. S’agissant des délais de paiement, elle indique s’en rapporter.

M. [F] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles il demande de retirer la somme de 351,81 euros de la dette locative sur le fondement de la prescription et fait état de contestations sérieuses à titre principal. Il sollicite, à titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire avec des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SA d’HLM 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) en date du 1er février 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 15 janvier 2025.

La SA d’HLM 3F SUD produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 7 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 6 mars 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du Code civil, anciennement 1134 du même Code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 19 octobre 2017 contient une clause résolutoire (titre 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 janvier 2023 pour la somme en principal de 3.158,39 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mars 2023.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [F] [V], devenu occupant sans droit ni titre à cette date. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [F] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [F] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 378,47 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, leur séquestration étant à ce stade hypothétique. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis, que M. [F] [V] reste devoir la somme de 988,29 euros, à la date du 3 septembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août 2025 inclus, déduction faite des sommes prélevées au titre de « autres produits », non justifiées.

Aux termes du plan d’apurement conclu le 9 novembre 2023 entre les parties, et valant nécessairement reconnaissance de dette, la dette locative s’élevait à la somme de 2.335,42 euros. M. [F] [V] devait s’acquitter de la somme de 65 euros par mois en plus du paiement du loyer courant à compter du 1er décembre 2023.

Il résulte des décomptes versés aux débats que M. [F] [V] n’a pas strictement respecté ce plan, ni le paiement des loyers courants.

M. [F] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 988,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Il résulte du décompte actualisé que M. [F] [V] a repris le paiement des loyers résiduels en juillet et août 2025. La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais et il sera relevé que le montant de la dette locative a largement diminué. Il convient donc d’accorder des délais de paiement au défendeur selon les modalités précisées au dispositif ci-après. Des délais de remboursement ayant été octroyés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de M. [F] [V] et à de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.M. [F] [V] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 378,47 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires

M. [F] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM 3F SUD les sommes exposées par elle dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la SA D’HLM 3F SUD recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2017 entre la SA d’HLM 3F SUD, venant aux droits de la SA d’HLM NEOLIA, et M. [F] [V] concernant le logement n°5517005 situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [F] [V] à verser à la SA d’HLM 3F SUD, la somme provisionnelle de 988,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 3 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DIT que M. [F] [V] pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 24 mois, par 24 mensualités successives de 41 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance : - la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra tous ses effets, - faute de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [F] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le logement sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - M. [F] [V] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 378,47 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;   CONDAMNE M. [F] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA d’HLM 3F SUD de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente