Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble [Etablissement 1] - Hall A [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/07714 N° Portalis DB3S-W-B7J-3SHV

Minute : 1320/25

Société IMMOBILIERE 3F, SA D’HLM Représentant : Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [P] [H]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAPULUT-AUFFRET Copie délivrée à : M. [H] Le 24 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE 3 F SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2] Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 3] non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 mars 2013, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [P] [H] et Mme [G] [V] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 481,19 €.

Par acte séparé du même jour, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [P] [H] et Mme [G] [V] un emplacement de stationnement n°2002P-0024, pour un loyer de 35,00 €.

Par courrier reçu le 19 juin 2015 par Immobilière 3F, Mme [G] [V] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Immobilière 3F a fait signifier à M. [P] [H], par exploit de commissaire de justice du 2 mars 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 113,65 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la société Immobilière 3F a fait assigner M. [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 20 octobre 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société Immobilière 3F, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o à titre principal : ? constater l'acquisition de la clause résolutoire ; ? en suspendre les effets par l'octroi de délais de paiement d'un montant mensuel de 100 euros ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [P] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner M. [P] [H] à payer : ? la somme de 830,71 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 13 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux en date du 28 mars 2013 font force de loi entre les parties, qu'ils contiennent une clause résolutoire, que M. [P] [H] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire des contrats de bail.

M. [P] [H], assigné à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [P] [H] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 mars 2013 que M. [P] [H] doit payer un loyer d'un montant de 481,19 € hors charges, augmenté de charges récupérables. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que M. [P] [H] s'est engagé à payer un loyer d'un montant de 35,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de chacun de ces contrats, s'est élevé à la somme de 831,50€.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [P] [H] restait devoir la somme de 830,71 € euros à la date du 13 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [H] au paiement d'une somme de 830,71 €, arrêtée au 13 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, le bail conclu le 28 mars 2013 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 mars 2022 pour la somme en principal de 6 113,65 €. Le bail concernant l'emplacement de stationnement conclu le même jour est soumis aux conditions du contrat de bail principal.

Ce commandement a été signifié antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle de sorte que le délai de deux mois reste applicable.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 3 mai 2022.

Toutefois, la société Immobilière 3F demande l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros mensuels.

Au regard du décompte fourni à la cause, M. [P] [H] apparaît en mesure de régler sa dette locative, ce qu'il avait d'ailleurs réalisé au 26 septembre 2025, seul le loyer courant, néanmoins exigible, restant dû.

Compte tenu de ces éléments, M. [P] [H] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [P] [H] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [P] [H] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à l'expulsion de M. [P] [H]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [P] [H], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet des baux résiliés, de payer à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 mars 2022 et de l'assignation en date du 16 mai 2025.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2013 entre la société Immobilière 3F et M. [P] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 mai 2022 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le même jour entre la société Immobilière 3F et M. [P] [H] concernant l'emplacement de stationnement n°2002P-0024 sont réunies à la date du 3 mai 2022 ;

CONDAMNE M. [P] [H] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 830,71 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 13 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [P] [H] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 830,71 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 100€ chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [P] [H] au paiement des loyers et charges dus au titre, d'une part, du contrat de bail conclu le 28 mars 2013 entre la société Immobilière 3F et M. [P] [H] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], d'autre part, du contrat de bail conclu le 28 mars 2013 entre la société Immobilière 3F et M. [P] [H] concernant l'emplacement de stationnement n°2002P-0024 sur la période courant du 1er novembre 2025, terme d'octobre 2025 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [P] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [P] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux ;

CONDAMNE M. [P] [H] à payer à la société Immobilière 3F l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective des contrats et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société Immobilière 3F de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION