Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

5AZ Minute N°

N° RG 24/00427 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GM54

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 SEPTEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [B]

DEMANDEUR

Monsieur [L] [I] né le 20 Avril 1974 à MAROC, demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Guy DIBANGUE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]) dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Maître Stéphane PRIMATESTA, avocat au barreau de POITIERS:

Société ALLIANZ IARD dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Viviane THIRY, avocat au barreau de TOURS, substituée par Maître Stéphane PRIMATESTA , avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 29 AOUT 2025, DATE PROOGEE AU 05 SEPTEMBRE 2025, PUIS 19 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seings privés en date du 5 juin 2008, la SAIEM de la ville de [Localité 7], devenue l’OPH DE [Localité 6], a donné à bail à Monsieur [L] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] en contrepartie d’un loyer mensuel de 213,48 €.

Le 27 janvier 2020, ledit logement a été victime d’un dégât des eaux.

Par arrêt du 16 janvier 2024, la cour d’appel de POITIERS a notamment confirmé l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS du 31 mars 2023 qui avait, en particulier, rejeté une demande d’expertise formée par Monsieur [L] [I] en lien avec ce dégât des eaux.

Par exploits de commissaire de justice des 27 juin et 25 septembre 2024, Monsieur [L] [I] a fait assigner, respectivement, l’OPH DE GRAND POITIERS et la SA ALLIANZ IARD, à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sur le fondement des articles 848 et 849 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil, et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, afin d’obtenir leur condamnation in solidum à effectuer, dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir, les travaux de remise en état du logement loué, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; outre à lui verser la somme de 5000 € au titre du préjudice de jouissance, 1500 € à titre provisionnel au titre de son préjudice moral ; enfin à verser à Maître [X] [R] la somme de 2000 € au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [I], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à requalifier sa demande au titre du préjudice moral en demande de condamnation définitive, et à réclamer à titre subsidiaire, en cas de rejet de la demande de travaux, la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 4972€ sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Il sera renvoyé à ses conclusions n°1 reçues le 21 mai 2025 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’OPH DE [Localité 6], représenté par son avocat, a conclu au débouté, subsidiairement à la condamnation in solidum des défendeurs à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 1485 € au titre des réparations à effectuer, et en toute hypothèse à la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à ses conclusions n°2 reçues le 22 mai 2025 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SA ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, a conclu au débouté et à la condamnation de Monsieur [L] [I] à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à ses conclusions n°1 reçues le 19 décembre 2024 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025, date prorogée au 05 septembre 2025 puis 19 septembre 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la demande de travaux

L’article 1103 du code civil pose le principe selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1199 du même code précise que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.

L’article 6-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose quant à lui que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant qu’un dégât des eaux provenant de la toiture s’est produit dans le logement loué par l’OPH DE [Localité 6] à Monsieur [L] [I] le 27 janvier 2020, ce qui a dégradé le plafond ainsi que les revêtements de deux murs du salon.

Conformément à l’article 6-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’OPH DE [Localité 6] est obligé de procéder aux réparations, sans pouvoir lui opposer la convention “IRSI” conclue entre différentes compagnies d’assurance, et dont Monsieur [L] [I] est tiers.

En revanche, ce dernier, qui fonde sa demande sur un devis réalisé par la société LES FACADES VIVIER 86, ne rapporte pas la preuve selon laquelle la reprise de 4 murs - et non 2 - serait nécessaire, ce devis n’intégrant pas, par ailleurs, de réparations dans la salle de bains.

Les travaux devant être supportés par l’OPH DE [Localité 6] se limitent donc au plafond et aux deux murs du salon abîmés par le dégât des eaux.

Compte tenu de l’ancienneté du sinistre, cette condamnation sera assortie d’un délai de 2 mois, passé lequel une astreinte sera prévue et fixée à 50 € par jour de retard pendant 6 mois.

Enfin, faute pour Monsieur [L] [I] de produire le contrat le liant à la SA ALLIANZ IARD, celui-ci ne démontre pas la teneur des obligations exactes de cette dernière à son égard, et notamment d’une obligation de faire telle que sollicitée.

2) Sur les demandes au titre des préjudices invoqués

L’article 1231-1 du code civil pose le principe selon lequel le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’OPH DE [Localité 6], qui, en tant que bailleur social, ne pouvait ignorer son obligation de réparation, a commis une faute lourde en s’abstenant de l’exécuter pendant plus de 5 années alors qu’aucun obstacle ne s’y opposait, celui-ci ne pouvant valablement se retrancher derrière le litige opposant les assureurs des parties au bail pour s’exonérer de sa responsabilité.

Il sera en conséquence condamné à réparer le préjudice de jouissance qui en a résulté pour Monsieur [L] [I], qui a été contraint de vivre depuis le 27 janvier 2020 dans des conditions humides dans le salon, avec deux murs dont le revêtement est partiellement décollé, ce préjudice pouvant être estimé à 2000 €.

Dans la mesure où la SA ALLIANZ IARD ne conteste pas couvrir Monsieur [L] [I] contre les risques de dégâts des eaux, et qu’elle ne lui a jamais proposé de prise en charge dans l’attente du règlement du litige entre assureurs, elle a également commis une faute lourde à l’origine de ce préjudice, qu’elle sera condamnée à réparer in solidum avec l’OPH DE [Localité 6].

En revanche, Monsieur [L] [I] ne faisant pas la démonstration d’un préjudice moral indépendant de celui du préjudice de jouissance, il sera débouté de cette demande.

3) Sur les demandes accessoires

L’OPH DE [Localité 6] et la SA ALLIANZ IARD, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens, et seront condamnés in solidum à verser à Maître [X] [R] la somme de 1200 € au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, à charge pour lui de renoncer à la part contributive de l’Etat.

Les défendeurs seront déboutés de leurs propres demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE l’OPH DE [Localité 6] à effectuer les travaux de reprise du plafond et des deux murs du salon abîmés par le dégât des eaux du 27 janvier 2020 dans le logement loué par celui-ci à Monsieur [L] [I], sis [Adresse 4] [Localité 7], dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, après quoi une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard sera appliquée pendant un délai de 6 mois ;

CONDAMNE l’OPH DE [Localité 6] et la SA ALLIANZ IARD in solidum à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ;

CONDAMNE l’OPH DE [Localité 6] et la SA ALLIANZ IARD in solidum à verser à Maître [X] [R] la somme de 1200 € au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, à charge pour lui de renoncer à la part contributive de l’Etat ;

CONDAMNE l’OPH DE [Localité 6] et la SA ALLIANZ IARD in solidum aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE