Autres demandes relatives à la vente

N° RG 24/01821 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IFI2

N° minute : 

Copie exécutoire délivrée le 23/10/2025

à : - la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, - l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [I] [Adresse 9] [Localité 5] représenté par Maître Sarah IVANOVITCH de l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

Monsieur [R] [S] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Sarah IVANOVITCH de l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. AVENIR AMENAGEMENTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Hadrien PRALY de la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, avocats au barreau de la SROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : D. DALEGRE, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 juin 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

La société LE PACTE CONSTRUCTIONS (acquéreur) a conclu avec les consorts [F] (vendeurs) une promesse synallagmatique de vente datée du 27 septembre 2018, portant sur un tènement immobilier sis sur le territoire de la commune de [Localité 4], [Adresse 10], comprenant une vieille maison mitoyenne dans sa partie Sud-Ouest, une second maison mitoyenne dans sa partie Nord-Est et une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie d’environ 6000 m², le tout cadastré section BY n°[Cadastre 1].

Un permis de construire en date du 20 septembre 2019 a autorisé la création de 12 maisons individuelles groupées sur le terrain vendu.

Le 2 octobre 2020, la société LE PACTE CONSTRUCTIONS a établi une attestation aux termes de laquelle elle a déclaré vouloir utiliser la faculté de substitution qui lui était offerte par la promesse de vente du 27 septembre 2018, pour se substituer partiellement la société AVENIR AMENAGEMENTS pour l’achat des nouvelles parcelles cadastrées section BY n° [Cadastre 7] à [Cadastre 8], issues de la division (publiée au service de la publicité foncière de [Localité 4] 1 le 19 juin 2019 - volume 2019P n°6805) d’une parcelle-mère, anciennement cadastrée section BY n°[Cadastre 1], en 15 nouvelles parcelles cadastrées section Y n° [Cadastre 6] à [Cadastre 8].

Suivant acte reçu le 26 novembre 2020 par Maître [M], notaire à [Localité 13] (Drôme), la société AVENIR AMENAGEMENTS s’est portée acquéreur de 12 parcelles de terrain à bâtir situées sur le territoire de la commune de [Localité 4], [Adresse 10], cadastrées section BY n° [Cadastre 7] à [Cadastre 8].

Les parties ont inséré dans cet acte la clause suivante :

“CREATION DU SYSTEME D 'ASSAINISSEMENT ainsi que de TOUS RESEAUX - COUT

Intervient aux présentes la société dénommée AVENIR AMENAGEMENTS, acquéreur et aménageur pressentie des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8], fonds servant aux termes de la servitude créée en 1ère partie de l'acte et formant 12 lots à construire ainsi qu’'il a été vu ci-avant. Laquelle prend l’engagement ferme et définitif dans l'hypothèse de l’achat effectif desdites parcelles, de procéder en même temps que l’aménagement des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8] au raccordement à ses frais (frais des travaux d'installation mais également des 25 taxes et participations de raccordements) du bien présentement acquis cadastré section BY n°[Cadastre 6] pour les réseaux suivants : - eau potable, - assainissement, - télécom et passage fibre, - électricité. Lesdits réseaux devront être réalisés par un professionnel qualifié selon les règles de l’art et couvert par une assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs. Ledit engagement est pris pour un montant maximum de 20.000,00 euros HT (tout surplus restant à la charge du propriétaire du fonds dominant) et pour une réalisation au plus tard le 31 décembre 2021. Toutefois, les parties indiquent qu’aucune somme ne devra être séquestrée pour garantir la réalisation desdits réseaux, la société AVENIR AMENAGEMENTS n'étant pas actuellement la propriétaire des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8]. Dans l’hypothèse ou la vente au profit de la société A VENIR AMENAGEMENTS ne se réalise pas, le coût de raccordement des réseaux de la parcelle objet des présentes demeurera à la charge exclusive du propriétaire dufonds dominant cadastré section BY n°[Cadastre 6].”

La société AVENIR AMENAGEMENTS est devenue propriétaire des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8], mais n’a entrepris aucun travaux de construction sur les différents lots.

******

Suivant acte authentique reçu le 22 juin 2021 par Maître [C] [W], notaire associé à [Localité 11] (Ardèche), avec la participation de Maître [H] [T], notaire à [Localité 12] (Drôme), la société LE PACTE CONSTRUCTIONS a vendu à M. [R] [S] et M. [O] [I] la propriété indivise, chacun à concurrence de la moitié, d’une maison mitoyenne ancienne en très mauvais état, à rénover entièrement et inhabitable en l’état, avec terrain attenant figuarnt au cadastre sous les références section BY n°[Cadastre 6] lieudit “[Adresse 10]”, moyennant le paiement du prix principal de 149.000,00 €.

Cet acte indique, au paragraphe assainissement, que l’immeuble vendu n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique et qu’il est actuellement équipé d’une installation d’assainissement non collectif. Le vendeur rappelle toutefois que l’installation est hors d’état d’usage, qu’elle n’a pas fonctionnée depuis de nombreuses années et qu’il n’a pas fait procéder à son contrôle.

L’acte reprend ensuite intégralement les dispositions de la clause insérée dans l’acte authentique reçu le 26 novembre 2020 par Maître [M], intitulée “CREATION DU SYSTEME D'ASSAINISSEMENT ainsi que de TOUS RESEAUX - COUT”, avec cette précision que le prix de vente a été fixé en considération de la situation.

M. [R] [S] et M. [O] [I] ont fait établir des devis en vue de la création sur sa propriété d’une installation d’assainissement non collectif pour deux logements, comprenant essentiellement les réseaux d évacuation des eaux usées, le raccordement des logements, deux micro-stations d’épuration, des puits d’infiltration raccordés aux micro-stations, les réseaux d’alimentation en eau potable, le terrassement et la mise en place des terres en fin de chantier.

Par lettre recommandée avec avis de réception de leur conseil datée du 13 mars 2023 (présentée le 21 mars 2023), M. [R] [S] et M. [O] [I] ont demandé à la société AVENIR AMENAGEMENTS de bien vouloir leur adresser un chèque de 51.811,42 €, correspondant au montant total des frais engagés pour la création d’un réseau d’assainissement sur leur propriété et ont proposé la rédaction d’un protocole d’accord transactionnel.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 mars 2023, la société AVENIR AMENAGEMENTS a rejeté ces demandes, en faisant valoir que son projet de constrcution te de vente en l’état futur d’achèvement n’avait pas pu aboutir et qu’elle n’avait pas encore vendu un seul lot.

Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, M. [R] [S] et M. [O] [I] ont fait assigner la société AVENIR AMENAGEMENTS devant le présent tribunal.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de M. [R] [S] et M. [O] [I] (conclusions n°1 déposées le 10 mars 2025) qui demandent au tribunal, au visa des articles 1142, 1199, 1200, 1240 et 1241 du Code civil, de :

- JUGER qu’ils sont tiers au contrat de vente du 26 novembre 2020 signé entre les sociétés LE PACTE et AVENIR AMENAGEMENTS,

- JUGER que la société AVENIR AMENAGEMENTS s'était engagée par le contrat de vente du 26 novembre 2020 de procéder au raccordement aux réseaux (gaz, assainissement, eau potable) de la parcelle BY [Cadastre 6] ou à défaut d’indemniser les propriétaires de ladite parcelle à hauteur de 20.000,00 euros en cas de non réalisation au 31 décembre 2021,

- JUGER que la société AVENIR AMENAGEMENTS n’a ni procédé au raccordement aux réseaux de ladite parcelle BY [Cadastre 6] ni procédé à leur indemnisation, en leur qualité de propriétaires de ladite parcelle BY [Cadastre 6] non raccordée,

- JUGER que, tiers au contrat de vente du 26 novembre 2020, ils sont recevables à invoquer l’exécution défectueuse de celui-ci, puisqu’elle leur a causé un dommage, et a engager la responsabilité délictuelle de la société AVENIR AMENAGEMENT,

- JUGER que l’inexécution de la société AVENIR AMENAGEMENTS leur a causé un préjudice certain, direct et portant atteinte à un intérêt légitime juridiquement protégé,

- JUGER qu’ils ont procédé par leurs propres moyens au raccordement aux divers réseaux de leur parcelle pour un montant de 42.220,76 €,

- CONDAMNER la société AVENIR AMENAGEMENTS à leur verser la somme de 42.220,76 € en vue de l’indemnisation de leur préjudice matériel,

- CONDAMNER la société AVENIR AMENAGEMENTS à leur verser la somme de 7.500,00 € au titre du trouble de la jouissance et donc du préjudice moral qu’ils ont subi,

- JUGER que la société AVENIR AMENAGEMENTS n’a pas recherché véritablement une solution amiable pour envisager une sortie du litige les opposant,

- JUGER que la société AVENIR AMENAGEMENTS a commis une résistance abusive à leur encontre,

- CONDAMNER la société AVENIR AMENAGEMENTS à verser à chacun d’eux la somme de 2.500,00 € pour leur préjudice moral,

- CONDAMNER la société AVENIR AMENAGEMENTS à leur verser la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens ;

- DEBOUTER purement et simplement la société AVENIR AMENAGEMENTS de l’ensemble de ses demandes ;

Vu les dernières écritures de la société AVENIR AMENAGEMENTS (conclusions récapitulatives déposées le 2 juin 2025) qui demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants, 1240 et suivants et 1304-6 du Code civil, de :

- DEBOUTER les consorts [S]-[I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant írrecevables ou à tout le moins mal fondées ;

- CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [S] et Monsieur [O] [I] à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l'instance ;

- ECARTER l’exécution provisoire de droit sur les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (en ce sens: Cour de Cassation - assemblée plénière - 6 octobre 2006 n° 05-13255) ;

II- Attendu qu’en l’espèce il convient de rappeler que, selon acte reçu le 26 novembre 2020 par Maître [M], notaire à [Localité 13] (Drôme), la société AVENIR AMENAGEMENTS s’est portée acquéreur de 12 parcelles de terrain à bâtir situées sur le territoire de la commune de [Localité 4], [Adresse 10], cadastrées section BY n° [Cadastre 7] à [Cadastre 8] et a pris l’engagement contractuel de créer un système d’assainissement et tous réseaux dans les conditions et selon les modalités suivantes :

“Intervient aux présentes la société dénommée AVENIR AMENAGEMENTS, acquéreur et aménageur pressentie des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8], fonds servant aux termes de la servitude créée en 1ère partie de l'acte et formant 12 lots à construire ainsi qu’'il a été vu ci-avant. Laquelle prend l’engagement ferme et définitif dans l'hypothèse de l’achat effectif desdites parcelles, de procéder en même temps que l’aménagement des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8] au raccordement à ses frais (frais des travaux d'installation mais également des 25 taxes et participations de raccordements) du bien présentement acquis cadastré section BY n°[Cadastre 6] pour les réseaux suivants : - eau potable, - assainissement, - télécom et passage fibre, - électricité. Lesdits réseaux devront être réalisés par un professionnel qualifié selon les règles de l’art et couvert par une assurance de responsabilité civile décennale des constructeurs. Ledit engagement est pris pour un montant maximum de 20.000,00 euros HT (tout surplus restant à la charge du propriétaire du fonds dominant) et pour une réalisation au plus tard le 31 décembre 2021. Toutefois, les parties indiquent qu’aucune somme ne devra être séquestrée pour garantir la réalisation desdits réseaux, la société AVENIR AMENAGEMENTS n'étant pas actuellement la propriétaire des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8]. Dans l’hypothèse ou la vente au profit de la société A VENIR AMENAGEMENTS ne se réalise pas, le coût de raccordement des réseaux de la parcelle objet des présentes demeurera à la charge exclusive du propriétaire dufonds dominant cadastré section BY n°[Cadastre 6].” ;

Que cet engagement de la société AVENIR AMENAGEMENTS a été rappelé dans l’acte reçu le 22 juin 2021 par Maître [C] [W], notaire associé à [Localité 11] (Ardèche), aux termes duquel la société LE PACTE CONSTRUCTIONS a vendu à M. [R] [S] et M. [O] [I] la propriété indivise des biens immobiliers cadastrés sous les références section BY n°[Cadastre 6] lieudit “[Adresse 10]”, avec cette précision complémentaire que “le prix de vente a été fixé en considération de la situation” ;

Qu’il ressort des pièces versées au débats et des explications concordantes des parties que la société AVENIR AMENAGEMENTS, devenue propriétaire des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8], n’a à ce jour entrepris aucuns travaux de construction, ni effectué l’aménagement des parcelles cadastrées section BY n°[Cadastre 7] à [Cadastre 8], ni procédé au raccordement, à ses frais et pour tous les réseaux (eau potable, assainissement, télécom et passage fibre, électricité), de la parcelle cadastrée section BY n°[Cadastre 6] ;

Que ce faisant, elle a incontestablement manqué à ses obligations contractuelles, précisément définies par l’acte authentique du 26 novembre 2020 ;

Que cette faute a causé à M. [R] [S] et M. [O] [I], tiers au contrat, un préjudice correspondant au montant maximum de l’engagement pris par la société AVENIR AMENAGEMENTS, fixé à 20.000,00 € HT (soit 24.000,00 € TTC, compte tenu du taux de TVA applicable aux travaux réalisés par la société SALQUE et la régie EAU DE VALENCE ROMANS AGGLO) ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner la société AVENIR AMENAGEMENTS à payer à M. [R] [S] et M. [O] [I] unis d’intérêts la somme de 24.000,00 € à titre de dommages et intérêts et de rejeter le surplus des prétentions des demandeurs, tant au titre du préjudice matériel qu’au titre du préjudice moral invoqué ;

III- Attendu que la défense à une action en justice ne dégénère en abus que si elle est exercée de mauvaise foi, ou si la résistance opposée aux prétentions était manifestement infondée au regard des dispositions légales ou contractuelles applicables ;

Que tel n’est pas le cas en l’espèce, l’appréciation inexacte que la société AVENIR AMENAGEMENTS a pu faire de ses droits ne constituant pas, en soi, une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

Qu’il convient en conséquence de rejeter la demande complémentaire de M. [R] [S] et M. [O] [I] tendant à obtenir le paiement de dommages-intérêts pour résistance dolosive ;

IV- Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (...) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (...) Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation (...)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner la société AVENIR AMENAGEMENTS à payer à M. [R] [S] et M. [O] [I] unis d’intérêts la somme de 2.000,00 € au titre de leurs frais de défense ;

V- Attendu enfin que l’exécution provisoire de droit, prévue par les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, apparaît compatible avec la nature de l’affaire ; que la société AVENIR AMENAGEMENTS ne peut donc qu’être déboutée de sa demande tendant à en voir écarter l’application ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société AVENIR AMENAGEMENTS à payer à M. [R] [S] et M. [O] [I] unis d’intérêts la somme de 24.000,00 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute M. [R] [S] et M. [O] [I] du surplus de leurs prétentions ;

Déboute M. [R] [S] et M. [O] [I] de leur demande complémentaire de dommages et intérêts pour résistance dolosive ;

Condamne la société AVENIR AMENAGEMENTS à payer à M. [R] [S] et M. [O] [I] unis d’intérêts la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société AVENIR AMENAGEMENTS aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Déboute la société AVENIR AMENAGEMENTS de sa demande tendant à voir écarter l’application de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT