Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 5] JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

N° RG 25/03747 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LS3C

Jugement du 10 Octobre 2025 N°: 25/877

[J] [Y]

C/

[F] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à [J] [Y] COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [D] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Octobre 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 05 Septembre 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

[J] [Y] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Mme [E] [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [D] [Adresse 1] [Adresse 9] [Localité 6] comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 1er avril 2023, l'établissement [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 345,65 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3172,85 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [D] le 7 novembre 2024.

Par assignation du 18 avril 2025, l'établissement [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3210,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 5 septembre 2025, l'établissement [Y] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 5267,90 euros. L'établissement [Y] a ajouté que le dernier paiement de M. [F] [D] datait du mois de juillet 2025. Le bailleur a également déclaré que M. [F] [D] s’était engagé à rendre le logement le 6 septembre 2025

Présent à l’audience, M. [F] [D] a exposé qu’il entendait quitter le logement le lendemain de l’audience, ne souhaitant pas se maintenir dans le logement en raison de ses problèmes de santé et de ses faibles ressources.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [F] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 novembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3172,85 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [F] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et le bailleur s’est opposé à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 7 janvier 2025 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [F] [D], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2025, M. [F] [D] lui devait la somme de 5267,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [F] [D] a reconnu la dette dans son principe et son montant. il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 3172,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 37,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [Y] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [F] [D] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que l'établissement [Y] s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2023 entre l'établissement [Y], d’une part, et M. [F] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 10] est résilié depuis le 7 janvier 2025,

ORDONNE à M. [F] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [D] à payer à l'établissement [Y] la somme de 5267,90 euros (cinq mille deux cent soixante-sept euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025, incluant le loyer du mois d’aout 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 3172,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 37,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [F] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 6 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 et celui de l'assignation du 18 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge