Appel sur une décision du juge commissaire relative à la vente d'actifs

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4DF

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 07 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01806 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XCYO

AFFAIRE :

[S], [K] [Z]

C/

S.E.L.A.R.L. SELARL MARS

...

LE PROCUREUR GENERAL

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Mars 2025 par le Juge commissaire de [Localité 31]

N° RG : 21/00066

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Dan ZERHAT

Me Elisa GUEILHERS

PG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANTS :

Monsieur [S], [K] [Z] au titre de ses droits propres et es qualité de gérant de la Société CONSEIL KALYKE INVESTISSEMENTS

[Adresse 10]

[Localité 23]

Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 25078065 -

Plaidant : Me Karim BENT-MOHAMED de la SELEURL KARIM BENT-MOHAMED, avocat au barreau de PARIS - vestiaire : K 0006

****************

INTIMES :

SELARL MARS es qualité de liquidateur judiciaire de la société KALYKE INVESTISSEMENTS, dont le siège social est [Adresse 9].

Fonction à laquelle elle a été désignée suivant jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal de Judiciaire de VERSAILLES.

Ayant son siège

[Adresse 17]

[Localité 22]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 - N° du dossier 115/25

S.A.S. ELSY,

es qualité de contrôleur

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 20]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante - déclaration d'appel signifiée à étude

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER,

Ayant son siège

[Adresse 14]

[Localité 20]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante - déclaration d'appel signifiée à étude

Société SBE BANQUE POPULAIRE

Direction des Engagements

Ayant son siège

[Adresse 27]

[Adresse 25]

[Localité 24]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante - déclaration d'appel signifiée à étude

****************

PARTIE INTERVENANTE :

LE PROCUREUR GENERAL

POLE ECOFI - COUR D'APPEL DE VERSAILLES

[Adresse 18]

[Localité 22]

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Septembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Cyril ROTH, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a placé la SCI Kalyke investissements en redressement judiciaire et a désigné la société Mars, prise en la personne de M. [I], en qualité de mandataire judiciaire.

Le 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a converti cette procédure collective en liquidation judiciaire et désigné la société Mars en qualité de liquidateur.

Le 4 mars 2025, le juge-commissaire a :

- ordonné la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Versailles à la requête de la société Mars, prise en la personne de Maître [I], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Kalyke investissements, des biens et droits immobiliers appartenant à la société ;

En deux lots de vente désignés de la façon suivante :

Premier lot de vente :

Sur la commune de [Localité 28], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5], et figurant au cadastre sous les références suivantes : section HK numéro [Cadastre 16], lieudit « [Adresse 5] », pour une contenance de 3a et 48ca, avec des droits indivis attachés dans la cour commune figurant au cadastre sous les références suivantes section HL numéro [Cadastre 19], lieudit : « [Adresse 5] », pour une contenance de 1a et 67ca,

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

Le lot numéro neuf :

Une cave

Des quotes-parts indéterminées dans les parties communes générales de l'immeuble ;

Le lot numéro dix :

Un local commercial au rez-de-chaussée, comprenant un magasin sur rue, arrière magasin à la suite avec sortie sur cour commune 

Des quotes-parts indéterminées dans les parties communes générales de l'immeuble ;

Le lot numéro onze :

Un local commercial à l'entresol, comprenant :

- un magasin sur rue

- une pièce sur cour, autre pièce et cabinet en deuxième jour, couloir et WC

Des quotes-parts indéterminées dans les parties communes générales de l'immeuble ;

Sur la mise à prix de ces 3 lots de 610 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié ;

Deuxième lot de vente :

Sur la commune de [Localité 28], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] et figurant au cadastre sous les références suivantes :

- section HN numéro [Cadastre 7], lieudit « [Adresse 11] », pour une contenance de 3a et 72ca ;

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

Le lot numéro quatre-vingt-un :

Un local commercial au rez-de-chaussée composé de deux salles de restaurant, des toilettes avec WC et une cuisine avec accès direct par la [Adresse 29] et par la cour intérieure de l'immeuble ;

Et les 403/10 000èmes de la propriété du sol et parties communes générales ainsi que les lots de copropriété 65, 68 et 75 correspondant à trois caves en sous-sol non reliées ;

Sur la mise à prix de ces quatre lots de 170 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié ;

Et tel, au surplus que lesdits biens et droits immobiliers qui précèdent, existent, s'étendent et se poursuivent et comportent avec toutes ses aisances, appartenances, dépendances, ensemble de tous immeubles par destination, et en particulier tout matériel pouvant avoir le caractère d'immeuble par destination et tous droits et toutes servitudes pouvant y être attachés et toutes augmentations et améliorations à y survenir, sans aucune exception, ni réserve.

Lesdites ventes intervenant suivant les dispositions légales ci-dessus visées par devant le tribunal judiciaire de Versailles,

- dit que ces ventes seront poursuivies à la requête de la SELARL Mars représentée par Maitre [I], liquidateur judiciaire de la société Kalyke investissements et sous la constitution de Me Elisa Gueilhers, membre de la SELARLU Elisa Gueilhers avocats, avocat à [Localité 31] y demeurant [Adresse 13] à [Adresse 30] ([Adresse 21]) ;

- dit que le cahier des conditions de vente sera établi conformément au modèle adopté par la conférence des barreaux de l'Ile de France, pour les ventes sur liquidation judiciaire ;

- dit que la publicité sera aménagée conformément aux dispositions légales sus visées, de la manière suivante :

des avis simplifiés dans les journaux ou supports publicitaires suivants :

un journal d'annonces locales ;

un journal d'annonces régionales

Internet Licitor ;

50 affiches à la main en typographie et 50 affiches format ¿ colombier ;

- dit que la SELARL Exact, commissaires de justice associés, [Adresse 8] à [Localité 32], ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent pourra pénétrer dans les lieux à l'effet d'établir un procès-verbal de description des lieux, leur composition et leur superficie avec l'assistance de tel expert de son choix, décrire les conditions d'occupation de cet immeuble et relevé l'identité des occupants, ainsi que mentionner les droits dont ils se prévalent, et recueillir tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment par l'occupant et que ledit commissaire de justice se fera assister si nécessaire lors de l'une des visites, d'un ou plusieurs contrôleurs techniques agréés ou techniciens de la construction qualifiés ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par la réglementation en vigueur ;

- dit que le commissaire de justice pourra se faire assister éventuellement d'un serrurier et du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs, à l'effet d'assurer deux visites de chaque lot de vente d'une durée de deux heures chacune dans les trois semaines précédant l'adjudication ;

- dit que l'intégralité des frais avancés pour parvenir à la vente sera supportée par l'adjudicataire et que le paiement du prix d'adjudication outre les intérêts du prix sera effectué à l'expiration du délai de surenchère entre les mans de la SELARL Mars ès qualités ;

- dit que la présente ordonnance sera notifiée par Mme la Greffière de la chambre des procédures collectives du tribunal judiciaire de Versailles, par lettres recommandées avec accusés de réception, au gérant de la société Kalyke investissements, ainsi qu'aux créanciers hypothécaires :

M. [Z] en sa qualité de gérant de la société Kalyke investissements, domicilié [Adresse 9] ;

Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Banque patrimoine et immobilier, [Adresse 15] ;

la SBE ' Banque populaire[Adresse 1] [Adresse 26].

Le 24 mars 2025, M. [Z] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Le 31 mars 2025, le président de la chambre a fixé l'affaire à bref délai.

Le 3 avril 2025, le premier président a rejeté la requête de l'appelant tendant à une procédure à jour fixe.

Par dernières conclusions du 1er avril 2025, M. [Z] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance du 4 mars 2025 en tous ses chefs de disposition ;

Et statuant à nouveau :

- rejeter la requête du 8 octobre 2024 du liquidateur judiciaire sollicitant du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI Kalyke investissements, près le tribunal judiciaire de Versailles, la cession par vente aux enchères publiques des biens immeubles suivants :

- Le bien immeuble sis [Adresse 6] ;

- le bien immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 12], concernant le lot numéro soixante-cinq, soixante-huit, soixante-quinze et quatre-vingt-un.

Par dernières conclusions du 19 mai 2025, le liquidateur demande à la cour de :

- débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes ;

- confirmer l'ordonnance du 4 mars 2025 en tous ses chefs de disposition ;

- condamner M. [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [Z] aux entiers dépens conformément à l'article 699 du même code.

Le 11 avril 2025 la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées à la société Elsy, par remise à l'étude de l'huissier instrumentaire. Celle-ci n'a pas constitué avocat.

Le 10 avril 2025, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées au Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Banque patrimoine et immobilier par remise à l'étude de l'huissier instrumentaire. Celui-ci n'a pas constitué avocat.

Le 16 avril 2025, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées à la SBE ' Banque populaire par remise à l'étude de l'huissier instrumentaire. Celle-ci n'a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

L'appelant soutient que la vente aux enchères publiques des immeubles en cause à la barre du tribunal de Versailles, géographiquement éloignée du lieu de leur situation, risque d'entraîner une cession de ces biens à vil prix, notamment par la restriction du nombre des enchérisseurs, ce qui nuirait à la procédure collective.

Le liquidateur soutient que l'éloignement du tribunal où aura lieu l'adjudication n'aura pas d'impact sur la vente, dès lors que la publicité préalable sera réalisée au niveau local, comme le prévoit les articles R. 322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d'exécution ; que les enchérisseurs doivent en toute hypothèse être représenté par un avocat ; que les acheteurs potentiels pourront visiter les biens sur place ; que M. [Z] n'a jamais jusqu'ici effectué aucune démarche en vue de la vente amiable des biens en cause.

Réponse de la cour

Selon l'article L. 642-18 du code de commerce, les ventes d'immeubles entrant dans l'actif d'une société en procédure collective ont en principe lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, le juge-commissaire fixant la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Selon le même texte, ce n'est que si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, qu'il peut ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.

Conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et au dispositif de l'ordonnance entreprise, la vente en cause sera précédée, d'une part, d'une publicité préalable sur place, dans un journal d'annonces locales et dans un journal d'annonces régionales, mais aussi sur le site internet Licitor ; d'autre part, d'une visite des lieux sous le contrôle d'un commissaire de justice.

Ni le montant de la mise à prix ni le fait que l'ordonnance entreprise prévoit la faculté de la baisser en cas de défaut d'enchère ne présagent du montant final de l'adjudication.

La procédure collective a été ouverte voilà plus de trois ans et demi, la liquidation judiciaire depuis plus de deux ans, sans qu'il soit établi que M. [Z], qui a continué à diriger l'entreprise entre le jugement d'ouverture du redressement judiciaire du 6 décembre 2021 et le jugement de conversion du 24 mars 2023, ait jamais organisé ou réclamé la vente amiable des immeubles en cause.

Enfin, l'appelant sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise sans demander à la cour d'ordonner la cession amiable ou de gré à gré des biens en cause.

Son argumentation tend en réalité à la remise en cause du principe même de la réalisation des biens entrant dans l'actif de la société liquidée.

La décision du juge-commissaire doit en conséquence être confirmée.

L'appel étant purement dilatoire, il convient d'allouer au liquidateur l'indemnité de procédure prévue au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant par défaut,

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 4 mars 2025 par le juge-commissaire dans l'affaire RG 21/00066 ;

Condamne M. [Z] aux dépens d'appel ;

Condamne M. [Z] à verser à la société Mars, ès qualités, la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,